公司王少杰 2023-05-24 09:52:19 來(lái)源：中房報(bào)

受產(chǎn)業(yè)扶持政策導(dǎo)向牽引，大量資本曾涌入農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)城（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)批城”）的開(kāi)發(fā)熱土,一些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)也為此付出了代價(jià)。

成立于2007年的開(kāi)發(fā)商江蘇潤(rùn)恒物流發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江蘇潤(rùn)恒物流”），曾經(jīng)在全國(guó)19個(gè)城市完成對(duì)潤(rùn)恒城的布局，動(dòng)輒圈地?cái)?shù)百畝甚至上千畝，如今卻陷入激進(jìn)擴(kuò)張的泥沼，深陷債務(wù)泥潭，名下多處資產(chǎn)將被處置。

5月上旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多方調(diào)查了解，江蘇潤(rùn)恒物流旗下的潤(rùn)恒城項(xiàng)目因在各地快速擴(kuò)張引發(fā)一系列“后遺癥”。除了南京潤(rùn)恒城有房產(chǎn)將被處置外，哈爾濱、沈陽(yáng)等地潤(rùn)恒城項(xiàng)目也有名下抵押物將被處置和拍賣的現(xiàn)象。

在潤(rùn)恒城擴(kuò)張版圖中，有項(xiàng)目因資金吃緊，運(yùn)營(yíng)數(shù)年后其核心設(shè)施冷庫(kù)至今未曾建設(shè)，使冷鏈物流園區(qū)長(zhǎng)期無(wú)法擺脫“有殼無(wú)核”發(fā)展窘境；也有項(xiàng)目側(cè)重于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房延期交付現(xiàn)象頻出，農(nóng)批市場(chǎng)建設(shè)疑似走樣；還有項(xiàng)目因資金鏈斷裂，造成長(zhǎng)期停工或疑似爛尾，甚至有項(xiàng)目公司瀕臨破產(chǎn)邊緣。

多處資產(chǎn)被抵押 深陷債務(wù)泥潭

自今年4月以來(lái)，位于南京、沈陽(yáng)、太原等地的“潤(rùn)恒系”的“農(nóng)批城”均進(jìn)入緩慢復(fù)蘇通道，江蘇潤(rùn)恒物流卻仍在低谷徘徊。

據(jù)企查查顯示，4月21日，江蘇潤(rùn)恒物流新增欠稅公告5條，累計(jì)新發(fā)生欠稅金額269.47萬(wàn)元。此前，該公司名下多處資產(chǎn)將被處置。另?yè)?jù)《江南時(shí)報(bào)》報(bào)道顯示，2023年3月22日，中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司發(fā)布對(duì)其擁有的江蘇潤(rùn)恒物流等3戶不良債權(quán)，擬進(jìn)行處置的公告。“公告”顯示，此次債權(quán)本金約為4.76億元，抵押資產(chǎn)位于南京市江寧區(qū)東山街道文靖路以西的南京潤(rùn)恒城內(nèi)3座冷庫(kù)及2座交易市場(chǎng)，占地面積74175.4平方米，土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地。其中，涉及江蘇潤(rùn)恒物流名下倉(cāng)儲(chǔ)與商業(yè)用房共6處，累計(jì)建筑面積87318.46平方米。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上述抵押資產(chǎn)處置是其2020年以來(lái)發(fā)布的第三次資產(chǎn)抵押信息。

據(jù)江蘇潤(rùn)恒物流網(wǎng)站顯示，江蘇潤(rùn)恒物流成立于2007年，總部位于南京，是以冷鏈為核心，集線上、線下深度融合的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商。該公司網(wǎng)站還顯示，江蘇潤(rùn)恒物流先后在全國(guó)19個(gè)城市完成對(duì)潤(rùn)恒城的布局，其中南京、哈爾濱、沈陽(yáng)、銀川、包頭、太原、泰安等地項(xiàng)目已成功運(yùn)營(yíng)，有力促進(jìn)各項(xiàng)目所在地民生經(jīng)濟(jì)與“菜籃子工程”的發(fā)展。截至2017年，企業(yè)總資產(chǎn)逾300億元，線上線下交易平臺(tái)累計(jì)完成交易量超2000萬(wàn)噸，年交易額突破3000億元。全國(guó)已運(yùn)營(yíng)及在建冷庫(kù)容量達(dá)380萬(wàn)噸，位居中國(guó)冷鏈百?gòu)?qiáng)企業(yè)前列。

