公司李葉 2023-08-14 09:57:13 來(lái)源：中房報(bào)

一邊是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”，一邊是“柳暗花明又一村”，將兩種不同光景串聯(lián)起來(lái)的是位于北京市東城區(qū)工人體育場(chǎng)西路3號(hào)的IN三里項(xiàng)目。

日前，“中植系”定融產(chǎn)品暴雷，旗下四大財(cái)富管理公司延期兌付。隨后，關(guān)“中植系”潰敗的消息甚囂塵上，其地產(chǎn)布局也備受矚目，從隱密處推向臺(tái)前，多個(gè)房企與地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉其中。

巧合的是，與之關(guān)聯(lián)頗深的IN三里項(xiàng)目幾乎是在相同時(shí)間與“中植系”重新站到聚光燈下。

8月8日，IN三里品牌召開(kāi)煥新發(fā)布會(huì)宣布，IN三里項(xiàng)目迎來(lái)了新的持有者——博納影業(yè)董事長(zhǎng)于冬。種種跡象表明，于冬與“中植系”創(chuàng)始人解直錕私交甚篤。

8月11日，一名接近“中植系”的人士向記者透露，于冬的角色更傾向于為“中植系”救場(chǎng)，實(shí)際沒(méi)出太多錢(qián)，出力捧場(chǎng)幫賣(mài)房。

記者注意到，IN三里項(xiàng)目與“中植系”名下另一知名項(xiàng)目世茂工三距離僅1公里；北京地標(biāo)級(jí)爛尾樓中弘大廈也由“中植系”接盤(pán)。

這些項(xiàng)目收購(gòu)主要在幾年間完成。2020年，“中植系”旗下的資產(chǎn)管理公司中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式，通過(guò)司法拍賣(mài)競(jìng)得中弘大廈項(xiàng)目；2021年7月，“中植系”旗下北京卓睿物業(yè)管理有限公司（以下稱(chēng)“卓睿物業(yè)”）16.45億元競(jìng)得世茂工三項(xiàng)目。彼時(shí)，解直錕曾雄心勃勃，要在北京東三環(huán)至東四環(huán)，打造一個(gè)“三里屯+CBD商圈”的超級(jí)綜合體，而這一暢想最終未能如愿。

在“中植系”枝蔓繁雜的商業(yè)鏈條上，這類(lèi)項(xiàng)目并不是最具重量的，卻是極能體現(xiàn)解直錕乃至“中植系”投資邏輯和戰(zhàn)略風(fēng)格。

跨界接盤(pán)

IN三里的前身是工體3號(hào)公寓樓項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工體3號(hào)”），這個(gè)位于東二環(huán)商圈的稀缺資產(chǎn)卻有些命途多舛。

將時(shí)間撥回2017年，工體3號(hào)的原業(yè)主國(guó)澳實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)澳實(shí)業(yè)”）因一些問(wèn)題，不得不為其尋找買(mǎi)家。彼時(shí)，據(jù)國(guó)內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)基金公司人士向媒體透露，“這是一個(gè)很多坑的項(xiàng)目，推給過(guò)我們，但因?yàn)樯虡I(yè)不能散售，涉及軍產(chǎn)問(wèn)題，價(jià)格太高，所以我們最終沒(méi)有選擇拿下”；亦有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，該項(xiàng)目屬于不良資產(chǎn)，項(xiàng)目比較老，產(chǎn)品本身有一定瑕疵。

因此，該項(xiàng)目一直未能出手。

直到2019年9月，“中植系”旗下西北金控資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西北金控”）才以11.9億元競(jìng)得工體3號(hào)Ⅰ段92套房產(chǎn)、Ⅱ段111號(hào)房產(chǎn)及159個(gè)車(chē)位，地上建筑面積共計(jì)27564.28平方米，地下建筑面積6476.56平方米。

2020年3月，中海晟融在官微披露了該交易。相較于項(xiàng)目此前評(píng)估總價(jià)的17.12億元，工體3號(hào)最終的成交額算得上“打折甩賣(mài)”。

值得注意的是，“中植系”在取得工體3號(hào)項(xiàng)目后并沒(méi)有選擇獨(dú)立開(kāi)發(fā)，而是將持有的40%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給世茂集團(tuán)，由世茂集團(tuán)操盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)改造、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)等資產(chǎn)管理工作。

世茂集團(tuán)接手項(xiàng)目后將其更名“世茂IN三里”，在重新分割裝修后對(duì)外出售，且取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售效果。遺憾的是，在2021年世茂集團(tuán)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，“中植系”的靈魂人物解直錕因心臟病去世，該項(xiàng)目也陷入停盤(pán)。

此后，“世茂IN三里”項(xiàng)目公司西北金控股權(quán)幾經(jīng)變化，到今年3月，世茂集團(tuán)全面退出西北金控，由于冬持有的北京捷成勝茂企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“捷成勝茂”）持股61.83%，“中植系”則保留38.17%的股份。7月，于冬成為西北金控董事長(zhǎng)。

影業(yè)大佬于冬出手接盤(pán)該項(xiàng)目，似乎并未讓業(yè)內(nèi)太意外。一名接近“中植系”的人士向記者透露，于冬的角色更傾向于為中植系救場(chǎng)，實(shí)際沒(méi)出太多錢(qián)，出力捧場(chǎng)幫賣(mài)房。

