公司李葉 2023-06-29 09:07:43 來源：中房報

剝離房地產業(yè)務被這家以二鍋頭聞名的企業(yè)再次提上日程。

6月26日，牛欄山品牌所屬企業(yè)北京順鑫農業(yè)股份有限公司（以下簡稱“順鑫農業(yè)”）發(fā)布公告，為聚焦主業(yè)發(fā)展，擬剝離房地產業(yè)務，通過在北京產權交易所掛牌的方式公開轉讓北京順鑫佳宇房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“順鑫佳宇”）100%股權，按照評估結果確定掛牌價格為人民幣30.98億元。

這不是順鑫農業(yè)第一次提出剝離房地產業(yè)務。

2021年，順鑫農業(yè)也曾擬公開掛牌轉讓持有的順鑫佳宇100%股權，但此后便沒有了下文。

值得一提的是，盡管順鑫農業(yè)有三大主要業(yè)務：白酒、養(yǎng)豬和房地產，但白酒業(yè)務承擔了絕大部分收入來源。

2022年，順鑫農業(yè)白酒營業(yè)收入81.09億元，占到總收入的69.44%；豬肉產業(yè)營業(yè)收入27.23億元，占整體的23.32%；順鑫佳宇實現營業(yè)收入6.76億元，占比5.78%。

在貢獻收入不足一成的情況下，順鑫佳宇的虧損卻高得驚人。

根據順鑫農業(yè)5月12日發(fā)布的公告，2022年順鑫佳宇經審計凈虧損高達7.76億元，這也直接導致順鑫農業(yè)迎來了上市后的首次虧損。

2022年年報顯示，順鑫農業(yè)營業(yè)收入116.78億元，同比減少21.46%；實現歸屬上市公司股東凈利潤-6.73億元，比上年同期減少758.08%。

對于順鑫農業(yè)此次轉讓順鑫佳宇100%的股權的舉動，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類出售并非今年壓力所致，而是多年前的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略所致。

連年虧損的地產業(yè)務

回顧順鑫農業(yè)的房地產業(yè)務，順鑫佳宇一直占據主導地位。

根據順鑫佳宇官方網站資料，其成立于2002年6月，注冊資金1億元，擁有房地產開發(fā)二級資質企業(yè)。

2006年，順鑫農業(yè)從控股股東手中拿到了順鑫佳宇80%的股份，開始了它們之間的故事。

不過，這段故事實在難言美好。

根據過往資料，2008年~2010年間，順鑫佳宇還處于盈利狀態(tài)，但自2011年開始便出現虧損，2012年虧損更是達到了7950萬元。

即便已連續(xù)虧損2年，順鑫農業(yè)仍在2013年以773.45萬元的價格收購了順鑫佳宇最后的4%股權，使順鑫佳宇成為其全資子公司。這份“真誠”并未換來回報，到這一年底，順鑫佳宇的虧損擴大至9641.34萬元。

即便在房地產行業(yè)發(fā)展最為火熱的幾年里，順鑫佳宇的業(yè)績也讓人擔憂。

在2014年，順鑫佳宇短暫的實現了盈利，到2015年，就又陷入虧損。根據歷年年報顯示，2015年~2018年，順鑫佳宇分別虧損0.03億元、1.92億元、2.2億元、2.56億元。

地產業(yè)務一直低迷，順鑫農業(yè)開始計劃從中脫身。

在2019年年報中，順鑫農業(yè)明確提出，將房地產開發(fā)業(yè)務作為公司擬退出業(yè)務，今后將堅持存量房產去化和項目整體處置同步推進的思路，加快資金回籠。此后，順鑫農業(yè)也多次在投資者會議中表示，公司正在積極推進去地產化。

喊口號式的去地產化效果自然不佳。

2019年~2021年，順鑫佳宇分別虧損3.39億元、5.34億元和3.81億元。

2021年12月，順鑫農業(yè)邁出去地產化實質性的一步，發(fā)布了掛牌出售順鑫佳宇的公告，但最后并沒有進展。

而在又一年的輾轉騰挪中，順鑫佳宇的虧損愈發(fā)擴大。

根據2022年年報，順鑫佳宇的總資產降至54.1億元，凈資產為-26.748億元，處于資不抵債的狀態(tài)。報告期內，其營業(yè)利潤為-8.26億元，凈利潤為-8.42億元，較去年同期下降了120.86%。

經計算，2015年到2022年的8年時間里，順鑫佳宇已累計虧損達27.67億元。

而受順鑫佳宇拖累，順鑫農業(yè)在2022年也迎來上市后“首虧”，虧損額為6.75億元。

“甩包袱”不易

順鑫農業(yè)的投資者們也多次表達對地產業(yè)務的不滿。

今年3月的業(yè)績會上，有投資者直接放話，房地產公司直接宣布解散關門，也比年年吸母公司血要強。

即便達成了地產業(yè)務是個“包袱”的共識，想要甩掉這個“包袱”卻并不容易。

截至2022年12月31日，順鑫農業(yè)房地產開發(fā)項目存貨賬面余額40.02億元，占公司存貨賬面余額 59.42%。2020年的時候，這兩項數字分別為53.95%和74.05%。從土地儲備來看，截至2022年年底，順鑫佳宇的土地儲備占地面積為59.49萬平方米。目前還有一個項目（牛欄山下坡屯項目）仍在開發(fā)，累計投資了50億元。