曾經(jīng)的輝煌與現(xiàn)實(shí)的落差，在江蘇潤(rùn)恒物流無(wú)序拿地?cái)U(kuò)張中初見(jiàn)端倪。2021年1月，江蘇潤(rùn)恒物流常務(wù)副總裁王朝俊在接受媒體采訪時(shí)表示，彼時(shí)該企業(yè)在全國(guó)各地有大概1萬(wàn)畝的商業(yè)用地�！按蟾胚�有50億元的銀行債務(wù)。目前就是希望盡早將其他資產(chǎn)解除凍結(jié)，然后清理部分資產(chǎn)用于償還債務(wù)�！�

江蘇潤(rùn)恒物流旗下潤(rùn)恒城項(xiàng)目發(fā)展前景同樣不容樂(lè)觀。除了南京潤(rùn)恒城有房產(chǎn)將被處置外，哈爾濱、沈陽(yáng)等地潤(rùn)恒城項(xiàng)目也有名下抵押物將被處置和拍賣的現(xiàn)象。盡管泰安、邢臺(tái)、沈陽(yáng)等地潤(rùn)恒城欲通過(guò)加大商鋪、公寓租售力度，試圖加快資金回籠步伐，但收效甚微。

冷鏈不冷 園區(qū)被指“有殼無(wú)核 ”

早在2018年上半年，號(hào)稱打造10萬(wàn)噸超大冷庫(kù)群、華北地區(qū)最大冷鏈物流基地的潤(rùn)恒城項(xiàng)目落戶河北邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，為當(dāng)?shù)亻_(kāi)啟“城市冰箱”建設(shè)序幕。彼時(shí)，該項(xiàng)目對(duì)外推廣為邢臺(tái)潤(rùn)恒農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃總用地面積736畝，總投資23億元，總建筑面積約37萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目被列為河北省2018年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、邢臺(tái)市“十三五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。

從奠基到啟用至今，邢臺(tái)潤(rùn)恒城成長(zhǎng)已過(guò)去近5年時(shí)間，超大冷庫(kù)群建設(shè)卻沒(méi)了蹤影。

5月13日，記者在邢臺(tái)潤(rùn)恒城走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，仍處于建設(shè)階段的農(nóng)批市場(chǎng)目前由大棚、倉(cāng)儲(chǔ)、商鋪及辦公樓等主要建筑設(shè)施組成，其中，數(shù)十棟商鋪待完工外，其余大部分設(shè)施均已投入使用，主要經(jīng)營(yíng)有機(jī)綠色食品、果蔬、凍品水產(chǎn)、精品生鮮、糧油干副等。記者注意到，該市場(chǎng)6號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)雖標(biāo)注有冷鏈物流配送等字樣，但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，自市場(chǎng)啟用以來(lái)，冷庫(kù)已鮮有人提及。因資金壓力，該市場(chǎng)至今并未建設(shè)有大型冷庫(kù)，只有入駐市場(chǎng)的部分商戶有自建小型保鮮庫(kù)。在該市場(chǎng)車輛入口處記者發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目起初由奠基時(shí)的名稱（邢臺(tái)潤(rùn)恒農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園）已變更為邢臺(tái)潤(rùn)恒農(nóng)副產(chǎn)品（國(guó)際）物流產(chǎn)業(yè)園。

對(duì)此，邢臺(tái)潤(rùn)恒城招商部呂姓負(fù)責(zé)人向記者表示，截至目前，10萬(wàn)噸級(jí)冷庫(kù)暫未有建設(shè)計(jì)劃，具體何時(shí)建設(shè)取決于市場(chǎng)今后運(yùn)營(yíng)情況。就目前發(fā)展現(xiàn)狀，建設(shè)這一標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)至少投資6000余萬(wàn)元的確不合適宜�！艾F(xiàn)在市場(chǎng)暫不具備建設(shè)冷庫(kù)能力,入駐商戶通常采取自建冷庫(kù)方式滿足自身發(fā)展需求，目前在市場(chǎng)11號(hào)保鮮庫(kù)區(qū)內(nèi)，由商戶自建小型冷庫(kù)9個(gè)�！�

