公司克而瑞產(chǎn)城 2023-05-22 09:55:16 來源：丁祖昱評(píng)樓市

近兩年來在疫情的沖擊下，不少企業(yè)和個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難加劇。

為有力支持企業(yè)生產(chǎn)，中央方面落實(shí)減稅降費(fèi)政策，對(duì)普惠小微貸款階段性減息，用改革辦法激發(fā)市場(chǎng)活力；地方上也制定了相應(yīng)的政策支持，其中粵港澳大灣區(qū)開展的產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)，重點(diǎn)解決企業(yè)“用地難”、“用地貴”的難題，使量大面廣的中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶普遍受益。

一直以來，保障性住房我們聽得多了，“產(chǎn)業(yè)保障房”概念卻鮮有提及，尤其在珠三角以外的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)保障房的實(shí)際案例并不多。集約節(jié)約用好產(chǎn)業(yè)用地，是中央和各地政府的共識(shí)，推出土地利用率更高的產(chǎn)業(yè)保障房，將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)接下來的發(fā)展重點(diǎn)。

1、近年來廣東土地出讓政策頻出，旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地配置

廣東多地老舊工業(yè)園區(qū)普遍存在土地利用率低、投入產(chǎn)出低的“兩低”情況，工業(yè)用地問題是廣東制造業(yè)朝向高質(zhì)量發(fā)展繞不過門檻。為解決實(shí)際問題，廣東工業(yè)用地供應(yīng)模式正以降低成本為導(dǎo)向，從過去的“單一傳統(tǒng)”轉(zhuǎn)向“靈活多樣”，在土地出讓方面給予優(yōu)惠政策，實(shí)行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等靈活出讓方式，滿足不同產(chǎn)業(yè)的需求。2022年廣東也明確了工業(yè)用地"標(biāo)準(zhǔn)地"的概念界定、實(shí)施計(jì)劃、供地流程等，列出了各城市各產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的"標(biāo)準(zhǔn)地"指標(biāo)，包含固定投資、容積率、稅收、研發(fā)投入等要求，并再次明確了將按《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》為依據(jù)，推進(jìn)各城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局。其中產(chǎn)業(yè)保障房政策的提出重點(diǎn)為產(chǎn)業(yè)用地集約發(fā)展明確了方向。

實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)保障房是廣東建立多元化的工業(yè)用地模式中一塊重要拼圖。這意味著，廣東正嘗試提高土地產(chǎn)出效率，通過產(chǎn)業(yè)保障房政策吸引大量中小企業(yè)，進(jìn)一步引導(dǎo)技術(shù)、人才、資金等生產(chǎn)要素流向產(chǎn)生高效益的企業(yè)和區(qū)域。

2、珠三角不少城市已開始了產(chǎn)業(yè)保障房的探索，盡管路徑不同但目標(biāo)一致——降低中小微企業(yè)用地成本

廣東明確鼓勵(lì)建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房，探索只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房，為中小微企業(yè)發(fā)展解決問題。

出于資產(chǎn)使用效率方面的考慮，大部分企業(yè)過去都傾向于購(gòu)買土地，而不是租賃土地；但對(duì)于中小企業(yè)來說，購(gòu)買土地不僅資金投入大，相應(yīng)建設(shè)周期也較長(zhǎng)，一定程度上制約了企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展。早在2017年，廣東提出工業(yè)用地租售同權(quán)的概念，將租賃的地位和權(quán)利提高，以此緩解用地矛盾；近年更是提出滿足不同產(chǎn)業(yè)需求的工業(yè)用地供給：對(duì)大項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)保盡保，小項(xiàng)目則提供“保障房”，不大不小的項(xiàng)目可以自由選擇出讓方式，降低初始成本。

多地關(guān)于產(chǎn)業(yè)保障房政策相繼提出，廣州、中山明確劃撥工業(yè)用地建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房；珠海兩年內(nèi)統(tǒng)籌建設(shè)2000萬㎡的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，同時(shí)控制租金東部片區(qū)≤20元/月/㎡，西部片區(qū)≤15元/月/㎡；深圳將連續(xù)五年每年提供不少于2000萬㎡“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間，同時(shí)租賃價(jià)格年漲幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡。直觀上，產(chǎn)業(yè)保障房解決了中小微企業(yè)存在的企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實(shí)際問題。更進(jìn)一步而言，政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)保障房，在此過程中引導(dǎo)特定的新興產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性與保就業(yè)發(fā)揮了積極作用。

