公司 2023-07-07 08:38:20 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

舊人離場(chǎng)，新人接棒。當(dāng)傳統(tǒng)民營(yíng)房企因深陷債務(wù)泥潭面臨縮表陣痛時(shí)，新的資本勢(shì)力已經(jīng)在土地市場(chǎng)上展開(kāi)了新的一輪“廝殺”。

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)上傳統(tǒng)民營(yíng)房企收縮投資，多股新勢(shì)力卻逆勢(shì)進(jìn)場(chǎng)，包括金融資本、實(shí)業(yè)資本、地方國(guó)資等。

其中，尤其值得關(guān)注的是實(shí)業(yè)資本，過(guò)去可能只是零星出現(xiàn)，近期卻都集體“冒頭”，頻繁出現(xiàn)在各大熱點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)并成功拿地。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》，背靠實(shí)業(yè)或金融資本的偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、椿實(shí)置業(yè)、三花控股、得力房產(chǎn)等都紛紛入榜，其中偉星房產(chǎn)以218.8億元的新增貨值位列第14位，成為其中的佼佼者，近期在杭州和成都土拍市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼的椿實(shí)置業(yè)則以61.7億的新增貨值位居54位。

在今年上半年的土地市場(chǎng)上，代表著這些實(shí)業(yè)資本的房企成為與央國(guó)企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的新勢(shì)力。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也在不斷發(fā)生變化。新入局者能否扛起民營(yíng)房企的大旗，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

最近備受資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的是A股上市東方雨虹（002271.SZ）。這家“建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商”，此前以防水建材供應(yīng)商的身份，與房地產(chǎn)一直保持著緊密的聯(lián)系。

6月，東方雨虹在北京市場(chǎng)報(bào)名了5宗地的競(jìng)拍，起拍價(jià)合計(jì)184.25億元，保證金合計(jì)37億元，其中兩宗是獨(dú)立報(bào)名，三宗是聯(lián)合報(bào)名。遺憾的是，東方雨虹在兩場(chǎng)土拍中都沒(méi)有拿到地。

東方雨虹此舉被認(rèn)為有意進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，在地產(chǎn)行業(yè)出清時(shí)趁機(jī)擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖。但公司在公開(kāi)平臺(tái)上回應(yīng)表示：" 公司持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商，不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

因此，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房企供應(yīng)商，東方雨虹或許是受到房企邀請(qǐng)作為馬甲參與拍地，加大房企搖中地塊的概率。

但東方雨虹早于2020年就曾經(jīng)以持股20%的形式參與了奧園集團(tuán)在廣州增城區(qū)的一個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)TOD”項(xiàng)目。之后的2021年4月，東方雨虹旗下廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格摘下了花都區(qū)的一宗商住地塊。

去年6月，東方雨虹發(fā)布公告，稱(chēng)與福建省泉州市惠安縣人民政府簽訂《項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》，約定公司擬投資20億元在福建省泉州市惠安縣投資建設(shè)東方雨虹泉州綠色新材料智慧產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

從以上幾個(gè)案例看，東方雨虹并非完全不涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，只不過(guò)，相比今年6月份一口氣在北京報(bào)名5宗地塊的競(jìng)拍，此前公司在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上確實(shí)沒(méi)有很高的積極性。

今年在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)更為積極且斬獲頗多的是背靠偉星集團(tuán)的偉星房產(chǎn)。偉星集團(tuán)是一家業(yè)務(wù)版圖涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資等領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)公司，旗下?lián)碛袃杉褹股上市公司偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ），分別是服飾輔材行業(yè)和塑料管道行業(yè)的龍頭企業(yè)。

在克而瑞發(fā)布的《2023年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜TOP200》中，偉星房產(chǎn)以201.6億元的銷(xiāo)售額名列第45位，已經(jīng)排在了曾經(jīng)的千億房企陽(yáng)光城之前。

同樣是實(shí)業(yè)資本進(jìn)軍房地產(chǎn)的代表新希望地產(chǎn)，雖然此前發(fā)展迅速，但經(jīng)過(guò)近兩年的沉寂期后，今年上半年也僅以168.5億元的銷(xiāo)售額排在50位，被新秀偉星房產(chǎn)輕松超越。

以辦公和學(xué)習(xí)用品為外界所熟知的得力集團(tuán)，今年也大手筆進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。旗下的得力房產(chǎn)避開(kāi)一二線城市的“鋒芒”，選擇以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)。

今年以來(lái)，得力房產(chǎn)已經(jīng)在浙江湖州獲取了三幅地塊，拿地金額近20億元。在克而瑞上半年的新增貨值排行榜中，得力房產(chǎn)以55.6億元的新增貨值位居65名。

江蘇南通的紡織業(yè)大亨江蘇亞倫集團(tuán)，今年頻頻出現(xiàn)在幾大熱點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，并在合肥、西安、廣州等一二線城市成功拿地，上半年新增貨值達(dá)94.8億元。仔細(xì)梳理亞倫集團(tuán)的拿地時(shí)機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)，其早于去年就已經(jīng)活躍在上海和深圳的土地市場(chǎng)并有所斬獲。

