作為“紅星系”的創(chuàng)始人，車建興可以暫時喘口氣了。

最近兩年，車建興治下的紅星控股身負超1200億元高額負債，資金壓力驟增。為了還債，紅星控股嘗試了債務展期、減持套現(xiàn)等方式，但所得資金在千億債務面前依然是杯水車薪。

2021年至今，車建興已經(jīng)接連轉(zhuǎn)讓了旗下紅星地產(chǎn)、美凱龍物業(yè)的股權(quán)，前者被遠洋資本接手，后者則被售予旭輝永升服務。如今，資金重壓下，車建興又將紅星美凱龍也擺上“貨架”，接盤方則是建發(fā)股份。

1月8日，廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”，600153.SH）發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告。公告顯示，建發(fā)股份正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”，1528.HK）不超過30%的股份。

建發(fā)股份方面表示，此次收購擬采用現(xiàn)金方式，不涉及上市公司發(fā)行股份，也不會導致公司控制權(quán)的變更。本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

該消息一出，1月9日，被收購方紅星美凱龍股票開盤大漲，截至收盤，單日漲幅約15%。而作為收購方，建發(fā)股份卻走出了截然相反的行情，股票開盤后不久便跌停。對股票跌停的情況，建發(fā)股份投資者關(guān)系部門相關(guān)人士猜測，可能與擬收購紅星美凱龍股份相關(guān)。該人士也進一步表示，目前該交易處于籌劃階段，會根據(jù)交易所規(guī)則發(fā)布信披公告。

再售資產(chǎn)解資金之渴

實際上，在建發(fā)股份發(fā)布公告之前，紅星美凱龍已經(jīng)提前做了控制權(quán)變更的預告。

1月6日晚，紅星美凱龍曾發(fā)布公告稱，收到紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星控股”）的通知，正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。但該公告并未披露股權(quán)受讓方的具體情況，僅表示，該事項正在商洽，轉(zhuǎn)讓尚存在不確定性。

這則不起眼的消息在當時并未引發(fā)業(yè)界過多關(guān)注。直到兩天后，建發(fā)股份公告成為此次交易受讓方。

對車建興和紅星控股而言，此次交易或許是當下獲取流動資金、緩解債務壓力的有效方式。

據(jù)公開資料顯示，最近一兩年，紅星控股財務壓力明顯，總負債額高達1229.18億元。據(jù)紅星控股2022年公司債券中期報告披露，2022年上半年末，紅星控股合并范圍凈利潤為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股貨幣資金87.56億元，難以覆蓋其250億元的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債之和。

標普曾發(fā)布評級報告表示，隨著未來兩年現(xiàn)金減少和潛在債務到期，紅星美凱龍母公司紅星控股的流動性風險已經(jīng)增加。

相比之下，紅星美凱龍的經(jīng)營狀況更為穩(wěn)健，算得上紅星控股旗下比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年紅星美凱龍實現(xiàn)營業(yè)收入69.57億元，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤為9.37億元，且負債方面有所改善，總負債規(guī)模比年初減少1.7%。

在把紅星美凱龍擺上“貨架”之前，車建興早已收縮投資，對旗下資產(chǎn)開啟“賣賣賣”的模式。2021年，車建興先后將紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠洋集團，隨后又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給旭輝永升服務。

不得不說，車建興也是幸運的。在民營房企生存舉步維艱的當下，能夠找到國資背景的企業(yè)接盤，毫無疑問能夠?qū)ζ洚斍傲鲃有詨毫Ω纳朴兄苯幼饔谩?/p>

建發(fā)的意圖

根據(jù)此次交易公告，截至2022年12月31日，紅星美凱龍總股本43.55億股，包括A股36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股7.4億股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有紅星美凱龍26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計持有紅星美凱龍1860.76萬股股份，占總股本的0.43%。

若此次交易成功完成，建發(fā)股份則有可能成為紅星美凱龍上市平臺的實際控制人。柏文喜認為，建發(fā)股份收購紅星美凱龍30%的股份以后可以作為上市公司紅星美凱龍的實際控制人，在通過合并報表增厚建發(fā)股份業(yè)績的同時還可以與紅星美凱龍形成資本市場上的相互策應關(guān)系，利好建發(fā)股份的發(fā)展。

更重要的是，紅星美凱龍等家居企業(yè)屬于房地產(chǎn)下游與配套行業(yè)，在業(yè)務上與建發(fā)股份具有較強的協(xié)同效應。在建發(fā)股份的業(yè)務板塊中，除了房地產(chǎn)開發(fā)，還有一大業(yè)務板塊是供應鏈運營，且供應鏈運營業(yè)務是建發(fā)股份業(yè)績貢獻的主力軍。

此外，紅星美凱龍管理了大量家居商場。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。此外，其以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項目，包括476家家居建材產(chǎn)業(yè)街。而建發(fā)股份最近幾年也在發(fā)力商管業(yè)務，此次收購可能助力建發(fā)股份輕資產(chǎn)管理規(guī)模的擴張。

作為廈門市國資委旗下子公司，建發(fā)股份的資金實力較強，在最近兩年民營房企發(fā)展勢弱后，建發(fā)股份這類具有國企背景的房企迎來了擴張機遇。尤其是2022年，建發(fā)房產(chǎn)在土地市場大殺四方，在中指院2022年拿地排行榜上，建發(fā)房產(chǎn)以544億元的權(quán)益拿地金額位列第4名，超過了萬科、招商蛇口等頭部房企。在機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額達1703.2億元，已經(jīng)躋身行業(yè)第十。

不過一個有意思的現(xiàn)象是，在建發(fā)股份擬收購紅星美凱龍股權(quán)這一消息公告后，二者在資本市場的表現(xiàn)截然相反。紅星美凱龍股票大漲，而建發(fā)股份卻股票跌停。

出現(xiàn)這種差異的原因，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為是由于近年來紅星美凱龍的業(yè)績和現(xiàn)金流都較差，加上房地產(chǎn)市場處于下行期，市場擔心建發(fā)股份收購紅星美凱龍后會累及自身而出現(xiàn)股價大跌，紅星美凱龍反而出現(xiàn)股價大漲也是符合邏輯的，因為此次收購對于改善紅星美凱龍當前的流動性壓力則更為直接。

最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場下行以及債務壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購多數(shù)結(jié)局并不美好，例如世茂收購福晟、遠洋資本收購紅星地產(chǎn)等等。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，作為作風穩(wěn)健的國企，建發(fā)股份在收購紅星美凱龍之前肯定已經(jīng)作過必要的調(diào)研，對于解決紅星美凱龍的流動性壓力乃至債務問題已有相應預案，因此像這種收購案例中市場所擔心的債務問題會不會連累到收購方的事情大概率不會發(fā)生。

此外，不久前發(fā)布的“金融十六條”中提到鼓勵房企進行收并購，而建發(fā)股份作為國資企業(yè)，此次收購紅星美凱龍，也是2023年開年的并購大動作。對此，柏文喜認為，此次交易案例確實會在一定程度上對行業(yè)起到示范典型作用，后續(xù)應該會有更多這樣的并購案例出現(xiàn)。不過，市場化的并購活動還是以收益、風險以及是否符合企業(yè)戰(zhàn)略與資源約束和資源支持條件為前提的。