公司李葉 2023-06-29 09:07:43 來源：中房報

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被這家以二鍋頭聞名的企業(yè)再次提上日程。

6月26日，牛欄山品牌所屬企業(yè)北京順鑫農(nóng)業(yè)股份有限公司（以下簡稱“順鑫農(nóng)業(yè)”）發(fā)布公告，為聚焦主業(yè)發(fā)展，擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的方式公開轉(zhuǎn)讓北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“順鑫佳宇”）100%股權(quán)，按照評估結(jié)果確定掛牌價格為人民幣30.98億元。

這不是順鑫農(nóng)業(yè)第一次提出剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2021年，順鑫農(nóng)業(yè)也曾擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓持有的順鑫佳宇100%股權(quán)，但此后便沒有了下文。

值得一提的是，盡管順鑫農(nóng)業(yè)有三大主要業(yè)務(wù)：白酒、養(yǎng)豬和房地產(chǎn)，但白酒業(yè)務(wù)承擔了絕大部分收入來源。

2022年，順鑫農(nóng)業(yè)白酒營業(yè)收入81.09億元，占到總收入的69.44%；豬肉產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入27.23億元，占整體的23.32%；順鑫佳宇實現(xiàn)營業(yè)收入6.76億元，占比5.78%。

在貢獻收入不足一成的情況下，順鑫佳宇的虧損卻高得驚人。

根據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)5月12日發(fā)布的公告，2022年順鑫佳宇經(jīng)審計凈虧損高達7.76億元，這也直接導(dǎo)致順鑫農(nóng)業(yè)迎來了上市后的首次虧損。

2022年年報顯示，順鑫農(nóng)業(yè)營業(yè)收入116.78億元，同比減少21.46%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤-6.73億元，比上年同期減少758.08%。

對于順鑫農(nóng)業(yè)此次轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%的股權(quán)的舉動，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類出售并非今年壓力所致，而是多年前的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略所致。

連年虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)

回顧順鑫農(nóng)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，順鑫佳宇一直占據(jù)主導(dǎo)地位。

根據(jù)順鑫佳宇官方網(wǎng)站資料，其成立于2002年6月，注冊資金1億元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)企業(yè)。

2006年，順鑫農(nóng)業(yè)從控股股東手中拿到了順鑫佳宇80%的股份，開始了它們之間的故事。

不過，這段故事實在難言美好。

根據(jù)過往資料，2008年~2010年間，順鑫佳宇還處于盈利狀態(tài)，但自2011年開始便出現(xiàn)虧損，2012年虧損更是達到了7950萬元。

即便已連續(xù)虧損2年，順鑫農(nóng)業(yè)仍在2013年以773.45萬元的價格收購了順鑫佳宇最后的4%股權(quán)，使順鑫佳宇成為其全資子公司。這份“真誠”并未換來回報，到這一年底，順鑫佳宇的虧損擴大至9641.34萬元。

即便在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為火熱的幾年里，順鑫佳宇的業(yè)績也讓人擔憂。

在2014年，順鑫佳宇短暫的實現(xiàn)了盈利，到2015年，就又陷入虧損。根據(jù)歷年年報顯示，2015年~2018年，順鑫佳宇分別虧損0.03億元、1.92億元、2.2億元、2.56億元。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直低迷，順鑫農(nóng)業(yè)開始計劃從中脫身。

在2019年年報中，順鑫農(nóng)業(yè)明確提出，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為公司擬退出業(yè)務(wù)，今后將堅持存量房產(chǎn)去化和項目整體處置同步推進的思路，加快資金回籠。此后，順鑫農(nóng)業(yè)也多次在投資者會議中表示，公司正在積極推進去地產(chǎn)化。

喊口號式的去地產(chǎn)化效果自然不佳。

2019年~2021年，順鑫佳宇分別虧損3.39億元、5.34億元和3.81億元。

2021年12月，順鑫農(nóng)業(yè)邁出去地產(chǎn)化實質(zhì)性的一步，發(fā)布了掛牌出售順鑫佳宇的公告，但最后并沒有進展。

而在又一年的輾轉(zhuǎn)騰挪中，順鑫佳宇的虧損愈發(fā)擴大。

根據(jù)2022年年報，順鑫佳宇的總資產(chǎn)降至54.1億元，凈資產(chǎn)為-26.748億元，處于資不抵債的狀態(tài)。報告期內(nèi)，其營業(yè)利潤為-8.26億元，凈利潤為-8.42億元，較去年同期下降了120.86%。

經(jīng)計算，2015年到2022年的8年時間里，順鑫佳宇已累計虧損達27.67億元。

而受順鑫佳宇拖累，順鑫農(nóng)業(yè)在2022年也迎來上市后“首虧”，虧損額為6.75億元。

“甩包袱”不易

順鑫農(nóng)業(yè)的投資者們也多次表達對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不滿。

今年3月的業(yè)績會上，有投資者直接放話，房地產(chǎn)公司直接宣布解散關(guān)門，也比年年吸母公司血要強。

即便達成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)是個“包袱”的共識，想要甩掉這個“包袱”卻并不容易。

