市場樊永鋒 2023-08-10 08:29:36 來源：中房報

這個夏天，張文意外地治好了失眠。

8月3日下午，在沈陽太原街街角的一家星巴克，張文點了一杯冰美式，坐到了窗邊的位置，把手提包放到旁邊的椅子上，看著窗外的步行街上穿梭往來的行人，格外悠閑。

“這家店冷氣特別足”，張文喝了一大口咖啡，一邊把玩吸管，一邊道，“最開始跑寫字樓的時候，夏天就和客戶在這約見面，但是可沒有這么放松的時間，都是一個接著一個談（客戶）”。

張文是沈陽市和平區(qū)某品牌房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的老員工了，老員工有著自己的老習(xí)慣，在他看來終歸要比客戶先到看房現(xiàn)場才是好的。

“我們房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一向是上班有時間、下班沒時間，下班的時間要根據(jù)客戶的要求，大部分客戶白天上班，周一到周五就會經(jīng)常出現(xiàn)晚上約出來看房的情況，所以主要白天看房的時間多集中在周六和周日，但是你看我現(xiàn)在的這個狀態(tài)，就知道現(xiàn)在起碼我負(fù)責(zé)的區(qū)域，市場是什么情況了�！睆埼恼f。

“最近這幾個月，我睡覺特別有規(guī)律，客戶不多，我之前有失眠的情況，現(xiàn)在也好差不多了。”

事實上，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作周期中，每年的6月至8月屬于淡季，但是在張文看來，這個淡季也太“淡”了點。

“供給端”狂歡

據(jù)張文介紹，每年的7、8月份都屬于行業(yè)內(nèi)的淡季，因為中高考的時間，所以很多家庭的注意力多集中在陪伴孩子考試以及帶孩子出游等方面，等9、10月份孩子們開學(xué)了，有了相對穩(wěn)定的時間，他們才會重新開始考慮購房問題。

“可是干了這么多年，從來沒遇到過現(xiàn)在這樣基本沒生意的7、8月”。

如果時間回到3個月前的5月份，張文還沒有那么悲觀。

“每年基本都是3、4、5月為看房旺季，尤其是今年釋放了之前的一些看房需求，3、4月份我們同行交流是整體向好的，加上5月的沈陽春季房交會，很多政策釋放出來，市場反饋還算積極，但是到了6、7月，市場情緒一下子就不行了�！睆埼恼f。

本來，張文和他的同事們希望7月下旬的多輪政策利好能夠獲得更積極的市場反饋。

7月24日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。。

緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

如此大的政策調(diào)整積極信號，對于沈陽的房地產(chǎn)商和張文等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，就是三個字——超預(yù)期。

住建部給出的政策信號及優(yōu)化方向，之所以被認(rèn)為是超預(yù)期的重磅利好。很大原因是其對于本地地產(chǎn)政策的指導(dǎo)意義。

比如，作為直接影響購房成本的關(guān)鍵變量，購房首付比例會對消費者的購房意愿產(chǎn)生較大影響。在當(dāng)前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。

所謂“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，其實是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京等在內(nèi)的超20個城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，二套房首付比例能達(dá)到70%，房貸利率在5.25%，想要購買二套房，購房者資金壓力較大。

換言之，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”也就意味著購買二套房可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對于改善性客戶來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，促進(jìn)改善性需求釋放。

多重政策疊加，似乎讓沈陽疲軟的房地產(chǎn)市場看到了轉(zhuǎn)機(jī)。

張文對于7月底的那段回憶最多的，就是幾個地產(chǎn)圈微信群里的熱鬧和狂歡，夾雜著一些樓盤開發(fā)商公眾號文章的推波助瀾。

只是一周過去了，樓市需求端的反饋并沒有那么“熱烈”，或者說特別冷靜。

“需求端”觀望

今年是李然在沈陽工作的第四年，更是他購房計劃推遲的第二年。

李然和無數(shù)遼寧省內(nèi)的年輕人一樣，選擇在畢業(yè)后留在沈陽工作，他安家的城市屬于沈陽城市圈范疇內(nèi)的本溪市。

“雖然我買房是為了自己住，不會賣出去，但是讓我認(rèn)賠錢去買，我也不會接受，我還需要再等等�！崩钊徽f。

在他看來，觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變，房子并不是必需品。與其在老家買房等著賠錢，背負(fù)房貸，不如繼續(xù)觀望沈陽的樓市。