在此之前，亞倫集團(tuán)更多以財(cái)務(wù)投資者的角色出現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，曾經(jīng)與融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、新城控股等傳統(tǒng)民營(yíng)房企合作過(guò)多個(gè)項(xiàng)目，并隱身其后。

從紹興走出來(lái)的制冷空調(diào)家電控制部件和汽車(chē)熱管理控制部件制造商三花控股今年也開(kāi)始大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，其100%控股的三花智源成立不到4個(gè)月，6月份就已經(jīng)在紹興市新昌縣收獲三幅地塊，耗資9.32億元。僅上半年，三花控股的新增貨值已達(dá)57.8億元。

目前，殺入土地市場(chǎng)的實(shí)業(yè)資本大部分來(lái)自江浙地區(qū)，這可能與江浙一帶民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍、強(qiáng)大不無(wú)關(guān)系。

江浙實(shí)業(yè)資本在這一輪房地產(chǎn)逆勢(shì)布局的競(jìng)爭(zhēng)中扮演了“領(lǐng)先者”的角色，不排除后續(xù)其他區(qū)域的實(shí)業(yè)資本效仿開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可能。

綜合來(lái)看，實(shí)業(yè)資本入局房地產(chǎn)的方式大致有兩種：第一種是配合房企充當(dāng)其拿地的馬甲，或者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地，比如東方雨虹、杭州椿實(shí)、杭州運(yùn)川、建杭置業(yè)等，主要通過(guò)股權(quán)合作等方式提供融資支持、合資開(kāi)發(fā)等，較少獨(dú)立操盤(pán)，如東方雨虹、建杭置業(yè)等。

建杭置業(yè)今年先是與濱江成立聯(lián)合體，以16.1億竟得杭州1宗地塊后又以11億摘得紹興百畝地塊，公司由多個(gè)股東方合資成立，股東方既有做實(shí)業(yè)的，也有做金融貿(mào)易的。

第二種是實(shí)業(yè)集團(tuán)通過(guò)成立、控股旗下房地產(chǎn)公司，直接下場(chǎng)拿地，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)納入其實(shí)業(yè)版圖。

早前入局房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)業(yè)資本以新希望、美的集團(tuán)等大資本為代表，其中美的集團(tuán)旗下的美的置業(yè)今年上半年雖然在土地市場(chǎng)并未發(fā)力，但仍以405億元的銷(xiāo)售額位列半年度銷(xiāo)售排行榜第21位。

近兩年入局的一批新秀和一些名不見(jiàn)經(jīng)傳的實(shí)體資本，包括偉星集團(tuán)、江蘇亞倫集團(tuán)、三花控股、安徽新華、得力集團(tuán)、浙江金盾壓力容器等。其中安徽新華今年4月在上海金山區(qū)拿下一宗地塊，得力集團(tuán)在湖州和寧海共拿下3宗地塊。

當(dāng)下實(shí)業(yè)資本爭(zhēng)相入局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，原因不外乎以下兩點(diǎn)：首先，這些大型實(shí)業(yè)集團(tuán)大多負(fù)債率相對(duì)較低，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，具備資金實(shí)力，也有充足的現(xiàn)金流和融資優(yōu)勢(shì)。

其次，核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊具有明確的利潤(rùn)空間，在目前實(shí)體投資要么缺乏新的方向和機(jī)會(huì)，要么投資風(fēng)險(xiǎn)攀升的情況下，前者明顯是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。因此，產(chǎn)業(yè)資本抓住契機(jī)，進(jìn)入核心城市獲取資產(chǎn)，來(lái)博取低風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)。

想要抓住這次房地產(chǎn)調(diào)整契機(jī)而逆勢(shì)布局地產(chǎn)的，除了前面提到的實(shí)業(yè)資本及金融資本外，還有市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的、具備一定開(kāi)發(fā)資質(zhì)或背景的地方國(guó)企。

多元化實(shí)體企業(yè)，如偉星集團(tuán)、亞倫集團(tuán)、得力集團(tuán)及安徽新華等著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，背靠母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，不僅在融資上有優(yōu)勢(shì)，也可以實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)。

這些企業(yè)過(guò)去在地產(chǎn)方面的投資額及業(yè)務(wù)體量都相對(duì)較小，杠桿偏低，負(fù)債壓力也較小，因此，在傳統(tǒng)民營(yíng)房企投資退潮時(shí)，他們的拿地勢(shì)頭反而有所增強(qiáng)。

但是，這些企業(yè)也應(yīng)注意到，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入比拼產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，如何盡快提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化產(chǎn)品打造和跨區(qū)域管理的能力，是必須要面對(duì)并盡快解決的問(wèn)題。

同時(shí)，對(duì)這兩年傳統(tǒng)民營(yíng)房企遭遇的流動(dòng)性危機(jī)也應(yīng)引以為鑒，要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營(yíng)放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給企業(yè)的安全發(fā)展，在市場(chǎng)變化中洞察市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，尋求長(zhǎng)期發(fā)展的路徑。