公司許倩 2023-07-11 09:48:02 來源：中房報

“這個政策實用，有利于緩解房企部分短期債務(wù)壓力�！倍辔环科笕耸奎c贊道。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（以下簡稱“通知”），對2022年11月出臺的“金融16條”中關(guān)于房企存量融資展期等部分政策進行延期。

一是對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

二是對于商業(yè)銀行按照通知要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

相關(guān)負責(zé)人表示，這是綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持下，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局作出的延長有關(guān)政策適用期限的決定。

“但金融機構(gòu)在末端執(zhí)行時，因考慮項目因債務(wù)、訴訟、交付、監(jiān)管等各項安全因素，不一定能完全履行到位。”一位民營房企人士則對該政策實際執(zhí)行效果表示擔(dān)憂。

一位業(yè)內(nèi)長期觀察人士表示，此次發(fā)文仍強調(diào)商業(yè)自愿、協(xié)商的原則，而不是強制。也就是說，商業(yè)銀行是否愿意給房企做展期，仍基于風(fēng)險收益平衡，如果算不過賬，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計融資投入支持保交樓力度也不會太樂觀。

“為推動金融機構(gòu)延長政策，央行給出的政策優(yōu)惠是，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。相當(dāng)于盡管貸款到期或展期一年，但由于不影響貸款質(zhì)量評級，銀行也不會催收，從而給了開發(fā)商喘息空間。不僅有助于促進項目完工交付，同時有助于修復(fù)市場預(yù)期。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“目前與銀行的債務(wù)展期談判相對容易，但像信托這類機構(gòu)，與之協(xié)商展期卻并不容易。我們的一個項目在去年初就達到預(yù)售條件情況下，依然被某信托公司要求提前還款，不然不讓開盤銷售，已經(jīng)阻礙項目經(jīng)營長達1年半，到現(xiàn)在還未解決�！币晃怀鲭U民營房企人士稱。

這一政策出臺的背景是，房地產(chǎn)市場正以超出市場預(yù)期的勢頭下滑，而銷售回款占房企資金來源的一半以上。同時，房企在三四季度還將迎來大規(guī)模的債務(wù)到期壓力，無疑將進一步加大“保交樓”難度。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月份，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期最低水平；同比則降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，低于去年同期。

6月，僅有不到3成的百強房企單月業(yè)績同比增長，環(huán)比增長企業(yè)在百強房企中只占半數(shù)。其中，近6成百強房企6月份單月業(yè)績同比降幅大于30%，27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。

從融資情況來看，2023前上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。從債務(wù)到期來看，上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這意味著房企無法通過發(fā)行新債方式覆蓋到期舊債。

一個現(xiàn)實，也是市場普遍感受是，雖然自去年四季度以來房地產(chǎn)政策有所放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難問題依然突出。

2023年下半年，房企仍面臨債務(wù)到期高峰。據(jù)統(tǒng)計，2023年房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

拆解開來看，1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成；4月、7月房企債券到期規(guī)模也超千億元。

ST泰禾董事長黃其森在7月1日公司內(nèi)部講話中表示，最近看萬科的分析，市場比原來預(yù)期的要差，“未來，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。”

而支持保交樓，既是兜住民生底線，也是修復(fù)市場信心，防范金融風(fēng)險，這也是近期政策著力點。