據(jù)邢臺(tái)潤(rùn)恒城公眾號(hào)顯示，該項(xiàng)目在功能布局上規(guī)劃為“一核三區(qū)五心”，其中，“三區(qū)”是指蔬菜水果、水產(chǎn)生鮮批發(fā)配送區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)區(qū)、國(guó)際名特優(yōu)農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)。而“一核”則是指10萬(wàn)噸超大冷庫(kù)群建設(shè)。而這一設(shè)施建設(shè)，被邢臺(tái)潤(rùn)恒城視為打造華北地區(qū)最大冷鏈物流基地的根基。

或許是因資金承壓，邢臺(tái)潤(rùn)恒城似乎并未急于擺脫“有殼無(wú)核”發(fā)展的尷尬。

“當(dāng)前運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)不是繼續(xù)進(jìn)行高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，而是加大對(duì)尾（商）鋪和倉(cāng)庫(kù)的招商力度�！眳涡肇�(fù)責(zé)人還表示，再過(guò)1～2個(gè)月，市場(chǎng)南區(qū)的商鋪即可交付使用，全部為40年產(chǎn)權(quán)式商鋪，共計(jì)300余套，戶型面積90平方米至140平方米，銷售均價(jià)每平方米11000元，目前仍有50余套尾鋪在售。此外，市場(chǎng)內(nèi)還有部分倉(cāng)庫(kù)對(duì)外出租。

逾期交付 項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)加劇

記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，“商鋪+公寓”已成為眾多潤(rùn)恒城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“標(biāo)配”，但在多種因素疊加影響下，多個(gè)項(xiàng)目配套建設(shè)的商鋪、公寓出現(xiàn)延期交付，引發(fā)購(gòu)房者擔(dān)憂。延期交付余波還對(duì)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)沖擊明顯，包括商鋪、公寓、及大型倉(cāng)儲(chǔ)在內(nèi)等在建工程，普遍處于長(zhǎng)期停擺和疑似爛尾狀態(tài)。

2022年7月16日，有購(gòu)買(mǎi)山東泰安潤(rùn)恒城商鋪業(yè)主在人民網(wǎng)《領(lǐng)導(dǎo)留言板》反映稱，該群眾于2016年在泰安市岱岳區(qū)滿莊鎮(zhèn)潤(rùn)恒城B17地塊購(gòu)買(mǎi)門(mén)面房（商鋪）一處，截至反饋日期項(xiàng)目仍未竣工，且無(wú)施工跡象。希望住建部門(mén)能夠協(xié)調(diào)相關(guān)交房問(wèn)題，化解社會(huì)矛盾。

在此之前，還有群眾在向媒體反映泰安潤(rùn)恒城延期4年不交房。反映內(nèi)容顯示：近300位業(yè)主選擇購(gòu)買(mǎi)了泰安潤(rùn)恒城商品房，按照購(gòu)房合同約定房屋應(yīng)在2019年交付，但在延期4年后，項(xiàng)目停擺業(yè)主沒(méi)有等來(lái)交房。

2022年8月5日，泰安市岱岳區(qū)滿莊鎮(zhèn)政府經(jīng)調(diào)查核實(shí)后回復(fù)：泰安潤(rùn)恒冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于泰安市岱岳區(qū)滿莊鎮(zhèn)，占地約670畝，2015年11月底正式開(kāi)工。項(xiàng)目批復(fù)規(guī)劃建筑面積約489052平方米，已完成建筑面積約32萬(wàn)平方米，入駐商戶200余家。截至2022年8月泰安潤(rùn)恒城B17地塊基本處于停滯狀態(tài)，該地塊主要涉及4號(hào)樓、7號(hào)樓兩棟沿街商品房，購(gòu)房（含抵賬）業(yè)主154戶，由于項(xiàng)目方與施工方在工程款方面存在糾紛，在工程主體完工后，水、電、道路配套一直未施工，導(dǎo)致未交房。

2023年5月17日，泰安潤(rùn)恒城的一位姚姓負(fù)責(zé)人向記者表示，近期上述房源已經(jīng)可交由業(yè)主使用，但至今仍未達(dá)到法定交付條件，原因是“工程還未竣工”。