深圳，最早開展產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)。

受限于有限的土地空間與日益高漲的土地成本，從2007年起，深圳在城市更新過程中間，推出了一系列詳實(shí)的“工改工”策略，在工改M1方面，改造了大量原有的低效能、低容積率的工業(yè)用地，另外也推出了大量的新型產(chǎn)業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），強(qiáng)化了工業(yè)用地的保障。

2019年，深圳推出“深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺(tái)”，在全國(guó)首創(chuàng)提出了“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”，即為滿足創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展的空間需求，由政府主導(dǎo)并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房，被眾多企業(yè)視為是企業(yè)用房中的“保障房”。

此后，深圳市南山區(qū)、光明區(qū)、寶安區(qū)均提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的若干措施。

佛山市在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中靈活運(yùn)用產(chǎn)業(yè)保障房。

2022年，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)25萬平方米。南海村改擬推行房券的方式，在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)和退出過程中根據(jù)村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地或國(guó)有劃撥留用地以及地上房屋（非住宅用途）情況，向村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織以及實(shí)施主體提供的產(chǎn)業(yè)保障房?jī)稉Q憑證和租金收益兌付憑證。

此項(xiàng)舉措不僅極大的便利了企業(yè)的廠房租用，并且對(duì)零散的工業(yè)用地整合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置均起到一定積極作用。隨著「放管服」改革的深入，中央陸續(xù)下放用地審批權(quán)限到地方政府，并出臺(tái)一系列土地政策促進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展，探索建設(shè)只租不售的產(chǎn)業(yè)保障房，在增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度方面優(yōu)勢(shì)突出。

3、產(chǎn)業(yè)保障房對(duì)地區(qū)中小企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用

政策惠企，下好產(chǎn)業(yè)空間“棋”。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基石，“產(chǎn)業(yè)保障房”不僅能降低中小微企業(yè)成本，更通過精準(zhǔn)招商，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要素集聚，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈融合發(fā)展。近年來，廣州推動(dòng)工業(yè)上樓，海珠區(qū)未來五年將力爭(zhēng)新增10個(gè)都市工業(yè)園區(qū)，其目的均是通過盤活產(chǎn)業(yè)空間，為企業(yè)集聚發(fā)展動(dòng)能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前已有國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)超120家、省級(jí)“專精特新”中小企業(yè)超3700家、創(chuàng)新型中小企業(yè)超5500家。

產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)，為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，創(chuàng)造更好環(huán)境，有利于引導(dǎo)和激勵(lì)中小企業(yè)成為細(xì)分領(lǐng)域的隱形冠軍，讓產(chǎn)業(yè)集群更具有競(jìng)爭(zhēng)力和韌性。

1、政府向相關(guān)機(jī)構(gòu)出讓土地，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，引導(dǎo)特定行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集

從目前來看，產(chǎn)業(yè)保障房的招商均是圍繞近年來廣東發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，政府參與產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)有利于事先對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)招商。

產(chǎn)業(yè)保障房所建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)多個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)線設(shè)計(jì)，租售同權(quán)的方案更是降低企業(yè)便利入駐的門檻。例如，2019年龍崗?fù)瞥錾钲谑着�工業(yè)保障房項(xiàng)目，圍繞龍崗區(qū)寶龍新能源產(chǎn)業(yè)基地三宗行政劃撥用地向社會(huì)公開征集企業(yè)“定制化”廠房需求的公告，定制的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?yàn)锳IoT、ICT、綠色能源、電子元器件、生物和生命健康產(chǎn)業(yè)。公告發(fā)布后，征集意向企業(yè)23家，預(yù)訂率近200%。

今年，中建科工中標(biāo)廣東省首個(gè)整街統(tǒng)籌工業(yè)保障房項(xiàng)目。深圳燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園工業(yè)保障房項(xiàng)目落位于智能座艙、自動(dòng)駕駛、車規(guī)級(jí)零部件檢測(cè)認(rèn)證平臺(tái)，計(jì)劃打造世界一流的智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園。

2、面對(duì)中小微企業(yè)提供租售同權(quán)廠房，兼顧城市更新中的產(chǎn)業(yè)騰挪周轉(zhuǎn)需求

空間不足，載體缺乏尤其是高端載體缺乏，一直是制約城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大掣肘。老舊園區(qū)內(nèi)中小微企業(yè)大都不具備長(zhǎng)時(shí)間停工停產(chǎn)的條件，在園區(qū)改造期間，將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至產(chǎn)業(yè)保障房，對(duì)企業(yè)來說依舊是最有利的選擇。例如深圳寶安·西成工業(yè)區(qū)，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房為主，研發(fā)辦公空間較少；在其改造期間，為企業(yè)提供“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間，控制租金和價(jià)格年漲幅；同時(shí)也對(duì)特定企業(yè)引導(dǎo)，聚集到生產(chǎn)更加便利的區(qū)域。

