公司 2023-07-10 10:26:24 來源：丁祖昱評(píng)樓市

近年來，以降杠桿為政策主基調(diào)、針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控持續(xù)，市場下行調(diào)整。房企地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)受挫、流動(dòng)性承壓嚴(yán)重，在降杠桿、降負(fù)債的壓力下，房企紛紛調(diào)整發(fā)展重心，聚焦主業(yè)、收縮布局。

對(duì)于房企商管業(yè)態(tài)而言，在當(dāng)前的政策和市場背景下，行業(yè)發(fā)展從增量逐步轉(zhuǎn)向存量市場，商管業(yè)務(wù)仍然大有可為。

同時(shí)，隨著商管行業(yè)發(fā)展日漸成熟、商業(yè)存量持續(xù)增加，輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)共識(shí)。

多數(shù)企業(yè)逐步由自持運(yùn)營的重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，將輕資產(chǎn)運(yùn)營作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，并逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。

目前，房企商管輕資產(chǎn)運(yùn)營正從傳統(tǒng)開發(fā)模式中逐漸分離出來，形成獨(dú)立賽道，并在資本市場上凸顯價(jià)值。2019年末以來，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營主體，相繼在港股上市。

中長期來看，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入存量時(shí)代，三四線城市消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，都給輕資產(chǎn)模式下的商管業(yè)態(tài)帶來潛在增長空間。

對(duì)于企業(yè)來說，低成本、高收益的輕資產(chǎn)商管業(yè)態(tài)增長空間可觀。目前，品牌管理輸出模式在外拓中發(fā)揮著越來越重要的作用，未來商管運(yùn)營將深度專業(yè)化，運(yùn)營能力和品牌效應(yīng)將是核心競爭力所在。

近年來行業(yè)格局發(fā)生劇變，以降杠桿為政策主基調(diào)、針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控持續(xù)，市場下行調(diào)整。房企地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)受挫、流動(dòng)性承壓嚴(yán)重，在降杠桿、降負(fù)債的壓力下，房企紛紛對(duì)自身的業(yè)務(wù)布局做出調(diào)整，聚焦主業(yè)、收縮布局，開源節(jié)流回籠資金。

不過，在目前的政策和市場背景下，行業(yè)發(fā)展從增量逐步轉(zhuǎn)向存量市場，商管業(yè)務(wù)仍然大有可為。對(duì)于不少規(guī)模房企而言，商管業(yè)務(wù)在多元化業(yè)態(tài)布局中相對(duì)成熟，仍是一個(gè)重要的業(yè)務(wù)板塊。

相對(duì)地產(chǎn)開發(fā)而言，商管業(yè)務(wù)具有較高的盈利水平，且能帶來持續(xù)的收入和一定的品牌影響力。

從商管業(yè)態(tài)的運(yùn)營和盈利模式來看，重資產(chǎn)模式下，運(yùn)營物管團(tuán)隊(duì)由資產(chǎn)持有方組建，營業(yè)收入屬于資產(chǎn)性收入。

輕資產(chǎn)模式下，商管公司主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業(yè)主方提供服務(wù)，從而獲取商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理服務(wù)收入。

目前，隨著商管行業(yè)發(fā)展日漸成熟、商業(yè)存量持續(xù)增加，多數(shù)企業(yè)逐步由自持運(yùn)營的重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，將輕資產(chǎn)運(yùn)營作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，從單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)和管理“輕重并舉”，并逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模，進(jìn)入以管理能力和增值服務(wù)收益為核心的商管、資管時(shí)代。

具體來看，近年來萬達(dá)集團(tuán)、萬科印力、華潤置地、龍湖集團(tuán)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等紛紛提速輕資產(chǎn)項(xiàng)目的布局。

2018年碧桂園文商旅整合成立，2022年成功簽約35個(gè)優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，市場化項(xiàng)目比重持續(xù)加大。

2020年萬達(dá)商管宣布，從2021年開始不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

2021年，龍湖也宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，龍湖智創(chuàng)生活開始與獨(dú)立第三方擁有的購物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營輕資產(chǎn)化的趨勢，一方面是因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)的開發(fā)模式下，高能級(jí)城市或是核心區(qū)域的項(xiàng)目，在開發(fā)和運(yùn)營過程中需要大量的資金沉淀。但在目前行業(yè)下行、企業(yè)融資端吃緊、流動(dòng)性承壓的行業(yè)背景下，重資產(chǎn)模式推進(jìn)阻力明顯加大、而輕資產(chǎn)模式的成本和風(fēng)險(xiǎn)較低。

