公司曾冬梅 2023-07-04 09:21:43 來源：中房報

短短兩天時間，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK）接連發(fā)布了5份重要公告。

7月3日一早，該公司就在港交所掛出了補(bǔ)發(fā)的三份業(yè)績報告以及一則復(fù)牌進(jìn)展消息，前一日則披露了境外債務(wù)的整體重組方案。

截至2022年底，中國奧園共有約428億元（約59億美元）的境外計息負(fù)債，該公司計劃發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4只共計23億美元的新債務(wù)工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。高達(dá)36億美元的計息負(fù)債將轉(zhuǎn)為“權(quán)益”入賬。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，出險1年多來，中國奧園董事會主席郭梓文頻繁到香港與債權(quán)人磋商，曾供職中國奧園、因成功重組粵海集團(tuán)而聲名鵲起的武捷思也以私人顧問的身份施以援手，對推進(jìn)該公司的債務(wù)重組發(fā)揮了重要作用。

郭梓文在中國奧園2022年的業(yè)績報告中表示，公司正按照聯(lián)交所復(fù)牌指引有序推進(jìn)復(fù)牌工作，各項工作進(jìn)展順利�！靶南蚬饷鳎�未來可期�！�

36億美元負(fù)債轉(zhuǎn)“權(quán)益”

公告顯示，6月30日，中國奧園與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約33%）組成的債權(quán)人小組，就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議。

根據(jù)重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進(jìn)行置換，包括4只共計23億美元的新債務(wù)工具，14億股普通股、1.43億美元無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

其中，中國奧園的子公司擬發(fā)行3只共計18億美元的新債務(wù)工具，到期日自2026年9月至2031年9月，票據(jù)現(xiàn)金利率將為每年7.5%至8.8%。中國奧園擬發(fā)行5億美元新債務(wù)工具，到期日為2031年9月，票據(jù)實物支付利率將為每年5.5%。

此外，中國奧園計劃新發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人持有的4億股普通股， 將根據(jù)重組方案的條款轉(zhuǎn)讓給若干合資格債權(quán)人。該公司還打算新發(fā)行1.43億美元的無息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月強(qiáng)制轉(zhuǎn)換為普通股份。16億美元永續(xù)債的現(xiàn)金分配率則是自2031年9月起每年1%起。

強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園的“權(quán)益”入賬，連同方案中的債轉(zhuǎn)股，若重組方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將增加至少36億美元，資產(chǎn)負(fù)債率顯著改善。

7月3日，中國奧園的一位管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示，重組方案成功實施后，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權(quán)人的底線要求。

按照中國奧園的估算，未來十年左右，該公司的開發(fā)項目預(yù)期可產(chǎn)生累計無杠桿自由現(xiàn)金流總額約643億元�，F(xiàn)有物業(yè)開發(fā)項目于未來十年左右償還項目層面?zhèn)鶆?wù)后產(chǎn)生的累計現(xiàn)金凈額預(yù)計約185億元。于未來十年或更長時間內(nèi)，該公司考慮根據(jù)市場情況和資產(chǎn)運營情況逐步出售部分境內(nèi)及境外資產(chǎn)，出售所得款項凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計約為80億元至138億元。其中，加拿大兩個項目的資產(chǎn)凈值約15.9億元，已委托世邦魏理仕出售。

武捷思以顧問身份加盟

除了境外債務(wù)，中國奧園的境內(nèi)債重組也有較為樂觀的進(jìn)展。截至7月3日，該公司已經(jīng)與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排，完成本金逾327億元的現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

在中國奧園的債務(wù)重組過程中，有一位關(guān)鍵人物值得關(guān)注�！拔浣菟荚�2021年底就成為了郭梓文的私人顧問，給奧園的債務(wù)重組團(tuán)隊提供了不少專業(yè)意見和建議。他對老東家有感情，郭老板也特別信任、尊重他�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

今年已72歲的武捷思有著“資本舞者”的稱號，曾用3年時間令負(fù)債35.85億美元的粵海集團(tuán)扭虧為盈。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對武捷思并不陌生，2005年，他受合生創(chuàng)展掌門人朱孟依邀請擔(dān)任該公司行政總裁，任職期間成功引入淡馬錫、老虎基金兩大投資機(jī)構(gòu)，為合生創(chuàng)展帶來10億港元戰(zhàn)略投資。2008年，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國奧園，擔(dān)任執(zhí)行董事兼董事局副主席，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略設(shè)計與業(yè)務(wù)并購，2013年辭任。2015年初，他又以融創(chuàng)中國團(tuán)隊的首席收購、兼并、債務(wù)重組官身份亮相，主導(dǎo)融創(chuàng)中國對佳兆業(yè)的收購。

根據(jù)公開資料，武捷思目前依然活躍在金融圈，現(xiàn)為深圳市富海銀濤資產(chǎn)管理股份有限公司董事長，中信銀行（國際）有限公司、中國工商銀行（亞洲）有限公司的獨立非執(zhí)行董事，以及銀基集團(tuán)控股有限公司的非執(zhí)行董事。其多年累積的債務(wù)重組經(jīng)驗及人脈，顯然有助于中國奧園處理與各金融機(jī)構(gòu)錯綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系。

債務(wù)重組以及業(yè)績報告刊發(fā)，都是中國奧園為了沖刺復(fù)牌而做的準(zhǔn)備。從業(yè)績表現(xiàn)來看，2022年，雖然該公司的營業(yè)收入仍延續(xù)下行趨勢，同比下降62.6%至187.11億元，但公司擁有人應(yīng)占虧損收窄至78.43億元，較2021年的約330.75億元虧損有所改善。2022年，中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約202.2億元，今年前6月的銷售額為74.8億元。

中國奧園沒有在公告中披露具體的復(fù)牌時間，但其內(nèi)部認(rèn)為9月30日前復(fù)牌并無太大問題。

至于未來發(fā)展策略，該公司表示將繼續(xù)確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設(shè)和銷售，降低營運開支，全力設(shè)法改善流動性，化解風(fēng)險，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營，朝著“低負(fù)債”“小而美”的定位發(fā)展。