然而，位于“B17地塊”上的商鋪僅是泰安潤(rùn)恒城開(kāi)發(fā)商品房幕布下的冰山一角。記者據(jù)了解，泰安潤(rùn)恒城分二期開(kāi)發(fā)完成，一期主要建設(shè)有果蔬交易中心、國(guó)際食品交易中心、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)配送中心、金融商務(wù)區(qū)及20萬(wàn)噸級(jí)專業(yè)冷庫(kù)等設(shè)施，配套建設(shè)的商鋪、公寓等商品房遠(yuǎn)超千套，僅果蔬交易中心商鋪520套。二期則主要開(kāi)發(fā)為副食商貿(mào)城、潤(rùn)恒商務(wù)酒店、櫻花主題精品酒店等，其中，櫻花主題精品酒店規(guī)劃開(kāi)發(fā)千余套公寓�！笆芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，櫻花主題精品酒店至今未動(dòng)工建設(shè)，潤(rùn)恒商務(wù)酒店則在近兩年也一直處于施工停滯狀態(tài)，僅僅停留在地下室施工階段�！币π肇�(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

同樣因項(xiàng)目長(zhǎng)期停工引發(fā)業(yè)主廣泛關(guān)注的還有四川崇州潤(rùn)恒城項(xiàng)目。2023年5月5日，崇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就有群眾反映如何解決崇州潤(rùn)恒城爛尾一事回復(fù)稱：經(jīng)調(diào)查，成都崇州潤(rùn)恒城農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈加工與電商物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，因江蘇潤(rùn)恒物流諸多原因?qū)е马?xiàng)目于2020年8月全面停工，至今未復(fù)工。

期間，針對(duì)有購(gòu)買(mǎi)崇州潤(rùn)恒城商品房業(yè)主反映，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)退還誠(chéng)意金的問(wèn)題。崇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，已會(huì)同相關(guān)部門(mén)多次搭建退款協(xié)商平臺(tái)，經(jīng)協(xié)商，潤(rùn)恒公司承諾保持每月350萬(wàn)元退款目標(biāo)，力爭(zhēng)在2021年底前退完購(gòu)房款。

記者據(jù)網(wǎng)絡(luò)中流出的一份疑似由江蘇潤(rùn)恒物流向崇州市潤(rùn)恒城項(xiàng)目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提交的“關(guān)于崇州潤(rùn)恒城營(yíng)銷客戶退款維穩(wěn)事宜的報(bào)告”（潤(rùn)恒發(fā)2020年12號(hào)）顯示：截至2020年5月，申請(qǐng)辦理退款并且走完流程的客戶，發(fā)重金額約為1.7億元，企業(yè)為其辦理退款約1億元，未退款金額約0.7億元。其中，未退款金額在5萬(wàn)元（含）以內(nèi)的，約1345萬(wàn)元，涉及455戶，未退款金額在5萬(wàn)元以上的部分，約5900萬(wàn)元，涉及110戶。

為進(jìn)一步核實(shí)該報(bào)告涉及內(nèi)容，記者先后多次撥打江蘇潤(rùn)恒物流位于南京總部辦公電話以及南京江寧分公司電話后，均未能接通。

頻獲扶持 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻持續(xù)上升

為解決項(xiàng)目問(wèn)題，崇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局多次約談、發(fā)函江蘇潤(rùn)恒物流和成都項(xiàng)目公司，要求公司提出切實(shí)可行的措施。2022年6月，江蘇潤(rùn)恒物流等公司則向群眾承諾啟動(dòng)重整，正在與合作方洽談合作細(xì)節(jié)，以便形成正式重整方案，盡快啟動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。

相比之下，寧夏潤(rùn)恒城項(xiàng)目子公司寧夏潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寧夏潤(rùn)恒公司”）及其下屬子公司銀川潤(rùn)恒置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“銀川潤(rùn)恒置業(yè)”），自今年2月以來(lái)，便已進(jìn)入破產(chǎn)重整申請(qǐng)階段。

2013年初，寧夏潤(rùn)恒城作為地方重點(diǎn)招商引資建設(shè)項(xiàng)目落戶銀川。據(jù)了解，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資50億元，占地面積2300畝，規(guī)劃打造一個(gè)集專業(yè)化、信息化為一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園和農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)園。經(jīng)過(guò)近3年建設(shè)，項(xiàng)目一期于2015年11月28日建成并投入使用。

項(xiàng)目如期啟用背后，或與地方產(chǎn)業(yè)政策扶持不無(wú)關(guān)聯(lián)。其中，寧夏潤(rùn)恒城屢次獲得當(dāng)?shù)囟囗?xiàng)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)助、稅費(fèi)減免及多筆土地出讓金返還，引發(fā)關(guān)注。

曾分別擔(dān)任寧夏潤(rùn)恒公司、銀川潤(rùn)恒置業(yè)兩家公司法定代表人的卞某全，在與寧夏潤(rùn)恒公司、江蘇潤(rùn)恒物流的追索勞動(dòng)報(bào)酬糾紛案（2017年蘇0115民初9275號(hào)）一審民事判決書(shū)中表示，2013年至2015年，他與當(dāng)?shù)卣�府及相關(guān)部門(mén)辦理政策扶持資金和建設(shè)規(guī)費(fèi)返減共計(jì)1.01億元。

此外，還涉及一筆土地出讓金3.3億余元的返還。據(jù)卞某全介紹，2014年1月，他以寧夏潤(rùn)恒公司副總經(jīng)理身份，分別與銀川市、西夏區(qū)等政府部門(mén)及企業(yè)溝通協(xié)調(diào)，將六宗地塊出讓金33912.75萬(wàn)元以產(chǎn)業(yè)政策扶持方式撥付到賬，解決了江蘇潤(rùn)恒物流2014年春節(jié)前的資金問(wèn)題。據(jù)悉，六宗地塊累計(jì)土地面積達(dá)到1474畝。

江蘇潤(rùn)恒物流、寧夏潤(rùn)恒公司在上述“一審民事判決書(shū)”中也證實(shí)，2012年11月9日，江蘇潤(rùn)恒物流與銀川市人民政府簽訂《寧夏（銀川）潤(rùn)恒城項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》及《寧夏（銀川）潤(rùn)恒城項(xiàng)目投資補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，其中約定在江蘇潤(rùn)恒物流按照規(guī)定全額繳納土地出讓款及相關(guān)稅費(fèi)給國(guó)土管理及相關(guān)部門(mén)后，由銀川市人民政府下屬企業(yè)銀川市城市建設(shè)投資控股有限公司于當(dāng)日開(kāi)具等額保函，確保30日內(nèi)將該筆款項(xiàng)以符合產(chǎn)業(yè)政策扶持資金的方式全額獎(jiǎng)勵(lì)給江蘇潤(rùn)恒物流。

蹊蹺的是，在頻頻獲得地方“輸血”后，寧夏潤(rùn)恒城項(xiàng)目關(guān)聯(lián)公司資金鏈持續(xù)緊繃依然。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，圍繞寧夏潤(rùn)恒城施工中的部分土方、建筑、管網(wǎng)（水、電、暖、消防）等工程款項(xiàng)均出現(xiàn)不同程度拖欠。為此，引發(fā)項(xiàng)目建筑分包商、采暖設(shè)備、建筑安裝、燃?xì)夤��?yīng)、電力工程等企業(yè)不滿，紛紛向?qū)幭臐?rùn)恒公司、銀川潤(rùn)恒置業(yè)發(fā)起訴訟。

不過(guò)，深陷債務(wù)危機(jī)的寧夏潤(rùn)恒城也曾迎來(lái)高光時(shí)刻。有媒體報(bào)道稱，寧夏潤(rùn)恒城作為西北地區(qū)“菜籃子”、“城市冰箱”工程，自2015年8月1日試營(yíng)業(yè)以來(lái)，不斷創(chuàng)下寧夏農(nóng)產(chǎn)品交易數(shù)據(jù)新高。項(xiàng)目一期日均車流量在500輛以上，日均交易額約1500萬(wàn)元，蔬菜市場(chǎng)日均交易量達(dá)4000噸。

另?yè)?jù)銀川市政府網(wǎng)站顯示，截至2017年2月底，寧夏潤(rùn)恒城一期市場(chǎng)交易總量達(dá)到69.3583萬(wàn)噸，總交易額達(dá)到46.12億元。不僅加速人流、物流、信息流、資金流的要素聚集，還加快銀川西夏區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

時(shí)隔6年，一度保持強(qiáng)勁勢(shì)頭的寧夏潤(rùn)恒城遭遇債務(wù)黑洞反噬，發(fā)展步伐再度變得步履蹣跚。