另一方面，近年來商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈、對(duì)運(yùn)營管理能力提出了更高的要求，輕資產(chǎn)模式下商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)成熟、產(chǎn)品線相對(duì)豐富完善、運(yùn)營規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化也具備優(yōu)勢。

總體而言，輕資產(chǎn)化已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要趨勢，作為擴(kuò)大商管業(yè)務(wù)規(guī)模、增強(qiáng)商業(yè)品牌影響力和謀求發(fā)展的有效路徑，當(dāng)前涉足商管業(yè)態(tài)的房企都將輕資產(chǎn)管理輸出作為重要的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

房企一般都是依托自持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，分拆商管業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)布局與拓展路徑主要有三種：

一是承接地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營服務(wù)；二是向獨(dú)立第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出運(yùn)營管理服務(wù)；三是投資收購，通過與投資機(jī)構(gòu)合作或小股操盤，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理服務(wù)工作。

大部分從地產(chǎn)集團(tuán)里分拆出來的商業(yè)子公司大多都是以地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目作為業(yè)務(wù)資源基礎(chǔ)，因此會(huì)呈現(xiàn)出不同程度的母公司資源依賴的特征。

同時(shí)，母公司的資源稟賦也是其立足市場、搶占行業(yè)賽道地位的關(guān)鍵，如萬達(dá)商管、華潤萬象生活均是憑借萬達(dá)集團(tuán)和華潤置地的資源、品牌優(yōu)勢率先占據(jù)行業(yè)頭部地位。

以華潤萬象生活為例，由于母公司華潤置地商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大，其商管項(xiàng)目及業(yè)績來自華潤置地的占比顯著，也為其構(gòu)筑起強(qiáng)大的品牌和規(guī)模競爭力。

未上市前的2017-2019年，華潤萬象生活商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)收入來自華潤集團(tuán)及華潤置地的占比分別達(dá)到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來，母公司華潤置地的貢獻(xiàn)率呈下降趨勢，但依舊保持在高位。

2022年，華潤萬象生活在管購物中心項(xiàng)目86個(gè)（包括兩個(gè)分租項(xiàng)目），并為27個(gè)寫字樓提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)以及145個(gè)寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總收入42.1億元，位于行業(yè)前列，其中來自華潤置地的占比達(dá)到85.9%。

從經(jīng)營走勢來看，商管業(yè)務(wù)的發(fā)展越來越重視第三方外拓，增強(qiáng)獨(dú)立經(jīng)營能力，減弱對(duì)母公司資源依賴度。第三方外拓有助于品牌“走出去”，在業(yè)內(nèi)打響知名度，搶占市場份額，擴(kuò)大規(guī)模競爭力。

華潤萬象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等分拆上市公司的商管業(yè)務(wù)都在加速市場化角逐，拓展第三方業(yè)務(wù)增量。

如寶龍商業(yè)，2022年全年新增簽約項(xiàng)目共計(jì)11個(gè)，新增簽約面積1.0百萬平方米，第三方輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目面積占比首超50%，外拓力度創(chuàng)歷史新高，第三方累計(jì)簽約面積達(dá)248萬平方米，近四年復(fù)合增長達(dá)67.5%，市場化能力持續(xù)提升。

華潤萬象生活雖然背靠華潤置地和華潤集團(tuán)，也在積極外拓，2022年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè)，且根據(jù)十四五規(guī)劃目標(biāo)，商業(yè)方面，到2025年，第三方外拓至少50個(gè)購物中心，在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。

特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業(yè)這些分拆上市公司的商管屬性較強(qiáng)，且母公司及關(guān)聯(lián)公司的項(xiàng)目資源不比萬達(dá)商管、華潤萬象生活等，外拓訴求也更強(qiáng)。

其中，卓越商企成立于1999年，經(jīng)過20余年的發(fā)展，確立了商管核心主業(yè)地位，通過多行業(yè)戰(zhàn)略客戶深耕發(fā)展，客戶群體規(guī)模及范圍廣泛，目前已經(jīng)形成第三方外拓為主導(dǎo)的經(jīng)營格局。

截至2022年末，商務(wù)物業(yè)在管面積2447.9萬平方米，其中來自第三方在管面積2157.3萬平方米,占比88.1%。來自第三方市場拓展的商務(wù)物業(yè)收入14.1億元，與2021年同期相比增加13.5%，占商業(yè)基本物業(yè)服務(wù)收入65.1%，較2021年提升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

