公司李葉 2023-08-14 09:57:13 來源：中房報

一邊是“山雨欲來風(fēng)滿樓”，一邊是“柳暗花明又一村”，將兩種不同光景串聯(lián)起來的是位于北京市東城區(qū)工人體育場西路3號的IN三里項目。

日前，“中植系”定融產(chǎn)品暴雷，旗下四大財富管理公司延期兌付。隨后，關(guān)“中植系”潰敗的消息甚囂塵上，其地產(chǎn)布局也備受矚目，從隱密處推向臺前，多個房企與地產(chǎn)項目牽涉其中。

巧合的是，與之關(guān)聯(lián)頗深的IN三里項目幾乎是在相同時間與“中植系”重新站到聚光燈下。

8月8日，IN三里品牌召開煥新發(fā)布會宣布，IN三里項目迎來了新的持有者——博納影業(yè)董事長于冬。種種跡象表明，于冬與“中植系”創(chuàng)始人解直錕私交甚篤。

8月11日，一名接近“中植系”的人士向記者透露，于冬的角色更傾向于為“中植系”救場，實際沒出太多錢，出力捧場幫賣房。

記者注意到，IN三里項目與“中植系”名下另一知名項目世茂工三距離僅1公里；北京地標(biāo)級爛尾樓中弘大廈也由“中植系”接盤。

這些項目收購主要在幾年間完成。2020年，“中植系”旗下的資產(chǎn)管理公司中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式，通過司法拍賣競得中弘大廈項目；2021年7月，“中植系”旗下北京卓睿物業(yè)管理有限公司（以下稱“卓睿物業(yè)”）16.45億元競得世茂工三項目。彼時，解直錕曾雄心勃勃，要在北京東三環(huán)至東四環(huán)，打造一個“三里屯+CBD商圈”的超級綜合體，而這一暢想最終未能如愿。

在“中植系”枝蔓繁雜的商業(yè)鏈條上，這類項目并不是最具重量的，卻是極能體現(xiàn)解直錕乃至“中植系”投資邏輯和戰(zhàn)略風(fēng)格。

跨界接盤

IN三里的前身是工體3號公寓樓項目（以下簡稱“工體3號”），這個位于東二環(huán)商圈的稀缺資產(chǎn)卻有些命途多舛。

將時間撥回2017年，工體3號的原業(yè)主國澳實業(yè)有限公司（以下簡稱“國澳實業(yè)”）因一些問題，不得不為其尋找買家。彼時，據(jù)國內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)基金公司人士向媒體透露，“這是一個很多坑的項目，推給過我們，但因為商業(yè)不能散售，涉及軍產(chǎn)問題，價格太高，所以我們最終沒有選擇拿下”；亦有業(yè)內(nèi)人士稱，該項目屬于不良資產(chǎn)，項目比較老，產(chǎn)品本身有一定瑕疵。

因此，該項目一直未能出手。

直到2019年9月，“中植系”旗下西北金控資本管理有限公司（以下簡稱“西北金控”）才以11.9億元競得工體3號Ⅰ段92套房產(chǎn)、Ⅱ段111號房產(chǎn)及159個車位，地上建筑面積共計27564.28平方米，地下建筑面積6476.56平方米。

2020年3月，中海晟融在官微披露了該交易。相較于項目此前評估總價的17.12億元，工體3號最終的成交額算得上“打折甩賣”。

值得注意的是，“中植系”在取得工體3號項目后并沒有選擇獨(dú)立開發(fā)，而是將持有的40%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給世茂集團(tuán)，由世茂集團(tuán)操盤，對項目進(jìn)行重新定位、設(shè)計改造、營銷、運(yùn)營等資產(chǎn)管理工作。

世茂集團(tuán)接手項目后將其更名“世茂IN三里”，在重新分割裝修后對外出售，且取得了不錯的銷售效果。遺憾的是，在2021年世茂集團(tuán)遭遇流動性危機(jī)，“中植系”的靈魂人物解直錕因心臟病去世，該項目也陷入停盤。

此后，“世茂IN三里”項目公司西北金控股權(quán)幾經(jīng)變化，到今年3月，世茂集團(tuán)全面退出西北金控，由于冬持有的北京捷成勝茂企業(yè)管理咨詢有限公司（以下簡稱“捷成勝茂”）持股61.83%，“中植系”則保留38.17%的股份。7月，于冬成為西北金控董事長。

影業(yè)大佬于冬出手接盤該項目，似乎并未讓業(yè)內(nèi)太意外。一名接近“中植系”的人士向記者透露，于冬的角色更傾向于為中植系救場，實際沒出太多錢，出力捧場幫賣房。