另外，順鑫佳宇還有4個項目在銷售。其中，兩個在北京順義，一個在海南文昌，一個在內蒙古包頭。

除了地產業(yè)務仍有不小的體量外，順鑫農業(yè)還不得不面對一個更為嚴峻的問題。

當前，我國房地產行業(yè)正處在收縮階段，即便在“地產黃金時期”風光無限的知名房企也不得不收緊錢袋。在這個時期，想要出手連年虧損且資不抵債的順鑫佳宇，無疑是難上加難。

值得注意的是，順鑫農業(yè)在今年4月發(fā)布公告稱，擬以自有現金購買順鑫佳宇持有的兩棟樓宇資產，預計交易總金額不超過19.86億元。據順鑫農業(yè)后續(xù)解釋稱，公司堅定房地產業(yè)務剝離，通過本次與全資子公司購買樓宇資產，一方面優(yōu)化了全資子公司順鑫佳宇的資產負債結構，另一方面滿足了公司自有辦公需求，后續(xù)將多措并舉推進剝離。

5月29日，在順鑫農業(yè)召開的臨時股東大會上，以債轉股方式對全資子公司順鑫佳宇的增資方案獲得通過。方案內容顯示，順鑫農業(yè)擬通過公開掛牌的方式，轉讓順鑫佳宇100%股權。另外，鑒于順鑫佳宇凈資產為負且存在應付公司債務49.74億元，公司以前述債權對順鑫佳宇增資人民幣49.74億元。

以上舉動也顯示出順鑫農業(yè)退出“地產圈”的決心。

6月26日晚，順鑫農業(yè)發(fā)布公告，公司擬通過北京產權交易所掛牌轉讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產開發(fā)有限公司100%股權，掛牌價格為30.98億元。

若首次掛牌未能征集到意向方，公司將依規(guī)下調價格。如經多輪調價仍無買家，公司控股股東順鑫控股或為其“兜底”，以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

去地產化潮流

說到順鑫農業(yè)，不得不提的就是其旗下的白酒品牌牛欄山。

2019年，牛欄山就實現了102.89億元的營業(yè)收入，成功躋身“百億酒企”，也被看作“二鍋頭一哥”。彼時，牛欄山在年報中放出豪言，“在成為中國二鍋頭一品牌的基礎上，進一步打造成為中國最大的民酒產業(yè)集團”。不過此后2年，牛欄山營業(yè)收入一直處于“原地踏步”的狀態(tài)，到2022年更是跌破100億元，營業(yè)收入規(guī)�；氐�2018年水平。

也就是說，近3年來除了地產業(yè)務拖累外，作為順鑫農業(yè)絕大部分收入來源的白酒業(yè)務也遭受著不小的挑戰(zhàn)，聚焦主業(yè)發(fā)展勢在必行。

記者注意到，今年以來，眾多曾經跨界地產的企業(yè)也在剝離地產業(yè)務。

2月，廈門鎢業(yè)發(fā)布關于控股子公司廈門滕王閣房地產開發(fā)有限公司擬轉讓其持有成都同基置業(yè)有限公司47.5%股權的公告，交易標的掛牌底價為2.52億元。轉讓原因是為了集中資源，專注于鎢鉬、新能源材料和稀土三大核心業(yè)務的發(fā)展。

4月，“東北藥茅”長春高新宣布了一則消息，長春高新與控股股東長春超達投資集團有限公司（以下簡稱"超達集團"）簽署了《附生效條件的股權轉讓協(xié)議》，公司擬出售持有的高新地產100%股權，對應價格為2.42億元，超達集團擬通過發(fā)行可交換公司債券籌措本次收購資金。

對于此次出售地產業(yè)務的原因，長春高新表示，為聚焦生物醫(yī)藥核心業(yè)務板塊，優(yōu)化產業(yè)布局與資源配置，突出主業(yè)核心優(yōu)勢，改善資產負債結構，提高公司現金流水平。

對此，嚴躍進表示，此類事件進一步說明房地產市場的競爭格局在變。一、從實體企業(yè)來說，對于房地產方面的戰(zhàn)略動作有退有進。此前有一些實體企業(yè)明確進入房地產業(yè)，而現在一些企業(yè)則選擇性退出房地產業(yè)，這背后也是各類企業(yè)地產開發(fā)業(yè)務戰(zhàn)略抉擇分化的體現。二、對于各類實體企業(yè)來說，這兩年地產業(yè)務發(fā)展面臨很多制約和壓力，尤其是房地產本身的降溫壓力。所以剝離房地產業(yè)務聚焦主業(yè)，總體思路是正確的。而通過出售此類股權，也有助于緩解資金壓力和優(yōu)化資產負債表。三、從行業(yè)時代發(fā)展的情況看，過去10年房地產高歌猛進，也吸引了各類實體經濟的資金。而類似去地產化的潮流，則說明大家對于房地產業(yè)務更加理性，客觀上也是產業(yè)資金優(yōu)化配置的導向，反過來也有助于房地產業(yè)的理性發(fā)展。