公司梁笑梅 2023-06-25 09:47:16 來(lái)源：中房報(bào)

物業(yè)股估值回落，股價(jià)下跌已成常態(tài)，仍然有物業(yè)企業(yè)不斷奔赴港交所。

截至6月20日收盤(pán)，有8家港股上市物業(yè)企業(yè)股價(jià)上漲，12家股價(jià)持平，30家股價(jià)下跌。

6月16日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“眾安智慧生活”）通過(guò)港交所聆訊。

資料顯示，眾安智慧生活一次招股說(shuō)明書(shū)失效，兩次曾經(jīng)通過(guò)港交所聆訊，第三次已經(jīng)全球發(fā)售，在擬定敲鐘的4天前，眾安智慧主動(dòng)申請(qǐng)延后上市。

漸苒物業(yè)研究院首席研究員湯曉晨告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者“眾安智慧生活過(guò)去幾次通過(guò)聆訊但未能成功上市，其原因主要是募資情況沒(méi)有達(dá)到既定預(yù)期。”

4次遞表，從眾安智慧生活頻繁遞表來(lái)看，顯然其十分渴望在港股上市。

資料顯示，2022年末，眾安智慧在管面積為0.13億平方米，來(lái)自大股東眾安集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“眾安集團(tuán)”，00672.HK）旗下項(xiàng)目超過(guò)五成。

眾安集團(tuán)成立于1997年，是一家總部位于杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍主要集中在浙江和長(zhǎng)三角地區(qū)。

值得一提的是，招股書(shū)顯示，眾安智慧生活貨幣資金被大股東所占用。

對(duì)于眾安智慧生活而言，能否成功上市是第一步，而貨幣資金被大股東所占用的問(wèn)題是重中之重。

四次遞表

2021年6月24日，眾安智慧生活首次遞表，6個(gè)月后招股說(shuō)明書(shū)失效。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，新交表物業(yè)企業(yè)數(shù)量高達(dá)36家，創(chuàng)下歷史之最，但全年僅新增14家上市物業(yè)企業(yè)。

在同一年眾多遞表的物業(yè)企業(yè)中，眾安智慧生活的實(shí)力的確不太突出。

根據(jù)2021年的招股說(shuō)明書(shū)顯示，眾安智慧生活規(guī)模偏小，業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目?jī)H有70余個(gè)，且頗為依賴大股東“輸血”。

眾安智慧生活早就料到了結(jié)局。2021年12月23日，眾安集團(tuán)就發(fā)布公告稱，建議分拆取決于（其中包括）聯(lián)交所批準(zhǔn)、市況及其他考慮因素。因此，建議分拆可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行。

可以理解，當(dāng)年和其他物業(yè)企業(yè)相比，眾安智慧生活可謂“小巫見(jiàn)大巫”。2021年6月，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活在內(nèi)的不少頭部物業(yè)企業(yè)股價(jià)與市值都達(dá)到上市以來(lái)最高點(diǎn)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值一度接近1200億元。

接著，2022年1月30日，眾安智慧生活第二次向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。驚喜的是，眾安智慧生活在將近3個(gè)月后等來(lái)了通過(guò)港交所聆訊的好消息，同時(shí)披露聆訊后資料集。

在此次通過(guò)聆訊后，眾安智慧生活沒(méi)有進(jìn)一步動(dòng)作。直到2022年7月29日，等來(lái)的是其第三次向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)的公告。

在近5個(gè)月后，眾安智慧生活又一次通過(guò)了聆訊。2022年12月28日，眾安智慧生活開(kāi)始全球發(fā)售，但在2023年1月12日，眾安智慧生活發(fā)布公告稱，公司將延期上市，其再次和港交所擦肩而過(guò)。

果不其然，眾安智慧生活在今年的4月28日又進(jìn)行了第四次遞表。

在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，眾安智慧生活第三次通過(guò)港交所聆訊。

成功上市尚有不確定性

從每一次的遞表可以看出，眾安智慧生活都在更新自己的招股說(shuō)明書(shū)內(nèi)容。

眾安智慧生活想不斷豐滿自己的“羽翼”。

從2020年12月31日到2022年12月31日的招股書(shū)中可以看出，眾安智慧生活的基本面在提升。

在業(yè)績(jī)方面，眾安智慧生活的收入由2020年的2.307億元增加至2022年的3.197億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為17.7%。毛利潤(rùn)由2020年的0.87億元增加至2022年的1.163億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為15.8%。凈利潤(rùn)由2020年的人民幣0.47億元增加至2022年的0.51億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為4%。

在規(guī)模方面，眾安智慧生活在管面積由截至2020年的約0.11億平方米增加至截至2021年的0.12億平方米，并進(jìn)一步增加至2022年的0.13億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.9%。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示：“在一定程度上說(shuō)，眾安智慧生活上市成功的可能性在進(jìn)一步上升�！�

不過(guò)，他同時(shí)分析，眾安智慧屬于典型的小而美物業(yè)企業(yè)，自身的優(yōu)勢(shì)明顯，但是缺陷一樣明顯。隨著開(kāi)發(fā)房企的債務(wù)暴雷頻發(fā)，物業(yè)板塊企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型明顯，從上市的角度來(lái)看，問(wèn)詢聆訊的重點(diǎn)將會(huì)從公司內(nèi)控、關(guān)聯(lián)交易向募集資金使用、企業(yè)發(fā)展前景側(cè)重。作為小而美的物業(yè)企業(yè)，信用好、盈利性穩(wěn)健，在關(guān)聯(lián)性交易大幅降低背景下，未來(lái)的成長(zhǎng)性就會(huì)受到質(zhì)疑，同時(shí)，募資用途也會(huì)受到挑戰(zhàn)。

在湯曉晨看來(lái)，“與去年相比，今年資本市場(chǎng)物業(yè)股現(xiàn)狀并未有太大改善，且港股上半年IPO募資活動(dòng)也有所放緩，這對(duì)其也是不利因素。但從另一個(gè)角度看，相比去年今年物業(yè)股IPO數(shù)量本身較少，競(jìng)爭(zhēng)情況不大。不過(guò)，眾安智慧生活是否能夠上市成功目前尚有不確定性�！�

不容忽視的是，招股書(shū)顯示，2020年眾安智慧為包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款0.19億元，2021年墊款更是高達(dá)1.32億元。在招股書(shū)中眾安智慧坦言為眾安集團(tuán)墊款并未收取任何利息，資金均為無(wú)償使用。

好的一點(diǎn)是，從招股書(shū)情況來(lái)看，眾安集團(tuán)已經(jīng)返還眾安智慧生活部分資金。

不過(guò)，如何與大股東劃清界限是眾安智慧生活急需考慮的問(wèn)題。