市場(chǎng)李葉 2023-08-10 08:44:00 來(lái)源：中房報(bào)

房子掛在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)快半年了，胡月仍沒(méi)有將其售出。

“今年3月，我就想把觀(guān)山湖區(qū)的那套房子賣(mài)掉，但一直是有人問(wèn)沒(méi)人買(mǎi)。”提起自己的賣(mài)房經(jīng)歷，胡月憤懣地說(shuō)，現(xiàn)在貴陽(yáng)房子的流通性是真的不行。

她向記者表示，自己是在2018年高位時(shí)購(gòu)買(mǎi)的該處房源，如今掛出的價(jià)格已較之前虧了不少。

在另一位賣(mài)房人王鵬看來(lái)，“房子賣(mài)不出或許源于價(jià)格還沒(méi)有降到位�！�

王鵬于一周前剛簽完合同，將位于南明區(qū)的一套三居室出手。他說(shuō)，“雖然賣(mài)出的價(jià)格比疫情前少了幾十萬(wàn)元，但買(mǎi)時(shí)也不高，至少保本了�！�

貴陽(yáng)本地的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉琳也向賣(mài)房者建議，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)短期不可能暴漲，如果著急還是最好降價(jià)出手，后續(xù)的漲跌誰(shuí)都不能預(yù)測(cè)。

他們的賣(mài)房經(jīng)歷，折射出當(dāng)前貴陽(yáng)樓市的現(xiàn)狀。

在經(jīng)歷了短暫的高光后，自2019年起，貴陽(yáng)住宅均價(jià)和成交數(shù)量就走入下滑區(qū)間。進(jìn)入2023年，這一現(xiàn)象仍未有明顯好轉(zhuǎn)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，今年上半年，貴陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格除了4月份曾小幅上漲0.8%，其余月份均環(huán)比下降。

6月下旬，一年一度的暑假悄然而至，由于貴州省內(nèi)推出“兩免兩減半”的旅游優(yōu)惠禮包，貴陽(yáng)也迎來(lái)游客的“大爆發(fā)”。7月31日，貴陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性政策的通知》，支持首次公積金貸款“既提又貸”，二次首付款降至20%，縮短兩次住房公積金貸款時(shí)間間隔限制，取消異地貸款的戶(hù)籍地限制。

7月31日~8月1日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪(fǎng)了貴陽(yáng)市多個(gè)城區(qū)的房產(chǎn)中介門(mén)店和個(gè)別新盤(pán)，發(fā)現(xiàn)不少門(mén)店外雖游客攢動(dòng)，但門(mén)店內(nèi)實(shí)際問(wèn)詢(xún)的顧客并不多。劉琳告訴記者，貴陽(yáng)的購(gòu)房者還是以本地剛需為主，很多購(gòu)買(mǎi)避暑房項(xiàng)目的外省游客，也不一定會(huì)選擇位于市中心核心地段的房子。

對(duì)于貴陽(yáng)上述樓市狀況，IPG 中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，是由于供需不平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足以及債務(wù)壓力過(guò)大等因素導(dǎo)致，因此需要采取相應(yīng)的政策和措施來(lái)促進(jìn)樓市的復(fù)蘇和發(fā)展。

短暫的火熱

貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)火熱階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的變化是，從2016年6月到2018年3月份，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲21個(gè)月。截至2018年3月份，貴陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲10.3%。

2017年3月14日，紅巖地塊拍賣(mài)以6008元/平方米的樓面價(jià)成交，一二線(xiàn)城市常見(jiàn)的“樓面價(jià)”這個(gè)詞第一次在貴陽(yáng)出現(xiàn)。以往貴陽(yáng)是不談樓面價(jià)的，因?yàn)楸阋说綆缀蹩梢院雎圆挥?jì)。

次日，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)貛讉�(gè)知名樓盤(pán)宣布每平方米漲500元。

接著，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲。觀(guān)山湖地區(qū)房?jī)r(jià)很快就沖破了1萬(wàn)元/平方米。

同年，一篇名為《樓市撈金術(shù)：我是怎么在9個(gè)月把房?jī)r(jià)炒高兩三倍的》的新聞報(bào)道也引人注目，文章中的炒房者自稱(chēng)，在9個(gè)月時(shí)間里，他與幾個(gè)朋友將漳州房?jī)r(jià)由每平方米6000元~8000元，炒至每平方米1.5萬(wàn)元，個(gè)別樓盤(pán)甚至在2.5萬(wàn)~2.8萬(wàn)元間。短短9個(gè)月時(shí)間，均價(jià)上漲2~3倍。炒房者還表示，隨后他們會(huì)針對(duì)貴陽(yáng)這塊價(jià)值洼地進(jìn)行炒作。

