公司李葉 2023-05-24 08:52:59 來源：中房報

盡管年報披露季已進(jìn)入尾聲，但對上市房企的考驗仍在繼續(xù)。

5月21日，*ST泛海收深交所年報問詢函，被要求詳細(xì)說明審計報告中保留事項的形成過程及原因。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，這是4月21日以來，第11家收到年報問詢函的上市房企。

此前，ST世茂、華僑城A、金科股份、ST陽光城、*ST新聯(lián)、ST數(shù)源等10家與房地產(chǎn)相關(guān)的上市企業(yè)已相繼收到證券監(jiān)管部門的年報問詢函。其中，5月18日1天內(nèi)，便有ST深天、ST新城和泰達(dá)股份3家房地產(chǎn)企業(yè)收到了深交所發(fā)布的年報問詢函。

對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，證券監(jiān)管部門對上市公司發(fā)布問詢函并不罕見，尤其在每年的年報季常有一波高峰。通常情況下，年報中存在相關(guān)財務(wù)指標(biāo)與行業(yè)、與往年相比出現(xiàn)較大偏離度，以及不符合通常的邏輯認(rèn)知和出現(xiàn)不同于過往年度的大額計提等的問題都會導(dǎo)致被問詢。

Co-Found智庫秘書長張新原也向記者表示，會計披露或處理不當(dāng)、財務(wù)或交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常、重大資產(chǎn)重組或并購、業(yè)績持續(xù)下滑等情況，都可能引起交易市場的關(guān)注和疑慮，需要公司進(jìn)行公開解釋答復(fù)說明。

張新原稱，公司收到問詢函后，可能會對公司股票產(chǎn)生一定的影響。特別是當(dāng)問詢函涉及公司重大變化事項或財務(wù)數(shù)據(jù)存在重大問題時，可能會引起投資者的擔(dān)憂，進(jìn)而導(dǎo)致公司股票價格波動變化。

業(yè)績大幅下滑，面臨連續(xù)虧損

記者查閱上述房企收到的年報問詢函發(fā)現(xiàn)，這些房企都遭遇了業(yè)績的大幅下滑。

其中，金科股份、華僑城A、ST數(shù)源和ST世茂是近年來首次虧損。

根據(jù)年報，2022年華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤-109.05億元，較2021年盈利約38億元同比大幅下降387.05%；歸屬上市公司股東的扣非凈利潤-116.44億元，同比下滑606.94%。

4月22日，深交所向華僑城A下發(fā)年報問詢函，要求其說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

金科股份在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入548.62億元，同比下降51.15%，歸屬母公司凈利潤為-213.92億元，同比下降694.13%。房地產(chǎn)銷售及運營、生活服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率分別為5.61%、20.07%，同比分別下降11.08個百分點、13.12個百分點。

5月10日，深交所下發(fā)年報問詢函，要求金科股份說明報告期主營業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明報告期收入大幅下降、業(yè)績大額虧損的主要原因及合理性，是否與同行業(yè)可比公司及行業(yè)平均水平存在較大差異。

ST數(shù)源2022年實現(xiàn)營業(yè)收入9.4億元，同比下降47.14%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤及歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別為-3.86億元、-4.12億元，同比分別大幅下降740.65%、1630.79%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.46億元，同比下降163.07%。

5月19日，深交所下發(fā)年報問詢函，要求其說明報告期大額虧損的原因、凈利潤下降幅度遠(yuǎn)超收入的原因及合理性，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)且大幅下降的原因及合理性。

記者根據(jù)年報數(shù)據(jù)梳理，發(fā)現(xiàn)11家收到年報問詢函的房企中，有6家存在著連續(xù)虧損情況。

其中，ST新城歸屬母公司凈利潤已連續(xù)虧損4年。從2019年至2022年，其歸屬母公司凈利潤分別為-8521萬元、-6022萬元、-1.416億元和-3612萬元。

*ST泛海從2020年至2022年，歸屬母公司凈利潤已連續(xù)虧損3年，分別為-46.22億元、-112.5億元和-115.4億元。

今年也是*ST新聯(lián)歸屬母公司凈利潤虧損的第3年，2020年至2022年，其歸屬母公司凈利潤分別為-12.86億元、-38.93億元和-34.16億元。

ST深天從2020年到2022年的歸屬母公司凈利潤虧損同樣呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大的趨勢，分別為-795.4萬元、-5303萬元和-2.707億元。

ST陽光城在2021年的歸屬母公司凈利潤為-69.52億元，2022年其虧損幅度擴(kuò)大為-125.5億元。

資產(chǎn)減值受重點關(guān)注

資產(chǎn)減值，也是這個年報季的高頻詞。

5月21日，*ST泛海收到的深交所年報問詢函顯示，公司2022年歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-54.62億元。永拓會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）對公司2022年度財務(wù)報告出具了保留意見的審計報告，形成保留意見的基礎(chǔ)包括與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性，以及無法獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲嬜C據(jù)，以驗證中國民生信托有限公司預(yù)計負(fù)債計提金額的準(zhǔn)確性，未判決訴訟案件和潛在訴訟事項可能導(dǎo)致的損失金額。

上述問詢函提及，2022年年報顯示，*ST泛海境外主要資產(chǎn)中，美國房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模約17.15億美元；而根據(jù)其2021年年報，公司美國房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模約21.12億美元。

