市場李葉 2023-08-10 08:44:00 來源：中房報

房子掛在房地產(chǎn)中介機構(gòu)快半年了，胡月仍沒有將其售出。

“今年3月，我就想把觀山湖區(qū)的那套房子賣掉，但一直是有人問沒人買。”提起自己的賣房經(jīng)歷，胡月憤懣地說，現(xiàn)在貴陽房子的流通性是真的不行。

她向記者表示，自己是在2018年高位時購買的該處房源，如今掛出的價格已較之前虧了不少。

在另一位賣房人王鵬看來，“房子賣不出或許源于價格還沒有降到位�！�

王鵬于一周前剛簽完合同，將位于南明區(qū)的一套三居室出手。他說，“雖然賣出的價格比疫情前少了幾十萬元，但買時也不高，至少保本了。”

貴陽本地的房產(chǎn)經(jīng)紀人劉琳也向賣房者建議，貴陽房價短期不可能暴漲，如果著急還是最好降價出手，后續(xù)的漲跌誰都不能預(yù)測。

他們的賣房經(jīng)歷，折射出當前貴陽樓市的現(xiàn)狀。

在經(jīng)歷了短暫的高光后，自2019年起，貴陽住宅均價和成交數(shù)量就走入下滑區(qū)間。進入2023年，這一現(xiàn)象仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的二手房價格數(shù)據(jù)，今年上半年，貴陽二手房價格除了4月份曾小幅上漲0.8%，其余月份均環(huán)比下降。

6月下旬，一年一度的暑假悄然而至，由于貴州省內(nèi)推出“兩免兩減半”的旅游優(yōu)惠禮包，貴陽也迎來游客的“大爆發(fā)”。7月31日，貴陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實施住房公積金階段性政策的通知》，支持首次公積金貸款“既提又貸”，二次首付款降至20%，縮短兩次住房公積金貸款時間間隔限制，取消異地貸款的戶籍地限制。

7月31日~8月1日，中國房地產(chǎn)報記者走訪了貴陽市多個城區(qū)的房產(chǎn)中介門店和個別新盤，發(fā)現(xiàn)不少門店外雖游客攢動，但門店內(nèi)實際問詢的顧客并不多。劉琳告訴記者，貴陽的購房者還是以本地剛需為主，很多購買避暑房項目的外省游客，也不一定會選擇位于市中心核心地段的房子。

對于貴陽上述樓市狀況，IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，是由于供需不平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足以及債務(wù)壓力過大等因素導致，因此需要采取相應(yīng)的政策和措施來促進樓市的復(fù)蘇和發(fā)展。

短暫的火熱

貴陽的房地產(chǎn)市場不是沒有經(jīng)歷過火熱階段。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的變化是，從2016年6月到2018年3月份，貴陽房價連續(xù)上漲21個月。截至2018年3月份，貴陽住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲10.3%。

2017年3月14日，紅巖地塊拍賣以6008元/平方米的樓面價成交，一二線城市常見的“樓面價”這個詞第一次在貴陽出現(xiàn)。以往貴陽是不談樓面價的，因為便宜到幾乎可以忽略不計。

次日，貴陽當?shù)貛讉�知名樓盤宣布每平方米漲500元。

接著，當?shù)胤績r繼續(xù)上漲。觀山湖地區(qū)房價很快就沖破了1萬元/平方米。

同年，一篇名為《樓市撈金術(shù)：我是怎么在9個月把房價炒高兩三倍的》的新聞報道也引人注目，文章中的炒房者自稱，在9個月時間里，他與幾個朋友將漳州房價由每平方米6000元~8000元，炒至每平方米1.5萬元，個別樓盤甚至在2.5萬~2.8萬元間。短短9個月時間，均價上漲2~3倍。炒房者還表示，隨后他們會針對貴陽這塊價值洼地進行炒作。

房價的突漲和炒房團的肆虐自然引起了政府部門的注意。2017年火爆的貴陽樓市接著迎來了幾波政策調(diào)整，也首次在貴陽出臺了限售政策，提出在貴陽市購買的新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；公積金二套房首付比例提高。

但由于政策較為溫柔，在2017年對貴陽房地產(chǎn)市場影響不大。在2018年，貴陽房價迎來近幾年的“高點”。

根據(jù)貴陽市統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，2018年1至11月，貴陽市房屋銷售面積980.28萬平方米，同比2017年僅微漲0.8%；住宅銷售面積832.23萬平方米，同比上漲4.2%；但房屋銷售金額為911.64億元，同比上年上漲29.8%；其中，住宅銷售金額730.54億元，同比上漲40.8%。

與此同時，貴陽的土地市場也持續(xù)升溫。

貴陽市公共資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，2018年，貴陽市共成交土地239宗，成交面積共計1066.69萬平方米，成交金額合計318.28億元。到2019年，貴陽市土地成交337宗，總成交面積1729.3萬平方米，總成交價約527.1億元。相比2018年總成交面積約1066.69萬平方米和總成交價約318.28億元，再次增長。

即便在新冠疫情來勢洶涌的2020年，房企對貴陽的投資熱度依舊未減。這一年，貴陽市共計成交466宗土地，面積約1991.38萬平方米，同比增長15.13%；金額約666.99億元，同比增長26.11%。

貴陽樓市卻并未如進駐房企所愿繼續(xù)上升，而是在2019年進入了下滑通道。

中指院數(shù)據(jù)顯示，從2019年開始，貴陽新建住宅均價持續(xù)下跌，從2019年的10522元/平方米，到2022年已降至9544元/平方米。房天下數(shù)據(jù)也顯示，貴陽二手房均價自2020年到2022年，呈現(xiàn)下滑的大趨勢。