房?jī)r(jià)的突漲和炒房團(tuán)的肆虐自然引起了政府部門(mén)的注意。2017年火爆的貴陽(yáng)樓市接著迎來(lái)了幾波政策調(diào)整，也首次在貴陽(yáng)出臺(tái)了限售政策，提出在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)还�積金二套房首付比例提高。

但由于政策較為溫柔，在2017年對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。在2018年，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)迎來(lái)近幾年的“高點(diǎn)”。

根據(jù)貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，2018年1至11月，貴陽(yáng)市房屋銷(xiāo)售面積980.28萬(wàn)平方米，同比2017年僅微漲0.8%；住宅銷(xiāo)售面積832.23萬(wàn)平方米，同比上漲4.2%；但房屋銷(xiāo)售金額為911.64億元，同比上年上漲29.8%；其中，住宅銷(xiāo)售金額730.54億元，同比上漲40.8%。

與此同時(shí)，貴陽(yáng)的土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。

貴陽(yáng)市公共資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，2018年，貴陽(yáng)市共成交土地239宗，成交面積共計(jì)1066.69萬(wàn)平方米，成交金額合計(jì)318.28億元。到2019年，貴陽(yáng)市土地成交337宗，總成交面積1729.3萬(wàn)平方米，總成交價(jià)約527.1億元。相比2018年總成交面積約1066.69萬(wàn)平方米和總成交價(jià)約318.28億元，再次增長(zhǎng)。

即便在新冠疫情來(lái)勢(shì)洶涌的2020年，房企對(duì)貴陽(yáng)的投資熱度依舊未減。這一年，貴陽(yáng)市共計(jì)成交466宗土地，面積約1991.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.13%；金額約666.99億元，同比增長(zhǎng)26.11%。

貴陽(yáng)樓市卻并未如進(jìn)駐房企所愿繼續(xù)上升，而是在2019年進(jìn)入了下滑通道。

中指院數(shù)據(jù)顯示，從2019年開(kāi)始，貴陽(yáng)新建住宅均價(jià)持續(xù)下跌，從2019年的10522元/平方米，到2022年已降至9544元/平方米。房天下數(shù)據(jù)也顯示，貴陽(yáng)二手房均價(jià)自2020年到2022年，呈現(xiàn)下滑的大趨勢(shì)。

“幸�！毕鄬�(duì)論

從樂(lè)觀(guān)的角度上看，貴陽(yáng)不高的房?jī)r(jià)也意味著當(dāng)?shù)刭?gòu)房壓力相對(duì)較小。

世界銀行提出發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3~6之間，比值越大，說(shuō)明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比為6.8，與去年上半年的7.5相比，下降了9.2%，更接近合理區(qū)間。

“貴陽(yáng)還算是個(gè)幸福感比較強(qiáng)的省會(huì)城市�！�28歲的秦思南告訴記者，22歲大學(xué)畢業(yè)后就一直留在貴陽(yáng)工作，如今在黔東南老家和貴陽(yáng)各有一套房。

他認(rèn)為，貴州房?jī)r(jià)普遍都不高，加上首付較低，對(duì)于工作和收入比較穩(wěn)定的人來(lái)說(shuō)是努努力就能夠得著的需求�！坝械耐瑢W(xué)畢業(yè)后去了一線(xiàn)城市打拼，盡管收入是自己的3倍，但是房?jī)r(jià)最低也是貴陽(yáng)的7~8倍了，他們現(xiàn)在也沒(méi)有自己的房，所以并沒(méi)有太值得羨慕的地方。”

“有房，現(xiàn)在居住的是花果園，缺點(diǎn)很明顯，建筑密集、樓高道窄、人口密度大、吵鬧、堵車(chē)�！绷至嵩诮邮懿稍L(fǎng)時(shí)表示，但是這依舊是在自己承受能力范圍內(nèi)最好的選擇。

“盡管目前工資不高，但計(jì)劃在5年內(nèi)湊齊首付買(mǎi)一套屬于自己的房子�！碑厴I(yè)沒(méi)多久的田羽也認(rèn)為，貴陽(yáng)的房子很適合生活，并不適合投資。

不過(guò)，樓市低迷，有人歡喜有人憂(yōu)。

對(duì)跟胡月一樣想要出售房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)低、需求少無(wú)疑是一種折磨。