通過對(duì)園區(qū)不同區(qū)塊實(shí)施針對(duì)性的局部拆除重建、空地新建、保留升級(jí)等方式，在舊廠房基礎(chǔ)上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質(zhì)從M1調(diào)整為M1+M0，保留現(xiàn)狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉(zhuǎn)型為一個(gè)面向中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵化基地。隨時(shí)代發(fā)展，園區(qū)將新能源、電子、信息、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、新媒體產(chǎn)業(yè)等新興無污染產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

1、全國(guó)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳瑢?duì)地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好，中小企業(yè)數(shù)量猛增

中小微企業(yè)占我國(guó)市場(chǎng)主體的95%以上，它們是保障就業(yè)的主力軍，也是促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新的生力軍。中小企業(yè)活，則社會(huì)經(jīng)濟(jì)活；中小企業(yè)興，則社會(huì)經(jīng)濟(jì)興。

2022年，我國(guó)平均每天新設(shè)企業(yè)2.38萬戶，中小微企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過5200萬戶，其中超過70%的中小企業(yè)分布于專業(yè)服務(wù)業(yè)(含互聯(lián)網(wǎng)和科技服務(wù))、物流批發(fā)、零售和制造業(yè)。相比大型企業(yè)，中小微企業(yè)市場(chǎng)敏感度高、機(jī)制靈活、更具效率；但同時(shí)，中小微企業(yè)也存在規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，更易受到外部環(huán)境影響的缺點(diǎn)。當(dāng)下，夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的根基，壯大中小微企業(yè)、激發(fā)中小微企業(yè)活力和潛能至關(guān)重要。

廣東為中小微企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)保障房，其目的正是幫助中小微企業(yè)解決資金不足、發(fā)展空間需求有限等實(shí)際問題，為其營(yíng)造更好的發(fā)展環(huán)境，值得各地政府的學(xué)習(xí)借鑒。

2、各地城市更新有序進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)升級(jí)過程離不開產(chǎn)業(yè)保障房

一直以來城中村內(nèi)的工業(yè)區(qū)，由于發(fā)展初期過于注重產(chǎn)業(yè)規(guī)模，忽視遠(yuǎn)期建設(shè)，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)分散，多數(shù)企業(yè)單兵作戰(zhàn)，集群效應(yīng)難以充分發(fā)揮。將傳統(tǒng)老舊工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造，是各地城市發(fā)展的大勢(shì)所趨、必由之路，而產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)充分解決園區(qū)升級(jí)改造期間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移安置問題，保障企業(yè)存續(xù)。因此加快完善產(chǎn)業(yè)保障房開發(fā)建設(shè)機(jī)制和分配體系，引導(dǎo)市場(chǎng)化力量投入完善產(chǎn)業(yè)保障房運(yùn)營(yíng)體系和管理機(jī)制勢(shì)在必行。

對(duì)于企業(yè)而言，憑此機(jī)會(huì)提升臟亂差的落后形象，方便開展技術(shù)改造和裝備升級(jí)，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于區(qū)域而言，老工業(yè)園區(qū)通過土地置換，可騰出空間引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市人居環(huán)境的改善。

2023年以來制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資均保持較高增速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步向高端制造轉(zhuǎn)型，基建逆周期調(diào)節(jié)作用明顯；鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，離不開中小微企業(yè)。隨著中央政策的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)保障房模式也可能像此前的創(chuàng)新用地一樣，被越來越多地方政府所采納。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)保障房的原則是“保本微利”，其租金通常僅為同地段市場(chǎng)價(jià)的一半，可以預(yù)見，產(chǎn)業(yè)保障房推出，首當(dāng)其沖的一定是商辦領(lǐng)域，其次是普通的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而且，目前很多工業(yè)上樓項(xiàng)目已經(jīng)開始“自我內(nèi)卷”，大打價(jià)格戰(zhàn)，這也會(huì)在很大程度上影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。因此，在實(shí)際操作中，產(chǎn)業(yè)保障房的供應(yīng)節(jié)奏非常重要，如果在政策推行過程中，能夠根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整供應(yīng)計(jì)劃，循序漸進(jìn)規(guī)劃空間指標(biāo)，對(duì)企業(yè)、對(duì)市場(chǎng)都會(huì)是一件利好；反之，過量產(chǎn)業(yè)保障房集中供應(yīng)可能會(huì)導(dǎo)致供過于求或超前供應(yīng)，進(jìn)而造成大量空間浪費(fèi)。