公司樊永鋒 2023-08-18 09:24:41 來源：中房報(bào)

8月12日，臺(tái)風(fēng)卡努從太平洋一路向北，東北大部分地區(qū)發(fā)出了預(yù)警。哈爾濱全天有雨，道里區(qū)淅淅瀝瀝的雨從凌晨就開始下起。

在哈爾濱市第一大道和麗江路的交叉路口，就是哈爾濱的銀泰城，雨天行人寥寥，雨中的銀泰城，靜靜等待臺(tái)風(fēng)過境。

這座銀泰城的開發(fā)商是黑龍江銀泰置地有限公司（以下簡稱“黑龍江銀泰”），根據(jù)該公司的股權(quán)變更記錄顯示，2017年8月，黑龍江銀泰控股股東易主為云南城投置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“云南城投”，股票代碼600239）股權(quán)結(jié)構(gòu)也隨之變更，云南城投控股70%，此前的控股股東北京銀泰置地商業(yè)有限公司的股權(quán)比例降低為11.5%。

2016年，黑龍江銀泰的股份再次被云南城投擺上交易桌，同樣的股權(quán)，同樣的味道，彼時(shí)大舉并購得來的資產(chǎn)，重新轉(zhuǎn)讓出去，在這個(gè)臺(tái)風(fēng)過境的季節(jié)，云南城投格外有種時(shí)過境遷之感。

股價(jià)“過山車”

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議要求落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

就在此前一周，中央政治局召開會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

多重政策疊加之下，資本市場對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的預(yù)期越來越樂觀，房地產(chǎn)股票也水漲船高，接連飄紅。8月3日，京投發(fā)展?jié)q停，云南城投連續(xù)三個(gè)交易日漲停。同時(shí)，榮盛發(fā)展、西藏城投、陽光股份等股價(jià)也紛紛上漲。

由于股票交易連續(xù)三個(gè)交易日內(nèi)收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%，屬于股票交易異常波動(dòng)，8月3日，云南城投發(fā)布公告澄清稱“公司目前生產(chǎn)經(jīng)營正常，不存在影響公司股票交易價(jià)格異常波動(dòng)的重大事宜�！�，同時(shí)云南城投方面強(qiáng)調(diào)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的置出，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模已大幅減少，2023年一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅占總體收入的1.31%

在澄清公告發(fā)布后，云南城投股價(jià)第二天就開始出現(xiàn)回落，并在8月7日新的一周開始觸及跌停。

云南城投8月8日發(fā)布股票交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告，公司股票于2023年8月7日、8月8日連續(xù)兩個(gè)交易日內(nèi)收盤價(jià)格跌停，股票價(jià)格波動(dòng)較大，公司特別提醒廣大投資者注意二級(jí)市場交易風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。

截至2023年8月11日收盤，云南城投報(bào)收于2.96元，較前一周的3.73元下跌20.64%。在11號(hào)所在周內(nèi)，云南城投8月7日盤中最高價(jià)報(bào)3.56元。8月10日盤中最低價(jià)報(bào)2.77元。截至11日收盤，云南城投總市值47.53億元。

資金流向數(shù)據(jù)方面，8月11日所在的一周內(nèi)，云南城投主力資金合計(jì)凈流出3.49億元，游資資金合計(jì)凈流入9396.35萬元，散戶資金合計(jì)凈流入2.55億元。

值得一提的是，在此輪股價(jià)波動(dòng)前的7月15日，云南城投發(fā)布的2023年半年度業(yè)績報(bào)告中披露，上半年與去年同期相比，凈利潤實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸屬母公司凈利潤預(yù)計(jì)1.3到1.5億元。

但是預(yù)期良好的財(cái)務(wù)扭虧預(yù)告并沒有挽救云南城投的股價(jià)。

顯而易見，云南城投股價(jià)的大幅漲跌的背后，大概率與其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表述引發(fā)的市場反饋有關(guān)。

橫向來看，云南城投股價(jià)先是短期沖高，創(chuàng)下2020年9月以來新高，然后就是大幅殺跌。這種標(biāo)準(zhǔn)的走勢，在A股投資者領(lǐng)域俗稱“A字殺”。

據(jù)財(cái)經(jīng)觀察人士分析，這正是短期投機(jī)情緒高漲又迅速滑落的表現(xiàn)，體現(xiàn)出資本市場對(duì)于云南城投業(yè)績持續(xù)性的隱憂，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，顯然并沒有明顯改善市場預(yù)期。

“脫鉤”房地產(chǎn)

2019年5月24日晚，中央紀(jì)委監(jiān)委發(fā)布消息稱：云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長許雷涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，主動(dòng)投案，目前正在接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

隨后，作為云南城投集團(tuán)下屬的上市公司云南城投也發(fā)布公告確認(rèn)其董事長許雷接受調(diào)查的事實(shí)。

許雷“暴雷”雖然突然，但在當(dāng)時(shí)看來，也并非全無預(yù)兆。

在許雷掌舵的十幾年間，云南城投從偏居一隅的地方公司，快速并購擴(kuò)張，業(yè)務(wù)版圖越來越大。

2014年，云南城投進(jìn)入北京市場，當(dāng)時(shí)正處該公司推行全國化戰(zhàn)略階段，包括陜西、甘肅等地均有其資本身影。次年，云南城投還入股萊蒙國際，同時(shí)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，繼續(xù)拓展云南、四川等地項(xiàng)目。