實(shí)際上，于冬與解直錕之間本就一直保持著密切的互動(dòng)。

在博納影業(yè)股東名單中，“中植系”旗下中泰創(chuàng)信投資管理有限公司以持股3.29%的份額位列其第8大股東；在博納影業(yè)的電影《中國(guó)機(jī)長(zhǎng)》中，“中植系”是出品方之一；同樣是博納影業(yè)出品的《中國(guó)醫(yī)生》中，解直錕的女兒出演劇中角色；解直錕去世后，于冬與許榮茂也是其治喪委員會(huì)成員。

于冬在IN三里品牌發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，在完成對(duì)IN三里的收購(gòu)后，將升級(jí)現(xiàn)有的配套和產(chǎn)品品質(zhì)，保障精裝修交付。

根據(jù)公開(kāi)資料，該項(xiàng)目共85戶(hù)，目前待售房源27套，均價(jià)約16萬(wàn)元/平方米，便宜的一套售價(jià)為3025萬(wàn)元。若項(xiàng)目后續(xù)銷(xiāo)售順利，還能為“中植系”籌措到幾個(gè)億資金。

地產(chǎn)未了局

回顧“中植系”的發(fā)家歷程，“地產(chǎn)收購(gòu)”是避不開(kāi)的話(huà)題。

上個(gè)世紀(jì)80年代，解直錕從印刷廠(chǎng)廠(chǎng)長(zhǎng)做起，在印刷廠(chǎng)虧損后將其承包下來(lái)，賺到了人生的第一桶金。隨后，他還涉足面食廠(chǎng)、服裝廠(chǎng)、水泥廠(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)等領(lǐng)域，并靠收購(gòu)部分國(guó)有不良資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了原始資本積累。

在此過(guò)程中，“抄底不良資產(chǎn)—改造—對(duì)外出售”成為解直錕的一大“投資邏輯”�！爸兄蚕怠眱�(nèi)部也一直將國(guó)際另類(lèi)投資巨頭黑石作為其發(fā)展目標(biāo)，在其資產(chǎn)管理板塊中，中海晟融、中植國(guó)際均是以特殊資產(chǎn)管理、并購(gòu)重組為主業(yè)。

因此，“中植系”在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)加倉(cāng)。

除去上述IN三里項(xiàng)目，中植系還曾以33.12億元接盤(pán)爛尾樓中弘大廈、16.45億元拿下流拍四次的世茂工三項(xiàng)目，甚至賈躍亭的樂(lè)視大廈5.7億元的買(mǎi)主也是“中植系”。而上海陸家嘴明城花苑、天圓祥泰大廈也是被“中植系”盤(pán)走。

值得注意的是，由于房地產(chǎn)行情的走低，加之解直錕的去世，“中植系”接盤(pán)后的多個(gè)項(xiàng)目還未最終盤(pán)活，成為其地產(chǎn)未了局。

“中植系”也是很多房企背后的“金主”。

2019年，皇庭國(guó)際鄭康豪出讓20%股權(quán)紓困，最終找來(lái)外援康順晟源的背后正是“中植系”旗下公司；2017年，“中植系”旗下中海晟融設(shè)立35億元基金，收購(gòu)佳兆業(yè)位于深圳南門(mén)墩城市更新項(xiàng)目51%股權(quán)。彼時(shí)距離佳兆業(yè)復(fù)牌尚且不久，頗有“雪中送炭”的意味；2016年，許家印麾下的恒大宣布91億元收購(gòu)萬(wàn)科4.68%的股權(quán)，這其中也得益于解直錕的大力支援。有統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至2016年兩年間，“中植系”旗下的中融信托為恒大發(fā)行了超過(guò)10款信托產(chǎn)品，提供了資金支持。

但坊間盛傳，“中植系”在房地產(chǎn)圈最“鐵”的合作對(duì)象還是世茂，通過(guò)中植創(chuàng)信投資這個(gè)平臺(tái)與世茂以50:50的股權(quán)比例成立了多家公司。世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂也是解直錕治喪委員會(huì)的委員。

華東某房企一位高管表示，“中植系”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，也不謀求上市房企的控制權(quán)，極少過(guò)度介入企業(yè)經(jīng)營(yíng)，大多扮演財(cái)務(wù)投資者的角色，但它的資金成本不低，相對(duì)來(lái)說(shuō)“中植系”不那么強(qiáng)勢(shì)。

另一方面，在“房住不炒”的大基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)直接從銀行貸款受限，而“中植系”旗下中融信托等公司卻成為地產(chǎn)行業(yè)的新的資金通道。

資料顯示，中融信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比持續(xù)增長(zhǎng)，2017年至2020年，信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)的占比分別為6.61%、10.99%、17.65%、18%。據(jù)悉，恒大、華夏幸福、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、陽(yáng)光城、藍(lán)光地產(chǎn)、泰禾、世茂均與中融信托存在合作。

當(dāng)前，房地產(chǎn)信托違約后遺癥蔓延，也讓本就陷入“泥沼”的“中植系”雪上加霜。