本溪市是一座正在轉(zhuǎn)型中的資源型城市，根據(jù)2021年6月該市統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的《本溪市第七次全國人口普查公報》，該市人口為132萬人，與第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，十年減少了逾38萬人，減少22.43%，年平均增長率為-2.51%。

該市60歲及以上人口超過了38萬人，占全市人口29.01%，相較第六次人口普查，數(shù)據(jù)上升了13.84%。

按靜態(tài)劃分，在2010年，也就是13年前，本溪人口構(gòu)成已完全屬于老年型結(jié)構(gòu)。

記者走訪該市某物業(yè)口碑較好的樓盤，三室120平方米左右的房源，二手房總價接近了100萬元，這樣的價格與沈陽市相比，并沒有絕對的價格優(yōu)勢，而且沈陽作為沈陽城市圈內(nèi)的區(qū)域中心城市，有著相對優(yōu)越的各類資源和比較優(yōu)渥的就業(yè)條件。

所以部分在沈陽市上班的周邊城市青年，寧愿多花一些錢在沈陽購房，也不想在簽下購房合同的瞬間就資產(chǎn)縮水，這樣的情況同樣適用于撫順市和遼陽市。

房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境產(chǎn)生的變化，讓現(xiàn)在的李然不知所措，原本在沈陽購房是他的最優(yōu)解，現(xiàn)在他卻更希望“再看看”。

“政策優(yōu)惠，房價降低并不一定會造成房地產(chǎn)市場的大利好，大部分的客戶，還在保持著觀望狀態(tài)，（沈陽）從年初的利率3.9%降到3.8%到現(xiàn)在的3.7%，我并沒有看到出現(xiàn)成交上漲的趨勢，相反在下降，客戶想知道房價或者政策的底線在哪里，從眾心理都是買漲不買跌，政策是好的，但是客戶心理是矛盾的，現(xiàn)在剛需成交占比也在下降，成交周期長，成交差額比例增大。”張文告訴記者。

沈陽中原研究部發(fā)布的半年報中提出，今年上半年，全國各城紛紛出臺房地產(chǎn)相關(guān)支持性政策，沈陽政策放松度大于全國多數(shù)熱點城市，且隨著時間的推移逐漸放寬，政策過度頻繁地出臺及持續(xù)放松是加重客戶觀望情緒的原因之一。

政策“疲勞”

“今年沈陽的房地產(chǎn)政策，太密集了，”沈陽市某頭部房企東北地區(qū)銷售負(fù)責(zé)人說，“有時候我們的售樓員都要加班熟悉新政策�！�

在她看來，房地產(chǎn)市場沉悶，本就會引發(fā)觀望情緒，降低預(yù)期和信心，這種情況下，政策推出的太密集，就會給購房者一種“清倉甩賣”的感覺，甩賣自然是越低越好，市場就會陷入新一輪觀望。

據(jù)樂居買房統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年上半年，沈陽房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，覆蓋面廣泛，政策寬松度達(dá)到近8年之最。且在上半年沈陽舉辦了7次各類房交會，全市范圍及區(qū)域型購房補(bǔ)貼陸續(xù)推出。

記者梳理了今年以來沈陽實施的購房寬松政策，確實寬松程度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國內(nèi)多數(shù)區(qū)域中心城市，包括首套房住宅利率降至3.7%，優(yōu)化區(qū)域限購（僅二環(huán)內(nèi)限購），支持公寓類住宅去庫存，非限購區(qū)域首套住房商業(yè)貸款首付比例按20%執(zhí)行，外地人在沈陽購房不再需要社保證明，個人賣房增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年以及“帶押過戶”等等。