目前，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)資管模式日漸成熟以及公募REITs試點(diǎn)的推行，底層資產(chǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至商業(yè)物業(yè)，其價(jià)值也逐漸被資本市場認(rèn)可。

早在2018年，境內(nèi)公募REITs研究就被提上日程。近年來為貫徹落實(shí)國家“十四五”規(guī)劃，相關(guān)監(jiān)管部門、主管部委多次表態(tài)要積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年3月，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。其中，明確表示優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

在目前經(jīng)濟(jì)修復(fù)和擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，以書面形式將商業(yè)物業(yè)納入REITs試點(diǎn)領(lǐng)域，為盤活商業(yè)地產(chǎn)提供金融工具支持。具體來看，公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于現(xiàn)有的商業(yè)運(yùn)營商將運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕、化解風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)也可以促進(jìn)項(xiàng)目并購、提高市場存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，擴(kuò)大有效投資、為存量商業(yè)的盤活帶來更大的價(jià)值和活力。

值得注意的是，為滿足地產(chǎn)調(diào)控要求、控制資金流向，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目發(fā)起人應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

這也要求綜合性房企深化輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過將商業(yè)管理業(yè)態(tài)獨(dú)立分拆，把地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和REITs底層資產(chǎn)進(jìn)行隔離，進(jìn)而更好地利用REITs工具承接資產(chǎn)、拓展輕資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)。一定程度上利好目前已經(jīng)具備輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，如華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、萬達(dá)商管等。

未來，通過REITs工具，不僅有助于這部分企業(yè)拓寬融資渠道、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升輕資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，也將加速整個(gè)行業(yè)輕重資產(chǎn)的分離和規(guī)模發(fā)展。

近年來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場下行加劇疊加疫情沖擊，對(duì)商場、寫字樓的開業(yè)、出租率、租金水平產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇挑戰(zhàn)，部分面臨盈利下行的局面。2023年以來，經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的修復(fù)狀況還并不樂觀，商管業(yè)務(wù)仍有所承壓。

但中長期來看，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入“存量時(shí)代”，三四線城市消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，都給輕資產(chǎn)模式的商管業(yè)態(tài)帶來潛在增長空間。同時(shí)對(duì)于房企來說，“輕型化”轉(zhuǎn)型成為趨勢，基于商業(yè)地產(chǎn)的廣泛布局，低成本、高收益的輕資產(chǎn)商管業(yè)態(tài)增長空間可觀。

隨著該業(yè)態(tài)的價(jià)值挖掘不斷深入，將驅(qū)動(dòng)越來越多房企戰(zhàn)略布局該賽道，競爭也將愈發(fā)激烈。商管業(yè)態(tài)存在一定的專業(yè)壁壘，賴以生存的運(yùn)營管理能力以及品牌效應(yīng)都難以快速形成，這也是企業(yè)進(jìn)入和布局面臨的最大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

從發(fā)展趨勢來看，未來商管運(yùn)營將深度專業(yè)化。一方面，輕資產(chǎn)商管領(lǐng)域的競爭將集中在運(yùn)營服務(wù)“質(zhì)”的比拼上，這同時(shí)也是打響品牌、實(shí)現(xiàn)規(guī)模布局的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

另一方面，隨著公募REITs的放開與落地，也對(duì)房企的運(yùn)營能力也提出了更高要求。輕資產(chǎn)商管運(yùn)營服務(wù)企業(yè)需不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營實(shí)力，才能換取資本市場的長期青睞。

同時(shí)，技術(shù)賦能將成為拓客、創(chuàng)新服務(wù)的主要突破口。目前，商管服務(wù)同質(zhì)化、管理低效等問題突出，增值服務(wù)也有待進(jìn)一步拓展。技術(shù)賦能不僅能夠提升運(yùn)營管理效率，同時(shí)可以提供多元化、個(gè)性化商業(yè)場景和消費(fèi)體驗(yàn)，有效解決服務(wù)體驗(yàn)同質(zhì)化問題，提升自身核心競爭力。

目前，部分企業(yè)已經(jīng)取得一定成果，2022年華潤萬象生活自主搭建產(chǎn)研一體數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，商管業(yè)務(wù)全面提升招商及商業(yè)管理系統(tǒng)，賦能商戶經(jīng)營，并全面升級(jí)一點(diǎn)萬象APP，優(yōu)化會(huì)員體驗(yàn)。此外，寶龍商業(yè)也在持續(xù)提升智慧商業(yè)，管理系統(tǒng)升級(jí)至AI階段，科技化核心競爭力不斷強(qiáng)化。