鏈家網(wǎng)站8月8日數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天貴陽(yáng)真實(shí)在售二手房為44014套，較2月13日的38649套增加了5365套。

“除非這套房子的優(yōu)勢(shì)非常明顯，相似的房源只有低價(jià)才能吸引到買(mǎi)家�！币幻�房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

另一方面，由于貴陽(yáng)此前供地較多，近年來(lái)貴陽(yáng)樓市的新房庫(kù)存量也位于高位。

2021年3月，克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月末，貴陽(yáng)廣義商品房庫(kù)存（所謂廣義商品房即已完工未銷(xiāo)售的房子、未完工正在預(yù)售的房子、正在動(dòng)工還未獲得預(yù)售證的房子，已出讓地塊還未動(dòng)工的房子）達(dá)1.8億平方米，廣義庫(kù)存量第一。

此后，克而瑞沒(méi)有再披露過(guò)貴陽(yáng)的廣義商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)。

不過(guò)，各房企對(duì)貴陽(yáng)樓市的預(yù)期已經(jīng)反映在土地市場(chǎng)上。

把貴陽(yáng)每半年的土地成交數(shù)據(jù)匯總來(lái)看，這幾年的成交數(shù)據(jù)可以說(shuō)是一降再降。2021年上半年，貴陽(yáng)成交可建面積696.95萬(wàn)平方米，總金額251.49億元；2022年上半年，貴陽(yáng)成交可建面積143.92萬(wàn)平方米，總金額27.83億元；2023年上半年，貴陽(yáng)成交可建面積31.86萬(wàn)平方米，總金額9.13億元。

樓市低迷背后

作為貴州的省會(huì)城市，貴陽(yáng)一直與成都、重慶、昆明并列被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“西南城市F4”，從風(fēng)景、空氣質(zhì)量、氣候等方面看，貴陽(yáng)并不遜色于其余“F3”，在名氣上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于它們，是全國(guó)省會(huì)城市中不折不扣的“小透明”。

再看經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和樓市表現(xiàn)，目前的貴陽(yáng)與其余的3個(gè)西南城市也存在著不小差距。

根據(jù)各城市的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年貴陽(yáng)、昆明、成都和重慶的GDP分別為4921.2億元、7541.4億元、2.08萬(wàn)億元和2.91萬(wàn)億元。

再看房?jī)r(jià)，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，重慶（主城區(qū)）新建住宅樣本價(jià)格中位數(shù)為15000元/平方米，成都為18000元/平方米，昆明為14500元/平方米，貴陽(yáng)為8400元/平方米，是上述省會(huì)城市中新建住宅樣本價(jià)格中位數(shù)唯一低于1萬(wàn)元/平方米的區(qū)域。

對(duì)此，柏文喜認(rèn)為，貴陽(yáng)低迷的樓市與產(chǎn)業(yè)之間存在密切關(guān)系。

“樓市的低迷可能反映了貴陽(yáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足和產(chǎn)業(yè)升級(jí)能力缺乏。如果一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)缺乏自我升級(jí)能力，就會(huì)導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)有限，人口流入減少或收入可持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力缺失，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和價(jià)格�！彼�還提到，債務(wù)壓力過(guò)大等因素也影響著當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

今年5月，貴州省人民政府發(fā)展研究中心發(fā)文稱(chēng)，對(duì)貴陽(yáng)、遵義、畢節(jié)、六盤(pán)水等地開(kāi)展了化解貴州地方債務(wù)情況的專(zhuān)題調(diào)研，并發(fā)現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題已成為擺在各地政府面前重大而急需解決的問(wèn)題，但受限于財(cái)力水平有限，化債工作推進(jìn)異常艱難，僅靠自身能力已無(wú)法得到有效解決。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至上年底，貴州全省的債務(wù)余額已達(dá)到1.24萬(wàn)億元，其一年的全省財(cái)政收入也只不過(guò)1886.36億元。

柏文喜表示，貴陽(yáng)乃至貴州的后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展須依靠多方面因素，需要加大產(chǎn)業(yè)支持和培育，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)和轉(zhuǎn)型；加強(qiáng)人才引進(jìn)和培養(yǎng)，提高人力資源的質(zhì)量和水平；還需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高交通、通信等方面的便利性。另外，還要加強(qiáng)財(cái)政管理，合理規(guī)劃債務(wù)使用，確保債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。最后，要積極開(kāi)展對(duì)外合作，吸引外資和外來(lái)企業(yè)，促進(jìn)貴州與其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流和合作。