土地儲備是房企開發(fā)的后備資源,決定著企業(yè)未來市場占有率。然而,在資金鏈普遍遭遇沖擊的2022年,對于投資拿地房企們幾乎集體選擇了謹慎與沉默的態(tài)度。 據中國房地產報記者統(tǒng)計,2022年銷售榜50強房企拿地總支出約1.04萬億元,相比2021年(拿地支出2.94萬億元)少了1.9萬億元,同比減少64.8%;其中,14家房企1宗地塊未拿。 房企投資意愿降至5年以來最低點,百強房企中近4成企業(yè)全年投資處于暫停狀態(tài);土地市場儼然已經變成了國企、央企與地方城投的競技場。 據相關研究機構統(tǒng)計,2022年拿地金額TOP100企業(yè)中,央企、國企占比53%,地方城投平臺占比32%,混合所有制企業(yè)占比6%,分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點、1個百分點,民營房企占比僅9%,同比下降35個百分點。 拿地榜10強座次,有8席均被央企、國企拿下,如保利發(fā)展、華潤置地、中海地產、萬科、招商蛇口、建發(fā)房產、越秀地產、華發(fā)股份。 保利發(fā)展年度銷售金額排在全國第二名,比第三名萬科多賣了371億元。在2022年5月股東大會上,保利發(fā)展新上任董事長劉平坦言,2022年是從事這個行業(yè)30年以來最特殊的時期,“至少我們能做到跑贏競爭對手,跑贏我們自己。” 百強房企拿地跌入谷底 
在規(guī)模之爭白熱化的過去幾年,銷售榜百強房企每年在土地市場上拿下50%左右地塊。然而,這一情況在2022年發(fā)生了改變。 克而瑞數據顯示,2022年百強房企拿地金額占全國土地成交總額的比重降至34.3%,百強房企拿地銷售比僅0.18,不僅降至2017年以來最低點,且僅有2017年1/3水平,與2021年相比也幾乎下滑50%,拿地意愿實際已經跌入谷底。 拿地銷售比,是房企拿地支出金額和銷售金額比例,拿地量決定一個企業(yè)未來有多少房子可以賣。按照監(jiān)管規(guī)定,拿地銷售比不能超過0.4,也就是買地金額不得超年度銷售額的40%。 各個梯隊房企拿地銷售比都在下滑。 銷售榜TOP10房企拿地銷售比從2021年的0.29降至2022年的0.22,TOP11~20房企拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.19。這兩個梯隊變動都比較小,也可以認為大部分龍頭房企拿地支出相對穩(wěn)定,受大環(huán)境影響較小。 也有例外。2022年碧桂園實現銷售額4643億元,但拿地支出僅93.5億元,其在2021年拿地支出2063.1億元;拿地銷售比從2021年的0.27降至2022年的0.02。 金地集團的拿地動作同樣收縮明顯。2022年金地集團實現銷售額2218億元,拿地金額為75.6億元,2021年拿地額為588億元;拿地銷售比從2021年的0.21降至2022年的0.03。 銷售榜TOP21~30梯隊房企拿地收縮則最為明顯,拿地金額同比下滑88%。2021年,這一梯隊房企是拿地積極性最高的梯隊,拿地銷售比達到0.31,但這部分房企也正是由于前期積極擴張導致現金流受創(chuàng)最大,因此2022年其拿地銷售比驟降至0.07,暫緩拿地成為共識。 銷售榜TOP31~50梯隊房企,拿地支出亦大幅同比下滑85%,拿地銷售比從2021年的0.24降至2022年的0.09。 銷售榜TOP50房企中,世茂集團、金科股份、中梁控股、中駿集團、萬達集團、雅居樂、融信、中國恒大、龍光集團、合景泰富、海倫堡、寶龍地產、金輝集團、時代中國幾乎1宗地塊未拿。美的置業(yè)全年僅在公開市場上拿地1宗。 當然,部分企業(yè)雖然不在公開市場上拿地,但在并購市場仍然有擴充土地儲備機會。 美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝在年中業(yè)績會上表示,美的置業(yè)從2021年9月開始啟動合作項目的收并購動作,2022年上半年完成了17個項目的股權交易,交易方涉及花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè),新增權益貨值62.9億元!2022下半年在土地新增方面投入精力會較少,在合作項目上會投入比較大精力! 新增土地貨值哪家強? 
頭部房企依然是土地市場的霸主。 克而瑞數據顯示,2022年百強房企新增土地貨值中有51%集中于10強房企,超過一半;21%集中于TOP11~20房企;TOP20房企新增土地貨值合計達到72%。這意味著未來商品房市場份額7成仍牢牢掌握在TOP20房企手中。 由于房企普遍收縮了投資預算,導致對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現“心有余而力不足”的情況,僅剩龍頭房企“手有余糧”,因此市場優(yōu)質土儲資源更加高度向頭部房企集中。 在2022年拿地金額榜中,前10強分別被保利發(fā)展、華潤置地、中海地產、萬科、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)房產、綠城中國、越秀地產、華發(fā)股份摘得,這些企業(yè)均位于銷售榜前20強。 其中,保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口和中海地產作為大型央企,拿地銷售比都在0.3以上,地方國企中,建發(fā)房產、越秀地產、華發(fā)股份等在深耕城市拿地積極。 民營房企中,濱江集團等區(qū)域型房企表現突出。2022年,濱江集團拿地金額達到785.2億元,同比增加22%;拿地銷售比達到0.59,布局幾乎全部位于杭州。 據克而瑞統(tǒng)計,2022年拿地金額百強中,16家央企拿地金額超過6000億元;地方城投公司數量雖多,但拿地金額僅3000億元左右。 從新增土地貨值來看,保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口占據榜單前三位。2022年,保利發(fā)展以新增貨值2240億元占據榜單第一;華潤置地和招商蛇口緊隨其后,新增貨值規(guī)模分別為2219億元和1584億元;TOP10企業(yè)2022年新增貨值總額1.38萬億元,占TOP100企業(yè)的34.8%。 值得注意的是,在年末一系列融資政策利好推動下,2022年12月份土地市場出現“翹尾”跡象,12月單月50家代表房企拿地總額同比下降63.7%,但環(huán)比增長92.1%,主要原因是2022年11月拿地金額全年最低,但房企信心亦有所提振。 但大部分房企資金壓力仍未明顯緩解?梢灶A見的是,2023年在銷售端尚未觸底回暖之前,房企拿地態(tài)度依然會偏于謹慎,土地市場分化也將持續(xù)。 (責任編輯:建筑小白) |