公司付珊珊 2023-04-14 10:01:24 來源：中房報

隨著房地產(chǎn)行業(yè)基本面的好轉(zhuǎn)，土地市場轉(zhuǎn)暖已是不爭事實。

4月12日，南京也正式推出今年第二批集中供地，包含10宗商品住宅地塊及1宗安置房地塊，出讓總面積37.59萬平方米，起始出讓總價142.3億元。此前4月10日，武漢也公告今年首場土地出讓掛牌9宗地塊，總起價超25億元。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，4月還將有10個重點城市進(jìn)行土地出讓，其中包括了杭州、上海、北京等熱點城市，預(yù)計推出的土地總數(shù)達(dá)到80宗，起拍總價也超千億元。

核心城市的土地大戰(zhàn)正蓄勢待發(fā)，而一些三四線城市卻屢見土地流拍。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前在土地市場，城市間、板塊間的分化現(xiàn)象仍較明顯。今年一季度，22個集中供地城市成交面積約為1055萬平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地總額為1930億元，同比下降15%。

在這樣的行情下，2023年房企如何投資布局？不同的企業(yè)給出了不同的答案。

央企國企積極樂觀

多數(shù)民營房企謹(jǐn)慎保守

經(jīng)歷了艱難的2022年，房企在投資策略上已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。

自2021年下半年起，民營房企資金鏈緊繃、現(xiàn)金流承壓，不少民營房企都暫停投資拿地，即使沒有暫停拿地，不少民營房企也放緩了投資節(jié)奏；相比之下，一些央企、國企和地方城投企業(yè)出于逆勢擴張或托底的目的在土地市場開啟“掃貨”模式。

隨著近期上市房企業(yè)績披露，不少房企也公開了2023年的投資策略，不同企業(yè)的投資打法依然存在明顯差異。

整體來看，資金實力較強的央企、國企在投資拿地方面依然相對進(jìn)取。例如中海行政總裁張智超就在業(yè)績會上表示，去年市場持續(xù)下行，中海逆周期拿地，擴張型投資，拿地金額、新增貨值處于行業(yè)領(lǐng)先水平。因為有充足的資源，今年中海制定了銷售增長20%的目標(biāo)，并對實現(xiàn)這個目標(biāo)充滿信心。同時，在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海今年的投資仍將相對進(jìn)取，拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長。

無獨有偶。作為去年的“黑馬房企”，建發(fā)去年曾在土地市場大舉拿地。財報數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)2022年全年新增項目數(shù)量48個，新增獲取項目貨值約1474億元，新增項目的一二線城市占比約91%。對于今年的拿地計劃，建發(fā)管理層認(rèn)為，2023年建發(fā)的拿地目標(biāo)必然比2022年高，拿2000億元左右貨值沒問題。

保利發(fā)展總經(jīng)理周東利也稱，公司的資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。

相比上述央企國企的積極樂觀，一些尚在經(jīng)營穩(wěn)健狀態(tài)的民營房企則更加謹(jǐn)慎保守。

對于2023年的購地計劃，新城控股仍保持審慎。其董事會審議通過2023年在不超過200億元的范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)投資，管理層也于業(yè)績會上表示，公司策略當(dāng)前積極密切關(guān)注投資市場，但確實以保交付為核心，在充分化解風(fēng)險為前提的情況下，再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域為深耕的投資。

中駿集團(tuán)也持有相似觀點。過去一年，中駿集團(tuán)為保持充足的流動性，亦暫緩拿地，對于今年的投資拿地計劃，中駿集團(tuán)也在業(yè)績報告中提到，在短期內(nèi)民營房企在土地拍賣市場上的投資弱勢態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，而今年公司重點工作仍是聚焦信心和信用重建，回歸有序生產(chǎn)經(jīng)營，所以今年的拿地計劃取決于未來市場的恢復(fù)情況，審慎考慮。

此外，從中國房地產(chǎn)報記者采訪反饋來看，多數(shù)出險房企目前仍是暫停投資狀態(tài)。一位出險房企營銷人士表示，目前公司投資條線的人所剩無幾，所有的精力都投入到保交付以及解決債務(wù)問題上，短期內(nèi)還不會重啟投資拿地。

聚焦一二線核心城市差異化投資

近兩年，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，房企拿地容錯率明顯下降，普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，因此，一二線核心城市也成為房企布局重點。

碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績會上表示，今年的投資方向會聚焦在確定性的市場里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前一二手房價格倒掛的城市。

去年，綠城中國新增27個項目，預(yù)計新增貨值1037億元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增貨值占比高達(dá)82%，一二線城市貨值占比更是達(dá)到92%。

綠城中國行政總裁郭佳峰表示，去年綠城獲取1000多億元總貨值，絕大多數(shù)都聚焦在北京、上海、杭州，特別是杭州。也因為這樣的聚焦，使得去年新增貨值的去化率達(dá)到了50%多，也就是投了1000多億元的貨，去年就賣掉500多億元，截至業(yè)績發(fā)布時，去年新增貨值85%以上全都賣光了。在其看來，聚焦核心城市的策略讓綠城中國在行業(yè)下行期、企業(yè)相對困難期，保持了現(xiàn)金流充裕。

基于此，房企們都形成了共識，即三四線城市去化困難，但中心城市、核心地塊還是賣得較好，于是，房企開始一哄而上往核心城市布局。

例如，杭州今年已經(jīng)完成的兩場集中供地均出現(xiàn)幾十家房企搶奪一宗地的情形，而在北京今年第一批集中供地中也出現(xiàn)了類似情況，42家房企搖號搶奪一宗地，中簽率僅2.38%。

即將在下周開拍的上海今年第一批供地，還未開拍就掀起熱度，多個地塊均吸引了10家以上房企參拍，這其中不僅有招商、保利、華發(fā)、國貿(mào)等上海土地市場�？停�也有時隔三年再次回歸的萬科、中海、華潤三大巨頭，同時也有龍湖、大華等民營房企，土地市場競爭激烈程度不言而喻。

一方面，核心城市土地?zé)岫忍嵘�，但另一方面，對于房企而言，競爭越激烈，拿地難度就越大。

程光煜坦言，最近這段時間，碧桂園在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，都有積極參與，但是因為這類的地塊往往是比較低的中簽率，大家一起抽簽，目前來看沒有獲取相應(yīng)的土地。未來公司還會積極參與，比如像西安、上海、寧波等高確定性市場會積極參與。

由于土地市場熱度回升，競爭日益激烈，一些房企開始探索差異化投資策略，不再只著眼于一二線城市，也開始在部分三四線城市尋找機會。

建發(fā)國際行政總裁林偉國就表示，除了要去市場表現(xiàn)好的一二線城市拿地，一些符合改善性需求的三四線城市，尤其是福建省乃至長三角地區(qū)等地都要努力拓展土地儲備。

“隨著2、3月份熱點城市銷售形勢好轉(zhuǎn)，聚焦中心城市的打法就變得很難了�！痹诠�佳峰看來，綠城中國今年可能會變異出新的投資策略，首先是在經(jīng)反復(fù)研究選定的核心城市中做“底倉式投資”，這個比重比較大，但可能“吃不飽”，還要在相對比較安全的三四線城市進(jìn)行精準(zhǔn)投資。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，今年以來，萬科投資聚焦在核心城市和區(qū)域，但拿地幾率并不是很大。因此，公司最近也在研究差異化的投資策略，目前探索了項目投資模型，可以在全國若干個板塊找到合適的項目。整體而言，萬科還是會根據(jù)市場和政策的變化，堅持量入為出、把握投資節(jié)奏。