市場 2023-08-10 09:57:00 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

為進一步推進和完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范問題。8月9日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于在老舊小區(qū)改造中進一步完善物業(yè)管理工作的意見》（以下簡稱《意見》）。

此舉是貫徹落實《北京市物業(yè)管理條例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（以下分別簡稱《物業(yè)條例》《改革方案》）的重要舉措。

《意見》從三方面對老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理工作提出了具體要求。

首先，明確在黨建引領(lǐng)下開展老舊小區(qū)改造物業(yè)管理工作。

《意見》對標《物業(yè)條例》和《改革方案》的總體要求，明確要在納入改造的老舊小區(qū)構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，強調(diào)社區(qū)黨組織要充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，積極搭建由居（村）民委員會、業(yè)委會（物管會）、（原）產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)人等多方參與的治理格局和架構(gòu)，明確各方具體職責(zé)，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理工作。

對于尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并與改造實施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)規(guī)模效益，指導(dǎo)、推動依法依規(guī)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會或組建物管會。（原）產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)配合做好房屋檔案提供、職工動員發(fā)動等工作，同時應(yīng)積極參選物管會，并推薦、引導(dǎo)本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會。

其次，結(jié)合改造小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，提升規(guī)范化管理水平。

根據(jù)《物業(yè)條例》和《改革方案》的相關(guān)要求，本著“分類推進、逐步提高、全面覆蓋”的原則，《意見》進一步明確了納入改造老舊小區(qū)實行物業(yè)管理方式的服務(wù)標準和相關(guān)要求，推動納入改造的老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理全覆蓋。

在市場化物業(yè)管理方式方面：

一是業(yè)主自行管理方式。對于業(yè)主自我服務(wù)意愿較強且有良好管理能力的小區(qū)，可采取業(yè)主自行管理方式�！兑庖姟穼�業(yè)委會（物管會）提出了明確要求，同時要求業(yè)委會（物管會）要承擔(dān)好“財務(wù)總管”角色，加強小區(qū)物業(yè)費、公共收益等資金管理，對于資金量大的小區(qū)應(yīng)聘請專業(yè)人員負責(zé)財務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔等服務(wù)工作，既能充分發(fā)揮小區(qū)居民的自我管理優(yōu)勢，又能為小區(qū)居民提供就業(yè)崗位實現(xiàn)“雙贏”。

二是委托物業(yè)服務(wù)人方式（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人）。對于具備條件的小區(qū)，推進建立委托物業(yè)服務(wù)人管理方式。業(yè)委會（物管會）應(yīng)結(jié)合本小區(qū)業(yè)主的需求確定服務(wù)內(nèi)容和收費標準，通過公開競爭方式選聘市場化物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)合同。在業(yè)主交納物業(yè)費方面，鼓勵街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）通過采取“先買后補”等方式給予一定政策支持，設(shè)置一定時間過渡期，引導(dǎo)業(yè)主逐步實現(xiàn)物業(yè)費正常繳納，促進物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

在產(chǎn)權(quán)單位自管方式方面，考慮到歷史沿革和管理現(xiàn)狀等問題，對于（原）產(chǎn)權(quán)單位具有管理能力或者由于多種原因需要（原）產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理的小區(qū)，可按單位自管方式提供物業(yè)管理。《意見》對（原）產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理責(zé)任、服務(wù)標準、物業(yè)管理用房等均提出了明確要求。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)在（原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下積極推動引入市場化物業(yè)管理服務(wù)。

街道應(yīng)急管理方式。對于暫不具備引入市場化物業(yè)管理，以及不具備單位自管條件的小區(qū)，為防止出現(xiàn)“失管”現(xiàn)象，明確由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)依據(jù)《物業(yè)條例》的有關(guān)規(guī)定，委托應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)提供應(yīng)急服務(wù)。

最后，鼓勵推進物業(yè)服務(wù)和社會化服務(wù)相結(jié)合，滿足業(yè)主多樣化的需求，提升居住幸福感。

為更好地滿足業(yè)主需求，《意見》鼓勵物業(yè)服務(wù)人和（原）產(chǎn)權(quán)單位針對業(yè)主生活服務(wù)需求，提供入戶付費的市場服務(wù)，也可提供市場化服務(wù)名錄供業(yè)主自行選定，通過物業(yè)服務(wù)和社會化服務(wù)相結(jié)合的方式，提升綜合服務(wù)水平，滿足業(yè)主多樣化需求，提高居住滿意度。

此外，《意見》還從加強組織領(lǐng)導(dǎo)、落實主體責(zé)任、加強宣傳引導(dǎo)方面提出工作要求，物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的市場規(guī)則，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責(zé)任意識，不斷優(yōu)化市場環(huán)境。