4月12日，市場(chǎng)上流傳著一則關(guān)于中駿集團(tuán)的消息，其計(jì)劃發(fā)行第二只中債增債券，但具體時(shí)間未知。這也是4月以來首個(gè)關(guān)于中債增進(jìn)護(hù)航房企發(fā)債的消息。

此前的1月18日，中駿集團(tuán)在中債增進(jìn)公司擔(dān)保下，已成功發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)。

“目前很多民營(yíng)房企都在期待發(fā)債機(jī)會(huì)�！比A東某房企內(nèi)部人士告訴記者，在市場(chǎng)寬松預(yù)期下，出險(xiǎn)房企也對(duì)配股增發(fā)躍躍欲試，畢竟有融資才有經(jīng)營(yíng)，但目前來看股債融資還是傾向支持更多優(yōu)質(zhì)房企。

4月10日，上交所披露，中國(guó)鐵建擬發(fā)行金額160億元的ABS已獲受理。同日，上海清算所披露，上海金茂投資集團(tuán)擬發(fā)行25億元中票，全部用于置換發(fā)行人通過自有資金償還的“20金茂投資MTN001”本金。4月7日，深交所披露，金融街?jǐn)M發(fā)行金額50億元的ABS已獲通過。

同策研究院研究員陳舒認(rèn)為，雖然當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但整體行業(yè)面融資仍未全面回暖，融資規(guī)模雖然環(huán)比回升但長(zhǎng)期來看仍處于較低水平。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2023年一季度80家典型房企的累計(jì)融資總量為1620.25億元，同比下降27.91%，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出，一季度房企發(fā)債規(guī)模TOP5為：金融街113億元、首開股份106億元、華潤(rùn)置地75億元、保利發(fā)展65億元、中國(guó)鐵建52億元。

東吳證券預(yù)計(jì)，2023年中報(bào)前后“三支箭”對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)顯現(xiàn)，房企融資能力得到初步恢復(fù)。央企、國(guó)企背靠信用優(yōu)勢(shì)具備更好的融資能力，相對(duì)融資優(yōu)勢(shì)將持續(xù)擴(kuò)大；民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多時(shí)間。

房企融資閃現(xiàn)積極信號(hào)

在一系列金融政策支持下，房企融資正閃現(xiàn)積極信號(hào)。

初步統(tǒng)計(jì)，2023年1~3月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行額約1259.7億元，同比增長(zhǎng)8.3%。信用債發(fā)行保持良好勢(shì)頭且發(fā)行主體更具多樣化。股權(quán)融資方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預(yù)計(jì)將獲得超千億元股權(quán)融資。

4月5日，中南建設(shè)公告稱，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票數(shù)量不超過11.47億股，募集資金總額不超過28億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將用于兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

前述某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，隨著監(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)融資政策不斷“推陳出新”，未來改善資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃中的房企名單會(huì)越來越長(zhǎng)，但目前多數(shù)民企短期內(nèi)仍以化債和去庫(kù)存為主。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，3月80家典型房企融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房企境內(nèi)債權(quán)融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；境外債權(quán)融資12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房企融資政策從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，但實(shí)際上境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，3月債券發(fā)行量最大的是廈門國(guó)貿(mào)，發(fā)行了一筆10億元公司債、一筆12億元中期票據(jù)和兩筆共30億元超短融。越秀發(fā)行的一筆長(zhǎng)達(dá)7年的公司債，是3月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。

從債券發(fā)行利率來看，最低的是保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，雅居樂的信用債利率較高，為6.8%。

“3月份有3家民企完成信用債發(fā)行，但期限較長(zhǎng)的中票和公司債均提供了增信擔(dān)保工具或信用保護(hù)工具支持，且資金用途受到限制�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示，由于當(dāng)前銷售市場(chǎng)復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對(duì)民企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然存在，拉高了民企發(fā)債實(shí)際成本。隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放空間。

行業(yè)大環(huán)境好轉(zhuǎn)

在今年房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融資計(jì)劃也是備受關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

萬科總裁祝九勝表示，行業(yè)融資出現(xiàn)了信用修復(fù)，但信用修復(fù)和信用恢復(fù)還是不同的概念，業(yè)務(wù)做得好、信用比較好的房企得到的融資會(huì)更多一些，相反的業(yè)務(wù)有一些不足，或者信用維持得不太好的房企得到的修復(fù)和恢復(fù)就沒那么好。

單企業(yè)來看，萬科是3月融資總量最大的房企，融資總量達(dá)103.89億元，主要由于其在3月完成了H股配售，獲得39.15億港元的股權(quán)融資，同時(shí)還獲得68.25億元銀行貸款。

“目前融資好轉(zhuǎn)只在部分企業(yè)，絕大多數(shù)房企還在繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)�！蹦吵鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士說，兩級(jí)分化非常明顯，出險(xiǎn)房企忙著展期和債務(wù)重組，已經(jīng)獲得融資的房企繼續(xù)感受融資暖風(fēng)，債市的“活水”不斷涌入。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全梳理，截至4月10日，已有中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、富力、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國(guó)奧園、旭輝控股等房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案；龍光、佳兆業(yè)、景瑞控股3家出險(xiǎn)房企已正式復(fù)牌；大發(fā)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、新力控股、世茂集團(tuán)、融信中國(guó)等房企尚未公布具體的債務(wù)重組方案，超過20家房企正處于停牌中。

按照此前的化債經(jīng)驗(yàn)，富力地產(chǎn)“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤思路，華夏幸福用物管和代建平臺(tái)的股權(quán)作為置換的“債轉(zhuǎn)股”方案，也為出險(xiǎn)房企提供了“債轉(zhuǎn)股”的新思路。目前來看，“不削減本金、展期置換、債轉(zhuǎn)股”等方式已成為房企化債的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

“債務(wù)能整體展期，是出險(xiǎn)房企能恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的重要支撐。”另一出險(xiǎn)房企高管表示，盡管公司融資和經(jīng)營(yíng)的真正恢復(fù)仍需很長(zhǎng)一段時(shí)間，但樂于看到行業(yè)大環(huán)境好轉(zhuǎn)，期待市場(chǎng)有更快更好的復(fù)蘇跡象。

丁祖昱表示，雖然債務(wù)重組可在一定程度上緩解房企流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)僅是輔助手段。重組之后，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善核心還在于銷售端，即修復(fù)基本盤，依靠銷售回款恢復(fù)企業(yè)自身“造血”能力才是關(guān)鍵。

4月12日晚間，融創(chuàng)中國(guó)宣布公司股票自4月13日9時(shí)起在港交所恢復(fù)買賣，是達(dá)成復(fù)牌的首家頭部房企。

融創(chuàng)中國(guó)的境內(nèi)債務(wù)展期及境外債務(wù)重組或許能給到“困境”房企一定的參考價(jià)值，從2022年4月1日停牌，至2023年4月13日復(fù)牌，歷時(shí)377天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暖風(fēng)似乎已吹到融創(chuàng)。

“預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，隨著市場(chǎng)企穩(wěn)回升，部分企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，會(huì)有更多企業(yè)復(fù)牌。屆時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解也將取得明顯成效�！眲⑺�說。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，融資的閘門將會(huì)向越來越多的民營(yíng)房企開放，目前能活下來的房企要么融資通暢，要么手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要么銷售能支撐現(xiàn)金流，接下來的挑戰(zhàn)是如何提升經(jīng)營(yíng)活得更好。