市場克而瑞產城 2023-08-28 10:56:37 來源：丁祖昱評樓市

當前，產業(yè)園區(qū)已進入存量時代，地產行業(yè)利潤率不斷下滑，傳統(tǒng)的重資產模式難以為繼，園區(qū)企業(yè)必須在存量基礎上深挖利潤，越來越多的園區(qū)運營商由重資產轉向輕資產。

在政策引導和支持下，輕資產運營似乎成為企業(yè)的第二賽道和業(yè)務增長曲線。

但是，如果想在輕資產業(yè)務上賺大錢，除了運營能力，還有很多成功必備要素。

因經濟下行、疫情防控、投資不振、存量暴增等多種因素疊加，近幾年園區(qū)輕資產運營異常火爆，導致原本被重資產開發(fā)公司瞧不上的輕資產業(yè)務，反而陡然成為“紅海中的紅�！�，

據不完全統(tǒng)計，近2/3的園區(qū)開發(fā)運營商拓展了輕資產業(yè)務。

之所以進入輕資產賽道，從企業(yè)內部而言，尋找業(yè)績第二增長極，解決因重資產業(yè)務量不足，造成配套的設計、規(guī)劃、建造、招商等 “產能過�！眴栴}，需要找到協(xié)同重資產業(yè)務發(fā)展的新路徑。

從外部發(fā)展環(huán)境看，重資產業(yè)務利潤率和杠桿率持續(xù)降低，拓展難度加大，增長空間受限，而另一方面園區(qū)存量資產盤活需求持續(xù)增加，園區(qū)項目“委托運營管理”的市場需求增大。

根據合作模式不同，園區(qū)輕資產服務可以分為四類，核心都是招商運營環(huán)節(jié)的資源、能力和項目實操經驗。

但是目前，市場總體呈現“小散”態(tài)勢，六成企業(yè)的運營管理面積不足100萬方，且行業(yè)亂象紛繁、撥云詭譎。

輕資產服務是利用企業(yè)在園區(qū)項目上形成的設計、規(guī)劃、建造、招商、運營等服務能力，連同操作經驗和品牌影響力等無形資產，通過委托合作，提供專業(yè)服務并獲得相應收益的業(yè)務模式。

除了招商運營環(huán)節(jié)的資源、能力和項目實操經驗，幫助園區(qū)構建“產業(yè)生態(tài)社區(qū)”，推動企業(yè)之間發(fā)生“化學反應”，加速誕生新技術、新產品、新模式成為發(fā)展趨勢。因此，全流程、主題化已逐漸成為輕資產業(yè)務的主流模式。

模式代表1：央企背景的全生命周期服務商

以中電光谷為例，自2015年央企中國電子入主并成為了最大股東后，央企背書為中電光谷發(fā)展輕資產業(yè)務帶來多重光環(huán)。政府信任度上有天然優(yōu)勢，更容易獲得政府背景園區(qū)項目的拓展機會，也更容易獲得政府在政策、資源上的幫扶和支持。

業(yè)務模式上，中電光谷提供以咨詢服務引領、智能化技術與數字化解決方案為支撐、綜合運營體系為依托的產業(yè)園區(qū)全生命周期「P+EPC+O」服務。同時，園區(qū)運營的7大核心模塊全部設有獨立子公司，提供該領域的專業(yè)服務。完整的運營模塊幫助提升輕資產業(yè)務綜合收益，并形成差異化標簽。

業(yè)務拓展策略方面，中電光谷主要通過品牌包裝和方法論輸出樹立中電光谷行業(yè)專家和領導者形象，實際拓展時模式靈活多樣，以促成合作為最大原則。

在業(yè)務盈利方面，園區(qū)輕資產服務已成為中電光谷業(yè)績增長最重要的推動力，2022年占總營收51%，3年復合增長率為32.72%。

其中，設計與建造服務營收占比最高，增速最快，貢獻度逐年增高。

但是，利潤不增反降，表明其輕資產業(yè)務的利潤貢獻能力不及重資產業(yè)務�？梢钥闯�，中電光谷在EPC階段的盈利點收入規(guī)模最大，“O”階段具備長尾效應，盈利點的數量最多。

模式代表2：重資產模式向輕重結合方向轉型

聯東集團是重資產模式向輕重結合方向轉型的典型企業(yè)。在重資產擴張期，輕資產服務并不受重視。

2020年前后，受政策和市場轉變影響，“被迫”走向輕重結合道路，園區(qū)輕資產服務上升為集團戰(zhàn)略核心業(yè)務，用重資產業(yè)務規(guī)模優(yōu)勢推動輕資產業(yè)務的發(fā)展。

業(yè)務模式上，聯東U谷基于20 多年重資產業(yè)務基礎，提供產業(yè)園區(qū)全周期解決方案。其中，策劃定位、園區(qū)設計、招商服務是其優(yōu)勢領域。

業(yè)務拓展策略方面，聯東U谷通過強調實體背景和發(fā)布新品牌，擺脫過往“物業(yè)銷售思維”和“低端產業(yè)”的不利標簽；同時，以招投一體和規(guī)模實力強化項目的可落地性，發(fā)布“粵浦科技”新產業(yè)園區(qū)品牌，擺脫原有重資產開發(fā)帶來的“產業(yè)低端”印象。

行業(yè)領先的重資產業(yè)務帶來規(guī)模優(yōu)勢和標準化體系優(yōu)勢，由此衍生出信息和資源優(yōu)勢、團隊優(yōu)勢、企業(yè)需求優(yōu)勢、內部需求優(yōu)勢、速度優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、效果優(yōu)勢等。因此，在業(yè)務盈利方面，聯東的業(yè)務增速迅猛，資源積累與平臺搭建已初具規(guī)模，雖與重資產業(yè)務規(guī)模仍有一定差距，但具有強大的未來發(fā)展空間。

模式代表3：國資背景的垂直產業(yè)運營服務商

蘇州園區(qū)科技成立于2000 年，是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會直屬國有企業(yè)，成立目的即為搭建蘇州人工智能、軟件信息等新興產業(yè)發(fā)展平臺，通過園區(qū)孵化、加速產業(yè)落地，推動創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，形成蘇州產業(yè)新高地。

業(yè)務模式上，蘇州園區(qū)科技以技術創(chuàng)新為核心，形成“產-學-研-用-投-融”為一體的全球化產業(yè)服務生態(tài)，建立四大創(chuàng)新中心、跨境投資平臺、公共技術服務平臺及合作科研院所等平臺。

此外，多維度、多層級、僅針對蘇州工業(yè)園區(qū)的招商政策和各級人才政策，為引入優(yōu)質產業(yè)打下了良好基礎。聚焦產業(yè)，形成多條完善的產業(yè)鏈，產業(yè)共性需求凸顯，為專業(yè)化技術服務積蓄足夠的需求規(guī)�；鶖担�讓大規(guī)模的配套投入（數據中心、超算中心等）更加“有的放矢”。由此，蘇州園區(qū)科技可以說是政府意志下，園區(qū)主導產業(yè)培育孵化的典范。

模式代表4：依靠專家資源形成技術服務特色

西虹橋導航所運營的中國北斗產業(yè)技術創(chuàng)新西虹橋基地是目前上海最為重要的北斗產業(yè)集聚地和孵化中心，其輕資產服務以技術服務為特色，打造有深厚專業(yè)背景的服務團隊，形成“院+園”雙輪驅動的輕資產服務模式，形成創(chuàng)始人學術影響力帶動下的技術專家資源壁壘。

在業(yè)務模式上，西虹橋導航以北斗西虹橋基地為平臺，構建以“產業(yè)服務-金融服務-技術配套”為核心，整合外部關聯資源的北斗導航產業(yè)技術孵化閉環(huán)，并推動孵化技術的成果轉化和應用。

業(yè)務拓展策略上，西虹橋導航采用“院+園”雙輪驅動模式，成立創(chuàng)新型研究院和產業(yè)運營公司，構建以“北斗+”研發(fā)生產為核心，以產業(yè)平臺服務為引領的現代全生命周期產業(yè)社區(qū)。其業(yè)務年營收主要來源于北斗產業(yè)技術創(chuàng)新西虹橋基地項目的租金收入，產業(yè)服務收入占總營收比重已經達到25% ，可以說是依靠專家資源形成技術服務特色的成功案例。

當前，輕資產業(yè)務是不是一門好生意仍值得商榷，爭著涌入這個賽道的企業(yè)也必須意識到，園區(qū)輕資產是一項難做的業(yè)務。

但如果考慮好了要做輕資產業(yè)務，從業(yè)務定位、組織機制、盈利模式和發(fā)展路徑這幾個方面都需要提前想清楚。

產業(yè)招商與運營服務是兌現園區(qū)輕資產服務承諾的核心，將重心放在企業(yè)服務體系打磨和特色產業(yè)服務打造上，錘煉服務能力和積累服務資源同等重要，當服務能力出現溢出，再大力拓展園區(qū)輕資產業(yè)務。

同時，在城市業(yè)務拓展時，新進入城市建議可以“以輕帶重”，園區(qū)輕資產服務試錯成本低，對于新進城市可以嘗試通過輕資產服務摸清城市特性和產業(yè)落地可行性，為重資產業(yè)務拓展打好基礎；已有重資產項目的城市，可以“以重帶輕”，借助口碑、人脈和影響力，推動輕資產業(yè)務拓展，增加服務項目數量，實現城市深耕。

沒有成功的模式，只有成功的項目，每家企業(yè)、每個園區(qū)輕資產業(yè)務的成功有時也是講究天時地利人和的。

于企業(yè)而言，輕資產業(yè)務開展核心在于三大競爭能力。品牌背書能力，是否具有足夠的市場影響力與標桿項目打動資方；管理能力，從前期策劃到項目落地運營的過程中，對于成本、時間、人員、流程的持續(xù)管理；經驗體系能力，圍繞城市政治、決策機制、全過程產業(yè)組織等環(huán)節(jié)，建立強大的知識與經驗體系，發(fā)現問題，解決問題。