截至2022年12月31日，順鑫農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目存貨賬面余額40.02億元，占公司存貨賬面余額 59.42%。2020年的時候，這兩項數(shù)字分別為53.95%和74.05%。從土地儲備來看，截至2022年年底，順鑫佳宇的土地儲備占地面積為59.49萬平方米。目前還有一個項目（牛欄山下坡屯項目）仍在開發(fā)，累計投資了50億元。

另外，順鑫佳宇還有4個項目在銷售。其中，兩個在北京順義，一個在海南文昌，一個在內(nèi)蒙古包頭。

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有不小的體量外，順鑫農(nóng)業(yè)還不得不面對一個更為嚴峻的問題。

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處在收縮階段，即便在“地產(chǎn)黃金時期”風光無限的知名房企也不得不收緊錢袋。在這個時期，想要出手連年虧損且資不抵債的順鑫佳宇，無疑是難上加難。

值得注意的是，順鑫農(nóng)業(yè)在今年4月發(fā)布公告稱，擬以自有現(xiàn)金購買順鑫佳宇持有的兩棟樓宇資產(chǎn)，預(yù)計交易總金額不超過19.86億元。據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)后續(xù)解釋稱，公司堅定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，通過本次與全資子公司購買樓宇資產(chǎn)，一方面優(yōu)化了全資子公司順鑫佳宇的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，另一方面滿足了公司自有辦公需求，后續(xù)將多措并舉推進剝離。

5月29日，在順鑫農(nóng)業(yè)召開的臨時股東大會上，以債轉(zhuǎn)股方式對全資子公司順鑫佳宇的增資方案獲得通過。方案內(nèi)容顯示，順鑫農(nóng)業(yè)擬通過公開掛牌的方式，轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%股權(quán)。另外，鑒于順鑫佳宇凈資產(chǎn)為負且存在應(yīng)付公司債務(wù)49.74億元，公司以前述債權(quán)對順鑫佳宇增資人民幣49.74億元。

以上舉動也顯示出順鑫農(nóng)業(yè)退出“地產(chǎn)圈”的決心。

6月26日晚，順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告，公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，掛牌價格為30.98億元。

若首次掛牌未能征集到意向方，公司將依規(guī)下調(diào)價格。如經(jīng)多輪調(diào)價仍無買家，公司控股股東順鑫控股或為其“兜底”，以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

去地產(chǎn)化潮流

說到順鑫農(nóng)業(yè)，不得不提的就是其旗下的白酒品牌牛欄山。

2019年，牛欄山就實現(xiàn)了102.89億元的營業(yè)收入，成功躋身“百億酒企”，也被看作“二鍋頭一哥”。彼時，牛欄山在年報中放出豪言，“在成為中國二鍋頭一品牌的基礎(chǔ)上，進一步打造成為中國最大的民酒產(chǎn)業(yè)集團”。不過此后2年，牛欄山營業(yè)收入一直處于“原地踏步”的狀態(tài)，到2022年更是跌破100億元，營業(yè)收入規(guī)�；氐�2018年水平。

也就是說，近3年來除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累外，作為順鑫農(nóng)業(yè)絕大部分收入來源的白酒業(yè)務(wù)也遭受著不小的挑戰(zhàn)，聚焦主業(yè)發(fā)展勢在必行。

記者注意到，今年以來，眾多曾經(jīng)跨界地產(chǎn)的企業(yè)也在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2月，廈門鎢業(yè)發(fā)布關(guān)于控股子公司廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有成都同基置業(yè)有限公司47.5%股權(quán)的公告，交易標的掛牌底價為2.52億元。轉(zhuǎn)讓原因是為了集中資源，專注于鎢鉬、新能源材料和稀土三大核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

4月，“東北藥茅”長春高新宣布了一則消息，長春高新與控股股東長春超達投資集團有限公司（以下簡稱"超達集團"）簽署了《附生效條件的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司擬出售持有的高新地產(chǎn)100%股權(quán)，對應(yīng)價格為2.42億元，超達集團擬通過發(fā)行可交換公司債券籌措本次收購資金。

對于此次出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因，長春高新表示，為聚焦生物醫(yī)藥核心業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局與資源配置，突出主業(yè)核心優(yōu)勢，改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高公司現(xiàn)金流水平。

對此，嚴躍進表示，此類事件進一步說明房地產(chǎn)市場的競爭格局在變。一、從實體企業(yè)來說，對于房地產(chǎn)方面的戰(zhàn)略動作有退有進。此前有一些實體企業(yè)明確進入房地產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在一些企業(yè)則選擇性退出房地產(chǎn)業(yè)，這背后也是各類企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略抉擇分化的體現(xiàn)。二、對于各類實體企業(yè)來說，這兩年地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展面臨很多制約和壓力，尤其是房地產(chǎn)本身的降溫壓力。所以剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦主業(yè)，總體思路是正確的。而通過出售此類股權(quán)，也有助于緩解資金壓力和優(yōu)化資產(chǎn)負債表。三、從行業(yè)時代發(fā)展的情況看，過去10年房地產(chǎn)高歌猛進，也吸引了各類實體經(jīng)濟的資金。而類似去地產(chǎn)化的潮流，則說明大家對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加理性，客觀上也是產(chǎn)業(yè)資金優(yōu)化配置的導(dǎo)向，反過來也有助于房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展。