實際上，于冬與解直錕之間本就一直保持著密切的互動。

在博納影業(yè)股東名單中，“中植系”旗下中泰創(chuàng)信投資管理有限公司以持股3.29%的份額位列其第8大股東；在博納影業(yè)的電影《中國機(jī)長》中，“中植系”是出品方之一；同樣是博納影業(yè)出品的《中國醫(yī)生》中，解直錕的女兒出演劇中角色；解直錕去世后，于冬與許榮茂也是其治喪委員會成員。

于冬在IN三里品牌發(fā)布會上稱，在完成對IN三里的收購后，將升級現(xiàn)有的配套和產(chǎn)品品質(zhì)，保障精裝修交付。

根據(jù)公開資料，該項目共85戶，目前待售房源27套，均價約16萬元/平方米，便宜的一套售價為3025萬元。若項目后續(xù)銷售順利，還能為“中植系”籌措到幾個億資金。

地產(chǎn)未了局

回顧“中植系”的發(fā)家歷程，“地產(chǎn)收購”是避不開的話題。

上個世紀(jì)80年代，解直錕從印刷廠廠長做起，在印刷廠虧損后將其承包下來，賺到了人生的第一桶金。隨后，他還涉足面食廠、服裝廠、水泥廠、養(yǎng)殖場等領(lǐng)域，并靠收購部分國有不良資產(chǎn)，實現(xiàn)了原始資本積累。

在此過程中，“抄底不良資產(chǎn)—改造—對外出售”成為解直錕的一大“投資邏輯”�！爸兄蚕怠眱�(nèi)部也一直將國際另類投資巨頭黑石作為其發(fā)展目標(biāo)，在其資產(chǎn)管理板塊中，中海晟融、中植國際均是以特殊資產(chǎn)管理、并購重組為主業(yè)。

因此，“中植系”在房地產(chǎn)市場持續(xù)加倉。

除去上述IN三里項目，中植系還曾以33.12億元接盤爛尾樓中弘大廈、16.45億元拿下流拍四次的世茂工三項目，甚至賈躍亭的樂視大廈5.7億元的買主也是“中植系”。而上海陸家嘴明城花苑、天圓祥泰大廈也是被“中植系”盤走。

值得注意的是，由于房地產(chǎn)行情的走低，加之解直錕的去世，“中植系”接盤后的多個項目還未最終盤活，成為其地產(chǎn)未了局。

“中植系”也是很多房企背后的“金主”。

2019年，皇庭國際鄭康豪出讓20%股權(quán)紓困，最終找來外援康順晟源的背后正是“中植系”旗下公司；2017年，“中植系”旗下中海晟融設(shè)立35億元基金，收購佳兆業(yè)位于深圳南門墩城市更新項目51%股權(quán)。彼時距離佳兆業(yè)復(fù)牌尚且不久，頗有“雪中送炭”的意味；2016年，許家印麾下的恒大宣布91億元收購萬科4.68%的股權(quán)，這其中也得益于解直錕的大力支援。有統(tǒng)計顯示，2014年至2016年兩年間，“中植系”旗下的中融信托為恒大發(fā)行了超過10款信托產(chǎn)品，提供了資金支持。

但坊間盛傳，“中植系”在房地產(chǎn)圈最“鐵”的合作對象還是世茂，通過中植創(chuàng)信投資這個平臺與世茂以50:50的股權(quán)比例成立了多家公司。世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂也是解直錕治喪委員會的委員。

華東某房企一位高管表示，“中植系”對房地產(chǎn)行業(yè)的投資相對簡單，也不謀求上市房企的控制權(quán)，極少過度介入企業(yè)經(jīng)營，大多扮演財務(wù)投資者的角色，但它的資金成本不低，相對來說“中植系”不那么強(qiáng)勢。

另一方面，在“房住不炒”的大基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)直接從銀行貸款受限，而“中植系”旗下中融信托等公司卻成為地產(chǎn)行業(yè)的新的資金通道。

資料顯示，中融信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比持續(xù)增長，2017年至2020年，信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)的占比分別為6.61%、10.99%、17.65%、18%。據(jù)悉，恒大、華夏幸福、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、陽光城、藍(lán)光地產(chǎn)、泰禾、世茂均與中融信托存在合作。

當(dāng)前，房地產(chǎn)信托違約后遺癥蔓延，也讓本就陷入“泥沼”的“中植系”雪上加霜。