公司 2023-08-18 08:44:23 來源：丁祖昱評(píng)樓市

房企流動(dòng)性壓力仍在蔓延，7月以來不斷有房企卷入債務(wù)危機(jī)的漩渦。

7月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，“賬面可動(dòng)用資金幾近枯竭，公司債券按期足額兌付存在較大困難”，其中，8月2日到期的一只債券兌付計(jì)劃延期一年。

緊接著，隆基泰和宣布出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，并向法院申請(qǐng)重整。

進(jìn)入8月，碧桂園未能如約支付兩筆美元債利息，雖未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，但加劇了市場(chǎng)的擔(dān)憂，對(duì)行業(yè)信心修復(fù)進(jìn)程也是一次不小的震蕩。

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人就碧桂園事件做出回應(yīng)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。”

房企流動(dòng)性危機(jī)仍是一個(gè)待解的重要課題。需要政策支持、銷售端、融資端多方支撐，但目前來看，銷售回款大幅走弱，房企融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。

2021年下半年開始，由于償債潮到來，加之預(yù)售資金監(jiān)管力度的加大，企業(yè)流動(dòng)性受到影響，不少房企陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約事件，隨著融資環(huán)境收緊，爆發(fā)危機(jī)的企業(yè)規(guī)模越來越大，并逐漸蔓延至行業(yè)頭部房企。彼時(shí)，恒大、華夏幸福、綠地相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。

2022年，由于新一輪疫情、房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點(diǎn)以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，但僅優(yōu)質(zhì)房企迎來邊際改善，多數(shù)房企現(xiàn)金流普遍吃緊，至11月，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，紓困方向轉(zhuǎn)至“救項(xiàng)目與企業(yè)并存”。

但房企“債務(wù)違約潮”并未能按下“暫停鍵”。

進(jìn)入2023年，債務(wù)違約現(xiàn)象仍在持續(xù)。

1月4日，時(shí)代中國宣布暫停支付6筆美元債，成為2023年首家公開債務(wù)違約的房企。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月新增7家出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約的房企。至此，2021年至2023年7月末，TOP200房企中共有38家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，這一比例已接近兩成。

當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。

雖然債務(wù)違約事件仍在持續(xù)，但出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組也在不斷落地，當(dāng)前這些房企的債務(wù)壓力依然很大，隨著利好消息的傳來，行業(yè)信心也有望逐步修復(fù)。

下半年以來，政策利好不斷。

7月10日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，將此前發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。7月24日中央政治局會(huì)議，提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱等。

但落地效果仍有待觀察，對(duì)于大部分民營房企而言融資環(huán)境尚未大幅改善。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-7月80家典型房企的累計(jì)融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。

7月，房企融資規(guī)模仍然處于近年來的較低水平。80家典型房企融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%。

聚焦企業(yè)債券發(fā)行情況，從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-7月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)2082.78億元，其中境內(nèi)債券為2001.56億元，占比為96.1%，相比于1-6月的95.37%又提高了0.73個(gè)百分點(diǎn)。

7月發(fā)債規(guī)模則環(huán)比大幅增加，房企發(fā)債328.95億元，環(huán)比增加84.8%，同比減少22.7%。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍以招商蛇口、華僑城、萬科等國企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)為主。

2021年以來，房企發(fā)債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。

今年下半年7月和9月房企也迎來償債小高潮。其中7月共有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加82.81%。

8月償債壓力將有所緩解，共有35筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為534億元，環(huán)比減少16.3%。

9月償債壓力再次到來，到期債券規(guī)模超過600億元。

而接下來2023年8-12月到期債券規(guī)模合計(jì)約為2300億元。2024年上半年，到期債券規(guī)模接近3000億元。

房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場(chǎng)長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。

目前整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企。

在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

房地產(chǎn)行業(yè)這場(chǎng)階段性危機(jī)的化解，仍需要強(qiáng)有力的政策支持，同時(shí)更需要依靠銷售回款提升自身“造血能力”，后續(xù)市場(chǎng)能否好轉(zhuǎn)也是企業(yè)危機(jī)能否化解的關(guān)鍵。