此外還有各類落戶、人才購房政策等，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，沈陽市現(xiàn)行購房優(yōu)惠政策在10條以上，僅落戶的放寬政策就多達(dá)7條。

因此，面對今年7月末的政策信號，樓市就如同天天吵著降價的商品，當(dāng)真正降價政策來臨，市場的預(yù)期和需求早已經(jīng)釋放，沈陽的樓市就像色彩斑斕的畫紙，已經(jīng)讓人目不暇接，以至于無人在意某處是否多添了幾筆顏色。

值得一提的是，即便政策利好，執(zhí)行企業(yè)也并非毫無堵點。

目前的新一輪政策中，除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”沒有正式實施之外，最讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們苦惱的就是“帶押過戶”。

在傳統(tǒng)模式下進(jìn)行二手房交易，如果賣方房屋已有抵押，需要先將貸款還清、房產(chǎn)解押后才能過戶。在這一過程中，賣方需要自行籌措資金結(jié)清貸款，墊付相關(guān)費用，導(dǎo)致二手房交易周期明顯拉長。而在“帶押過戶”模式下，無需還清貸款即可完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

看似便捷的政策，卻也存在諸多待解難題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時曾分析指出，去年以來，各地探索“帶押過戶”的政策落地情況并不好，主要原因在于二手房交易相關(guān)獲利方推進(jìn)的積極性很低：一是推行“帶押過戶”免除了過橋、贖樓、擔(dān)保等環(huán)節(jié)，使銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)收益減少，主動開展的積極性低；二是跨行辦理會導(dǎo)致原按揭銀行損失貸款收益，貸款減少引致存款流失。

另外，多環(huán)節(jié)合并辦理可能會出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”的情況，使銀行抵押權(quán)落空，買方付了款（首付和按揭）無法獲得產(chǎn)權(quán)，房子過了戶但賣方卻收不到款等。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)或交易存在瑕疵、房屋評估值異動，當(dāng)買賣雙方存在誠信問題，如賣方隱瞞房屋糾紛、買方資信不夠等，上述風(fēng)險就會凸顯。

“如果說賣方帶押過戶，他的利率是5%以上的話，那么客戶現(xiàn)在利率是3.7%，那我就覺得完全不劃算，所以客戶不會考慮�！睆埼恼f。

在他看來，目前沈陽二手房市場總體上欠活躍，“帶押過戶”目前看，對推動二手房交易帶來的影響也較為有限，政策落地還需要時間。

“現(xiàn)在老百姓就是手里有錢，也不會輕易往外拿，因為對地產(chǎn)市場的信心還沒有完全恢復(fù)，我們雖然是房地產(chǎn)從業(yè)者，但是更希望沈陽經(jīng)濟(jì)各方面兒都能流通起來，因為房地產(chǎn)這涉及相關(guān)的各個行業(yè)，裝修、建筑，家居等。只有盤活鏈條所有產(chǎn)業(yè)才能盤活�！睆埼难a(bǔ)充道。

上半年在忙碌中匆匆過去，張文也忙了大半年，這是他業(yè)績不好的半年。對沈陽市以及周邊城市的房地產(chǎn)業(yè)來說，也是不好過的半年。

8月1日，沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布1至6月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，1~6月，全市固定資產(chǎn)投資同比增長4.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降26%。商品房銷售面積同比降17.1%。

2023年上半年，沈陽住宅用地市場更是全面“啞火”，商品住宅用地供地數(shù)量為零，這是前所未見的情況。

山雨欲來風(fēng)滿樓，沈陽的樓市就像8月沈陽的天氣，陰沉不定，大雨欲來。

張文意興索然地放下咖啡杯，杯中的冰塊早已融化，咖啡見底，他一邊擺弄吸管，一邊問道

“你回憶一下，沈陽有多久沒有大開發(fā)商集中拿地了？”

（應(yīng)受訪者要求，文中張文、李然為化名）