“幸�！毕鄬φ�

從樂觀的角度上看，貴陽不高的房價也意味著當?shù)刭彿繅毫ο鄬�較小。

世界銀行提出發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽房價收入比為6.8，與去年上半年的7.5相比，下降了9.2%，更接近合理區(qū)間。

“貴陽還算是個幸福感比較強的省會城市�！�28歲的秦思南告訴記者，22歲大學畢業(yè)后就一直留在貴陽工作，如今在黔東南老家和貴陽各有一套房。

他認為，貴州房價普遍都不高，加上首付較低，對于工作和收入比較穩(wěn)定的人來說是努努力就能夠得著的需求。“有的同學畢業(yè)后去了一線城市打拼，盡管收入是自己的3倍，但是房價最低也是貴陽的7~8倍了，他們現(xiàn)在也沒有自己的房，所以并沒有太值得羨慕的地方�！�

“有房，現(xiàn)在居住的是花果園，缺點很明顯，建筑密集、樓高道窄、人口密度大、吵鬧、堵車。”林玲在接受采訪時表示，但是這依舊是在自己承受能力范圍內(nèi)最好的選擇。

“盡管目前工資不高，但計劃在5年內(nèi)湊齊首付買一套屬于自己的房子。”畢業(yè)沒多久的田羽也認為，貴陽的房子很適合生活，并不適合投資。

不過，樓市低迷，有人歡喜有人憂。

對跟胡月一樣想要出售房子的業(yè)主來說，房價低、需求少無疑是一種折磨。

鏈家網(wǎng)站8月8日數(shù)據(jù)顯示，當天貴陽真實在售二手房為44014套，較2月13日的38649套增加了5365套。

“除非這套房子的優(yōu)勢非常明顯，相似的房源只有低價才能吸引到買家。”一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者。

另一方面，由于貴陽此前供地較多，近年來貴陽樓市的新房庫存量也位于高位。

2021年3月，克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月末，貴陽廣義商品房庫存（所謂廣義商品房即已完工未銷售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動工還未獲得預(yù)售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子）達1.8億平方米，廣義庫存量第一。

此后，克而瑞沒有再披露過貴陽的廣義商品房庫存數(shù)據(jù)。

不過，各房企對貴陽樓市的預(yù)期已經(jīng)反映在土地市場上。

把貴陽每半年的土地成交數(shù)據(jù)匯總來看，這幾年的成交數(shù)據(jù)可以說是一降再降。2021年上半年，貴陽成交可建面積696.95萬平方米，總金額251.49億元；2022年上半年，貴陽成交可建面積143.92萬平方米，總金額27.83億元；2023年上半年，貴陽成交可建面積31.86萬平方米，總金額9.13億元。

樓市低迷背后

作為貴州的省會城市，貴陽一直與成都、重慶、昆明并列被網(wǎng)友戲稱為“西南城市F4”，從風景、空氣質(zhì)量、氣候等方面看，貴陽并不遜色于其余“F3”，在名氣上卻遠遠落后于它們，是全國省會城市中不折不扣的“小透明”。

再看經(jīng)濟發(fā)展情況和樓市表現(xiàn)，目前的貴陽與其余的3個西南城市也存在著不小差距。

根據(jù)各城市的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年貴陽、昆明、成都和重慶的GDP分別為4921.2億元、7541.4億元、2.08萬億元和2.91萬億元。

再看房價，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，重慶（主城區(qū)）新建住宅樣本價格中位數(shù)為15000元/平方米，成都為18000元/平方米，昆明為14500元/平方米，貴陽為8400元/平方米，是上述省會城市中新建住宅樣本價格中位數(shù)唯一低于1萬元/平方米的區(qū)域。

對此，柏文喜認為，貴陽低迷的樓市與產(chǎn)業(yè)之間存在密切關(guān)系。

“樓市的低迷可能反映了貴陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足和產(chǎn)業(yè)升級能力缺乏。如果一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠強勁，產(chǎn)業(yè)缺乏自我升級能力，就會導致就業(yè)機會有限，人口流入減少或收入可持續(xù)增長動力缺失，進而影響到房地產(chǎn)市場的需求和價格�！彼�還提到，債務(wù)壓力過大等因素也影響著當?shù)貥鞘小?/p>

今年5月，貴州省人民政府發(fā)展研究中心發(fā)文稱，對貴陽、遵義、畢節(jié)、六盤水等地開展了化解貴州地方債務(wù)情況的專題調(diào)研，并發(fā)現(xiàn)債務(wù)問題已成為擺在各地政府面前重大而急需解決的問題，但受限于財力水平有限，化債工作推進異常艱難，僅靠自身能力已無法得到有效解決。

根據(jù)公開資料顯示，截至上年底，貴州全省的債務(wù)余額已達到1.24萬億元，其一年的全省財政收入也只不過1886.36億元。

柏文喜表示，貴陽乃至貴州的后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展須依靠多方面因素，需要加大產(chǎn)業(yè)支持和培育，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級和轉(zhuǎn)型；加強人才引進和培養(yǎng)，提高人力資源的質(zhì)量和水平；還需加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高交通、通信等方面的便利性。另外，還要加強財政管理，合理規(guī)劃債務(wù)使用，確保債務(wù)風險可控。最后，要積極開展對外合作，吸引外資和外來企業(yè)，促進貴州與其他地區(qū)的經(jīng)濟交流和合作。