市場(chǎng)克而瑞研究中心 2023-08-10 08:38:24 來源：丁祖昱評(píng)樓市

7月以來，“城中村改造”提速。

首先是7月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，要求扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項(xiàng)重要工作。

7月24日，中央政治局會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

中央政治局會(huì)議定調(diào)后，7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，對(duì)城中村改造提出具體要求；7月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知指出，支持剛性和改善性住房需求，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。

進(jìn)入8月，央行及國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，

未來“城中村改造”將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。

從目前來看，很多“城中村改造”項(xiàng)目仍要以政府主導(dǎo)展開，同時(shí)操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會(huì)帶動(dòng)政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。

隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段，對(duì)于企業(yè)代建來說也是分享紅利、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。

今年以來，多城披露“城中村改造”計(jì)劃，作為重點(diǎn)任務(wù)推進(jìn)。

年初，廣州住建部提出今年全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，目標(biāo)完成城市更新固定資產(chǎn)投資2000億元。

3月，深圳發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升指引》，2023年-2025年，建設(shè)籌集保障性住房46萬套（間）、建筑面積超過2000萬平方米。2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套（間）城中村規(guī)�；�品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目。

4月，合肥召開重點(diǎn)項(xiàng)目要素保障會(huì)，提出城中村改造的目標(biāo)任務(wù)力爭(zhēng)3年完成現(xiàn)有104個(gè)城中村改造，8月3日,市長(zhǎng)羅云峰主持召開會(huì)議審議《合肥市區(qū)城中村改造三年攻堅(jiān)行動(dòng)實(shí)施方案(2023-2025年)》。

上海方面，也表示2023-2025年，計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目。

隨著《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》的出臺(tái)，將推動(dòng)各大城市“城中村”改造加速落地，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新機(jī)遇。

我們認(rèn)為，盡管城中村改造強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作方式，但房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)低迷，社會(huì)資本入局預(yù)期并不樂觀，很多項(xiàng)目仍要以政府主導(dǎo)展開，同時(shí)操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與，因此將會(huì)帶動(dòng)政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。

對(duì)房企來說，參與城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了資本壓力，輕資產(chǎn)純代建也并不好做。

一是，高要求、高標(biāo)準(zhǔn)改造考驗(yàn)企業(yè)真功夫。相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并舉的方式，這也就提出了精細(xì)化改造的要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量，進(jìn)行有效優(yōu)化更新，在規(guī)劃、布局設(shè)計(jì)和具體實(shí)施落地上都具有高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，非�？简�(yàn)企業(yè)代建的內(nèi)功。

二是，跨城、跨村不可復(fù)制性，業(yè)務(wù)發(fā)展慢、難以成為支撐。由于不同城市，甚至同城不同村，環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同，每個(gè)項(xiàng)目都需要因地制宜、精準(zhǔn)施策，流程工序無法進(jìn)行復(fù)刻，這也將面臨周期長(zhǎng)、進(jìn)度慢等問題，業(yè)務(wù)發(fā)展無法快速規(guī)模化，難以成為支撐。

三是，地方標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則不同，企業(yè)還需結(jié)合項(xiàng)目操作進(jìn)一步探索。值得注意的是，7月17日廣州市住建部發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，這是首個(gè)針對(duì)城中村改造進(jìn)行立法的動(dòng)作。此外，近期河北省、三亞市、廈門市等地也相繼出臺(tái)了關(guān)于政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法。隨著城中村加速推進(jìn)，后期不排除更多相關(guān)政策條例出臺(tái)，這些項(xiàng)目管理?xiàng)l例、細(xì)則具體還是要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作和落地情況來看，企業(yè)需做進(jìn)一步研究和適應(yīng)。

隨著土地成本高企、融資環(huán)境收緊、房企資金壓力上升，代建正在不斷吸引新的入局者。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成，不僅包括萬科、金地、綠城等品牌企業(yè)，還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。

在此輪“城中村”改造中，屬地、背景、經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ紝⒊蔀槠髽I(yè)競(jìng)逐的籌碼。以下三類企業(yè)或成為有力競(jìng)爭(zhēng)者和主要參與者：

一類是地方國(guó)企或央企，憑借背景優(yōu)勢(shì)和政企關(guān)系可以更廣泛、及時(shí)地獲得政府代建信息，重點(diǎn)部署、搶占先機(jī)，有利于在當(dāng)?shù)亟�立代建�?yōu)勢(shì)。

一類是深耕一二線城市企業(yè)，對(duì)于高能及城市規(guī)劃、產(chǎn)品已有一定的研究和實(shí)踐，發(fā)揮深耕優(yōu)勢(shì)可以更順利切入。

還有一類是運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，“城中村”改造硬實(shí)力還要靠“本地化”和“專業(yè)性”，運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項(xiàng)目效率和質(zhì)量，也將是政府代建的優(yōu)先考慮合作方。

超大特大城市城中村改造加速落地，將為企業(yè)代建業(yè)務(wù)帶來機(jī)遇，在新政策、新要求下，除了資本投入壓力外，輕資產(chǎn)代建也并不好做，本地化、專業(yè)性、規(guī)范性等都考驗(yàn)著企業(yè)代建的內(nèi)力。

一些地方國(guó)企、城市深耕企業(yè)以及運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，將是主要競(jìng)逐者和受益方。