過(guò)去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高位回落，而去年以來(lái)的市場(chǎng)頹勢(shì)也延續(xù)至2023年。

樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤(pán)積極性普遍不高，1月樓市平淡開(kāi)場(chǎng)，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城成交同環(huán)比降四成。

百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀徊蝗輼?lè)觀，TOP100房企1月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月春節(jié)月的降幅也達(dá)到11.8%。

全國(guó)商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，在2022年下調(diào)筑底，行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌。

2023年伊始，疫情管控的全面松綁，使得春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪。但受樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力不足影響，房企銷售業(yè)績(jī)整體不及去年同期。

1月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%。百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業(yè)績(jī)規(guī)模同比降32.2%，環(huán)比下降47.7%。

從房企來(lái)看，1月操盤(pán)金額排名前三房企分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)和碧桂園，其中保利發(fā)展以275億元排在首位，同比增長(zhǎng)6%，萬(wàn)科地產(chǎn)和碧桂園操盤(pán)金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。

短期內(nèi)，市場(chǎng)的供求和成交不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運(yùn)行。

房企之間的分化格局不斷加劇。

1月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門(mén)檻較去年同期均有不同程度降低，其中TOP30房企銷售門(mén)檻降幅最大，單月銷售操盤(pán)金額門(mén)檻為26.8億元，較去年同期下降了52.2%。

此外，TOP10房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低5.8%至107.5億元；TOP50房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻為15.8億元，同比降幅也高達(dá)45.1%；TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻降低45.7%至4.7億元。

目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

1月疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，但傳統(tǒng)成交淡季穿插春節(jié)假期，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡。

CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無(wú)新盤(pán)上市，以去庫(kù)存為主。成交層面，環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月（2021年2月）相比，降幅也達(dá)到6%。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角熱度走弱，僅滬杭等個(gè)別城市尚能保溫；大灣區(qū)僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續(xù)筑底行情；環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，北京“一枝獨(dú)秀”，天津企穩(wěn)；中西部地區(qū)持續(xù)分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動(dòng)復(fù)蘇，而鄭州市場(chǎng)仍在筑底。

目前，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，二季度整體市場(chǎng)有望回升，但不同城市分化格局還將延續(xù)。

具體而言，核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或?qū)⑦M(jìn)入需求透支后的短期瓶頸期，僅個(gè)別核心區(qū)位倒掛改善盤(pán)尚能熱銷。深圳、武漢等當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無(wú)論是來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)都將保持小幅回升態(tài)勢(shì)。

弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，若后期房企以價(jià)換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的可能。而對(duì)于蘇北、川渝等個(gè)別三四線城市雖然疫情放開(kāi)刺激短期返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放，但持續(xù)性仍存疑。

市場(chǎng)回穩(wěn)緩慢、銷售業(yè)績(jī)不及去年同期的情況下，2023年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)還將面臨較大的償債壓力。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前三季度到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長(zhǎng)6%。其中逾7成屬于民營(yíng)房企，且償債壓力主要集中在一季度。

2022年末，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心。信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。隨著融資渠道逐漸恢復(fù)，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂兴�改善，央�?guó)企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。

但由于2021年以來(lái)房企發(fā)債量長(zhǎng)期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。相對(duì)于央國(guó)企而言，民營(yíng)房企需更注意謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，短期內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心在于強(qiáng)化銷售端，耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障，才能真正走出困境。

全國(guó)商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，在2022年下調(diào)筑底，全年商品房銷售金額和銷售面積分別下降了26.7%和24.3%，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底，預(yù)計(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前，房企的投資都將延續(xù)非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

房地產(chǎn)行業(yè)下行，并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期是止跌。

2023年市場(chǎng)開(kāi)局并不樂(lè)觀，行業(yè)調(diào)整期下，短期內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端，在銷售回暖之前，仍應(yīng)保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠；出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)。長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)將回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，才能在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

附：2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP100