公司李葉 2023-05-24 08:52:59 來源：中房報

盡管年報披露季已進入尾聲，但對上市房企的考驗仍在繼續(xù)。

5月21日，*ST泛海收深交所年報問詢函，被要求詳細說明審計報告中保留事項的形成過程及原因。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，這是4月21日以來，第11家收到年報問詢函的上市房企。

此前，ST世茂、華僑城A、金科股份、ST陽光城、*ST新聯(lián)、ST數(shù)源等10家與房地產(chǎn)相關(guān)的上市企業(yè)已相繼收到證券監(jiān)管部門的年報問詢函。其中，5月18日1天內(nèi)，便有ST深天、ST新城和泰達股份3家房地產(chǎn)企業(yè)收到了深交所發(fā)布的年報問詢函。

對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴記者，證券監(jiān)管部門對上市公司發(fā)布問詢函并不罕見，尤其在每年的年報季常有一波高峰。通常情況下，年報中存在相關(guān)財務指標與行業(yè)、與往年相比出現(xiàn)較大偏離度，以及不符合通常的邏輯認知和出現(xiàn)不同于過往年度的大額計提等的問題都會導致被問詢。

Co-Found智庫秘書長張新原也向記者表示，會計披露或處理不當、財務或交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常、重大資產(chǎn)重組或并購、業(yè)績持續(xù)下滑等情況，都可能引起交易市場的關(guān)注和疑慮，需要公司進行公開解釋答復說明。

張新原稱，公司收到問詢函后，可能會對公司股票產(chǎn)生一定的影響。特別是當問詢函涉及公司重大變化事項或財務數(shù)據(jù)存在重大問題時，可能會引起投資者的擔憂，進而導致公司股票價格波動變化。

業(yè)績大幅下滑，面臨連續(xù)虧損

記者查閱上述房企收到的年報問詢函發(fā)現(xiàn)，這些房企都遭遇了業(yè)績的大幅下滑。

其中，金科股份、華僑城A、ST數(shù)源和ST世茂是近年來首次虧損。

根據(jù)年報，2022年華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤-109.05億元，較2021年盈利約38億元同比大幅下降387.05%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤-116.44億元，同比下滑606.94%。

4月22日，深交所向華僑城A下發(fā)年報問詢函，要求其說明房地產(chǎn)業(yè)務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

金科股份在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入548.62億元，同比下降51.15%，歸屬母公司凈利潤為-213.92億元，同比下降694.13%。房地產(chǎn)銷售及運營、生活服務業(yè)務毛利率分別為5.61%、20.07%，同比分別下降11.08個百分點、13.12個百分點。

5月10日，深交所下發(fā)年報問詢函，要求金科股份說明報告期主營業(yè)務所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明報告期收入大幅下降、業(yè)績大額虧損的主要原因及合理性，是否與同行業(yè)可比公司及行業(yè)平均水平存在較大差異。

ST數(shù)源2022年實現(xiàn)營業(yè)收入9.4億元，同比下降47.14%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤及歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別為-3.86億元、-4.12億元，同比分別大幅下降740.65%、1630.79%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.46億元，同比下降163.07%。

5月19日，深交所下發(fā)年報問詢函，要求其說明報告期大額虧損的原因、凈利潤下降幅度遠超收入的原因及合理性，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負且大幅下降的原因及合理性。

記者根據(jù)年報數(shù)據(jù)梳理，發(fā)現(xiàn)11家收到年報問詢函的房企中，有6家存在著連續(xù)虧損情況。

其中，ST新城歸屬母公司凈利潤已連續(xù)虧損4年。從2019年至2022年，其歸屬母公司凈利潤分別為-8521萬元、-6022萬元、-1.416億元和-3612萬元。

*ST泛海從2020年至2022年，歸屬母公司凈利潤已連續(xù)虧損3年，分別為-46.22億元、-112.5億元和-115.4億元。

今年也是*ST新聯(lián)歸屬母公司凈利潤虧損的第3年，2020年至2022年，其歸屬母公司凈利潤分別為-12.86億元、-38.93億元和-34.16億元。

ST深天從2020年到2022年的歸屬母公司凈利潤虧損同樣呈現(xiàn)持續(xù)擴大的趨勢，分別為-795.4萬元、-5303萬元和-2.707億元。

ST陽光城在2021年的歸屬母公司凈利潤為-69.52億元，2022年其虧損幅度擴大為-125.5億元。

資產(chǎn)減值受重點關(guān)注

資產(chǎn)減值，也是這個年報季的高頻詞。

5月21日，*ST泛海收到的深交所年報問詢函顯示，公司2022年歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-54.62億元。永拓會計師事務所（特殊普通合伙）對公司2022年度財務報告出具了保留意見的審計報告，形成保留意見的基礎(chǔ)包括與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性，以及無法獲取充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)，以驗證中國民生信托有限公司預計負債計提金額的準確性，未判決訴訟案件和潛在訴訟事項可能導致的損失金額。

上述問詢函提及，2022年年報顯示，*ST泛海境外主要資產(chǎn)中，美國房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模約17.15億美元；而根據(jù)其2021年年報，公司美國房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模約21.12億美元。