對此，深交所請*ST泛海詳細(xì)說明資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否充分合理，是否存在以前年度應(yīng)計提未計提的情況。

在金科股份收到的年報問詢函中也提到，2022年金科股份計提資產(chǎn)減值損失150.74億元，并就部分可抵扣虧損、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等可抵扣暫時性差異確認(rèn)對應(yīng)遞延所得稅資產(chǎn)，部分未確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。其被要求說明遞延所得稅期末余額增加的主要原因，遞延所得稅資產(chǎn)與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、可抵扣虧損之間的勾稽關(guān)系是否一致，并結(jié)合公司持續(xù)經(jīng)營能力及持續(xù)盈利能力、存在大額可抵扣虧損和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等情況，說明公司未來是否能獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額，并進(jìn)一步說明相關(guān)遞延所得稅資產(chǎn)確認(rèn)是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

*ST新聯(lián)所收到的年報問詢函內(nèi)容則顯示，因?qū)?022年末長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失8.8億元，導(dǎo)致報告期末凈資產(chǎn)為負(fù)。公司股票已于2023年5月5日被實施退市風(fēng)險警示。

問詢函還提及，*ST新聯(lián)報告期境外資產(chǎn)占比較高，其中新華聯(lián)錦繡山莊開發(fā)株式會社相關(guān)項目處于持有待售階段，存在重大減值風(fēng)險，新華聯(lián)國際置地（馬來西亞）有限公司、新絲路文旅有限公司為暫虧狀態(tài)，澳大利亞新華聯(lián)置地有限公司為盈利狀態(tài)。請說明相關(guān)境外資產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營情況、財務(wù)狀況，是否為公司重要子公司，并說明報告期是否對相關(guān)虧損資產(chǎn)或存在重大減值風(fēng)險資產(chǎn)計提減值損失，如是，進(jìn)一步說明減值測試過程及減值金額，如否，說明原因。

ST數(shù)源與年報同日披露的《關(guān)于計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告》也受到關(guān)注。報告期計提減值對象主要為聯(lián)營企業(yè)舟山宸都置業(yè)有限公司（以下簡稱“舟山宸都”），計提原因為舟山宸都大額應(yīng)收款回款存在不確定性。

對此，深交所要求其說明對舟山宸都計提大額資產(chǎn)減值的原因及合理性，減值跡象出現(xiàn)的最早時點、以前年度未計提減值的原因，是否存在報告期集中計提大額減值的情形。

債務(wù)問題再遭拷問

*ST泛海、金科股份、ST陽光城等4家出險房企的債務(wù)問題，再度被問詢。

金科股份收到的問詢函披露，截至2023年4月末，金科股份已到期未支付的債務(wù)本金合計金額239.16億元。報告期公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52.47億元，同比下降63.06%。

對此，深交所要求金科股份列示截至目前有息負(fù)債的債務(wù)類型、具體金額、到期日、償付安排，并結(jié)合有息負(fù)債未來一年內(nèi)到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現(xiàn)金流及重要收支安排、公司融資渠道及融資能力等，說明是否具備足夠債務(wù)償付能力，是否存在流動性風(fēng)險，相關(guān)債務(wù)違約處置進(jìn)展及面臨的困難。

ST陽光城收到的年報問詢函顯示，截至2022年12月31日，ST陽光城已到期未支付的債務(wù)本金626.32億元。由于毛利率下降、存貨跌價、利息費用化等因素影響，2022年度ST陽光城歸屬母公司股東凈虧損125.53億元。深交所要求ST陽光城結(jié)合公司經(jīng)營狀況、流動性風(fēng)險、大額債務(wù)逾期、未決訴訟等情況，說明公司按持續(xù)經(jīng)營假設(shè)編制財務(wù)報告的依據(jù)及合理性。

而*ST泛海5月21日收到的年報問詢函，用詞則更為嚴(yán)厲。

4月8日，*ST泛海披露《關(guān)于收到行政監(jiān)管措施決定書的公告》稱，因未及時披露相關(guān)債務(wù)逾期情況、受讓子公司股份信息披露不準(zhǔn)確，*ST泛海被北京證監(jiān)局采取出具警示函的行政監(jiān)管措施；2月28日，*ST泛海披露《關(guān)于收到<銀行間債券市場自律處分決定書>的公告》稱，因未及時披露未能清償?shù)狡趥鶆?wù)、未及時披露股權(quán)質(zhì)押、未及時披露資產(chǎn)被凍結(jié)事項，*ST泛海被中國銀行間市場交易商協(xié)會出具了《銀行間債券市場自律處分決定書》。

深交所要求其詳細(xì)列示上述債務(wù)逾期未及時披露、受讓子公司股份信息披露不準(zhǔn)確、股權(quán)質(zhì)押及資產(chǎn)被凍結(jié)未及時披露的具體事項，包括但不限于涉及的債務(wù)/股權(quán)/資產(chǎn)的具體情況、對應(yīng)的金額、債務(wù)到期時間、占最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)/凈利潤等的比重、是否達(dá)到深交所《股票上市規(guī)則》中規(guī)定應(yīng)當(dāng)及時履行信息披露義務(wù)的情形、已履行的信息披露情況及披露時間、未及時披露或披露不準(zhǔn)確的原因及合理性。