| 城中村改造加速落地，企業(yè)代建重要機遇
市場克而瑞研究中心 2023-08-10 08:38:24 來源：丁祖昱評樓市
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7月以來，“城中村改造”提速。 首先是7月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，要求扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，推動城市高質量發(fā)展。 隨后，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作。 7月24日，中央政治局會議召開，強調要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。 中央政治局會議定調后，7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，對城中村改造提出具體要求；7月31日，國務院辦公廳轉發(fā)國家發(fā)展改革委關于恢復和擴大消費措施的通知指出，支持剛性和改善性住房需求，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。 進入8月，央行及國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，強調落實好“金融16條”，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度， 未來“城中村改造”將成為城市更新與城市發(fā)展的重點抓手。 從目前來看，很多“城中村改造”項目仍要以政府主導展開，同時操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會帶動政府代建需求進一步擴大。 隨著城中村改造進入到實操階段，對于企業(yè)代建來說也是分享紅利、實現(xiàn)業(yè)務突破的重要機遇。 
今年以來，多城披露“城中村改造”計劃，作為重點任務推進。 年初，廣州住建部提出今年全市計劃推進127個城中村改造項目，重點推進17個城市更新項目，目標完成城市更新固定資產投資2000億元。 3月，深圳發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)�；焚|化改造提升指引》，2023年-2025年，建設籌集保障性住房46萬套（間）、建筑面積超過2000萬平方米。2023年計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質化改造提升項目。 4月，合肥召開重點項目要素保障會，提出城中村改造的目標任務力爭3年完成現(xiàn)有104個城中村改造，8月3日,市長羅云峰主持召開會議審議《合肥市區(qū)城中村改造三年攻堅行動實施方案(2023-2025年)》。 上海方面，也表示2023-2025年，計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。 隨著《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》的出臺，將推動各大城市“城中村”改造加速落地，為房地產行業(yè)帶來新機遇。 我們認為，盡管城中村改造強調市場化運作方式，但房地產市場行情持續(xù)低迷，社會資本入局預期并不樂觀，很多項目仍要以政府主導展開，同時操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會帶動政府代建需求進一步擴大。 
對房企來說，參與城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了資本壓力，輕資產純代建也并不好做。 一是，高要求、高標準改造考驗企業(yè)真功夫。相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并舉的方式，這也就提出了精細化改造的要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量，進行有效優(yōu)化更新，在規(guī)劃、布局設計和具體實施落地上都具有高要求、高標準，非�？简炂髽I(yè)代建的內功。 二是，跨城、跨村不可復制性，業(yè)務發(fā)展慢、難以成為支撐。由于不同城市，甚至同城不同村，環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同，每個項目都需要因地制宜、精準施策，流程工序無法進行復刻，這也將面臨周期長、進度慢等問題，業(yè)務發(fā)展無法快速規(guī)模化，難以成為支撐。 三是，地方標準和實施細則不同，企業(yè)還需結合項目操作進一步探索。值得注意的是，7月17日廣州市住建部發(fā)布關于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，這是首個針對城中村改造進行立法的動作。此外，近期河北省、三亞市、廈門市等地也相繼出臺了關于政府投資項目代建制管理辦法。隨著城中村加速推進，后期不排除更多相關政策條例出臺，這些項目管理條例、細則具體還是要根據項目實際操作和落地情況來看，企業(yè)需做進一步研究和適應。 
隨著土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，代建正在不斷吸引新的入局者。 據不完全統(tǒng)計，百強企業(yè)涉足代建業(yè)務占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。 在此輪“城中村”改造中，屬地、背景、經驗能力都將成為企業(yè)競逐的籌碼。以下三類企業(yè)或成為有力競爭者和主要參與者： 一類是地方國企或央企，憑借背景優(yōu)勢和政企關系可以更廣泛、及時地獲得政府代建信息，重點部署、搶占先機，有利于在當?shù)亟⒋▋?yōu)勢。 一類是深耕一二線城市企業(yè)，對于高能及城市規(guī)劃、產品已有一定的研究和實踐，發(fā)揮深耕優(yōu)勢可以更順利切入。 還有一類是運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業(yè)，“城中村”改造硬實力還要靠“本地化”和“專業(yè)性”，運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項目效率和質量，也將是政府代建的優(yōu)先考慮合作方。 
超大特大城市城中村改造加速落地，將為企業(yè)代建業(yè)務帶來機遇，在新政策、新要求下，除了資本投入壓力外，輕資產代建也并不好做，本地化、專業(yè)性、規(guī)范性等都考驗著企業(yè)代建的內力。 一些地方國企、城市深耕企業(yè)以及運營管理能力強、城市更新經驗豐富的企業(yè)，將是主要競逐者和受益方。 (責任編輯：建筑小白) |