對此，深交所請*ST泛海詳細說明資產(chǎn)減值準備計提是否充分合理，是否存在以前年度應計提未計提的情況。

在金科股份收到的年報問詢函中也提到，2022年金科股份計提資產(chǎn)減值損失150.74億元，并就部分可抵扣虧損、資產(chǎn)減值準備等可抵扣暫時性差異確認對應遞延所得稅資產(chǎn)，部分未確認遞延所得稅資產(chǎn)。其被要求說明遞延所得稅期末余額增加的主要原因，遞延所得稅資產(chǎn)與資產(chǎn)減值準備、可抵扣虧損之間的勾稽關(guān)系是否一致，并結(jié)合公司持續(xù)經(jīng)營能力及持續(xù)盈利能力、存在大額可抵扣虧損和資產(chǎn)減值準備等情況，說明公司未來是否能獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額，并進一步說明相關(guān)遞延所得稅資產(chǎn)確認是否符合企業(yè)會計準則的相關(guān)規(guī)定。

*ST新聯(lián)所收到的年報問詢函內(nèi)容則顯示，因?qū)?022年末長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失8.8億元，導致報告期末凈資產(chǎn)為負。公司股票已于2023年5月5日被實施退市風險警示。

問詢函還提及，*ST新聯(lián)報告期境外資產(chǎn)占比較高，其中新華聯(lián)錦繡山莊開發(fā)株式會社相關(guān)項目處于持有待售階段，存在重大減值風險，新華聯(lián)國際置地（馬來西亞）有限公司、新絲路文旅有限公司為暫虧狀態(tài)，澳大利亞新華聯(lián)置地有限公司為盈利狀態(tài)。請說明相關(guān)境外資產(chǎn)的主營業(yè)務、經(jīng)營情況、財務狀況，是否為公司重要子公司，并說明報告期是否對相關(guān)虧損資產(chǎn)或存在重大減值風險資產(chǎn)計提減值損失，如是，進一步說明減值測試過程及減值金額，如否，說明原因。

ST數(shù)源與年報同日披露的《關(guān)于計提資產(chǎn)減值準備的公告》也受到關(guān)注。報告期計提減值對象主要為聯(lián)營企業(yè)舟山宸都置業(yè)有限公司（以下簡稱“舟山宸都”），計提原因為舟山宸都大額應收款回款存在不確定性。

對此，深交所要求其說明對舟山宸都計提大額資產(chǎn)減值的原因及合理性，減值跡象出現(xiàn)的最早時點、以前年度未計提減值的原因，是否存在報告期集中計提大額減值的情形。

債務問題再遭拷問

*ST泛海、金科股份、ST陽光城等4家出險房企的債務問題，再度被問詢。

金科股份收到的問詢函披露，截至2023年4月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計金額239.16億元。報告期公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52.47億元，同比下降63.06%。

對此，深交所要求金科股份列示截至目前有息負債的債務類型、具體金額、到期日、償付安排，并結(jié)合有息負債未來一年內(nèi)到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現(xiàn)金流及重要收支安排、公司融資渠道及融資能力等，說明是否具備足夠債務償付能力，是否存在流動性風險，相關(guān)債務違約處置進展及面臨的困難。

ST陽光城收到的年報問詢函顯示，截至2022年12月31日，ST陽光城已到期未支付的債務本金626.32億元。由于毛利率下降、存貨跌價、利息費用化等因素影響，2022年度ST陽光城歸屬母公司股東凈虧損125.53億元。深交所要求ST陽光城結(jié)合公司經(jīng)營狀況、流動性風險、大額債務逾期、未決訴訟等情況，說明公司按持續(xù)經(jīng)營假設編制財務報告的依據(jù)及合理性。

而*ST泛海5月21日收到的年報問詢函，用詞則更為嚴厲。

4月8日，*ST泛海披露《關(guān)于收到行政監(jiān)管措施決定書的公告》稱，因未及時披露相關(guān)債務逾期情況、受讓子公司股份信息披露不準確，*ST泛海被北京證監(jiān)局采取出具警示函的行政監(jiān)管措施；2月28日，*ST泛海披露《關(guān)于收到<銀行間債券市場自律處分決定書>的公告》稱，因未及時披露未能清償?shù)狡趥鶆�、未及時披露股權(quán)質(zhì)押、未及時披露資產(chǎn)被凍結(jié)事項，*ST泛海被中國銀行間市場交易商協(xié)會出具了《銀行間債券市場自律處分決定書》。

深交所要求其詳細列示上述債務逾期未及時披露、受讓子公司股份信息披露不準確、股權(quán)質(zhì)押及資產(chǎn)被凍結(jié)未及時披露的具體事項，包括但不限于涉及的債務/股權(quán)/資產(chǎn)的具體情況、對應的金額、債務到期時間、占最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)/凈利潤等的比重、是否達到深交所《股票上市規(guī)則》中規(guī)定應當及時履行信息披露義務的情形、已履行的信息披露情況及披露時間、未及時披露或披露不準確的原因及合理性。