2016年起，云南城投先并購銀泰集團(tuán)位于溫州、杭州、寧波、成都等地共8個(gè)項(xiàng)目，此后以240億元總價(jià)向云南城投集團(tuán)收購成都環(huán)球旅游會(huì)展旅游集團(tuán)公司。

那時(shí)候，外界對(duì)于許雷的印象和評(píng)價(jià)多為“擅長資本騰挪”。

擴(kuò)張和并購，帶來的副作用從未消失，相關(guān)公告顯示，云南城投集團(tuán)總資產(chǎn)，在2008年只有近百億元，但到了2019年3月，總資產(chǎn)已經(jīng)超過3000億元。不過，總負(fù)債的增長也同樣迅速，從2008年的60多億元，增加到2019年一季度的2360多億元。

同時(shí)，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率也在攀升，根據(jù)云南城投財(cái)報(bào)顯示，2017年至2019年間，其負(fù)債率分別為88.82%，89.37%和93.75%。

云南城投經(jīng)歷高層震蕩之后，2020年迎來了其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年。

2020年4月16日，云南省政府召開的省屬企業(yè)改革發(fā)展金融工作座談會(huì)，通報(bào)了省委、省政府對(duì)省城投集團(tuán)未來發(fā)展的最新戰(zhàn)略定位——將打造成為云南省文化旅游、健康服務(wù)萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。

2020年10月16日一早，云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司接到控股股東云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司《關(guān)于云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司名稱變更的通知》:云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司名稱將變更為云南省康旅控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“云南康旅”），目前名稱變更的工商手續(xù)正在辦理中。同時(shí)表示，上述事項(xiàng)不涉及公司控股股東的股權(quán)變動(dòng)，公司控股股東及實(shí)際控制人均未發(fā)生變化；控股股東更名后仍由云南省國資委履行出資人職責(zé)。

兩天后的《云南日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇《再見，云南城投！你好，云南康旅！》的文章，其中連用三個(gè)“這是”的排比句，點(diǎn)明云南城投戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的多重意義。

在云南城投2020年的年度報(bào)告中，“公司發(fā)展戰(zhàn)略”一段又部分這樣的表述：積極探索在康旅集團(tuán)打造兩個(gè)萬億級(jí)龍頭產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位下，研究公司的資源整合條件優(yōu)勢及能力， 圍繞文化旅游、健康服務(wù)總體戰(zhàn)略，加快實(shí)施人才戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、創(chuàng)新戰(zhàn)略，借助云南基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善的契機(jī)，深耕云南，構(gòu)建新發(fā)展格局，整合內(nèi)外部文旅資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和康養(yǎng)服務(wù)資源，成立“綜合性城市服務(wù)”和“旅游服務(wù)”兩大服務(wù)平臺(tái)，轉(zhuǎn)型為具有差異化競爭力的綜合服務(wù)運(yùn)營商�！�

昔日視若珍寶的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，似乎在新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“窗口期”變得不合時(shí)宜，加之早已不堪重負(fù)的負(fù)債，云南城投再次撿起了“資本騰挪”的魔法棒。

云南城投股價(jià)走出了“A字殺”。

“賣子啃老”借關(guān)聯(lián)交易騰挪資金

兵貴神速，云南城投整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃立竿見影。

一個(gè)月的時(shí)間，云南就拋出了重大資產(chǎn)出售報(bào)告書，蒼南銀泰70%股權(quán)、杭州海威70%股權(quán)、平陽銀泰70%股權(quán)、杭州云泰70%股權(quán)、寧波泰悅70%股權(quán)、寧波銀泰70%股權(quán)、黑龍江銀泰70%股權(quán)、淄博銀泰70%股權(quán)、哈爾濱銀旗70%股權(quán)、臺(tái)州置業(yè)70%股權(quán)及北京房開90%股權(quán)，共計(jì)11家企業(yè)的股權(quán)悉數(shù)被擺上交易貨架。

目的也直接明了，將收回的價(jià)款用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，以降低資產(chǎn)規(guī)模及有息負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

毫無意外的是，在2021年初，云南城投的公告顯示，前述11家企業(yè)中，10家企業(yè)被云南城投的控股股東云南康旅兜底收入囊中。

2021年年6月，云南城投再度掛牌出售16家項(xiàng)目公司，其中有5家公司的掛牌價(jià)為1元，接盤方為云南康旅集團(tuán)旗下“云南康啟企業(yè)管理有限公司”（下稱云南康啟）。同年7月，云南城復(fù)制手法，以1元價(jià)格掛牌旗下云南藝術(shù)家園房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司51%股權(quán)，掛牌價(jià)1元，接盤方仍是云南康啟。

在出讓之前，上述子公司基本都處于常年虧損的狀態(tài)，且每個(gè)項(xiàng)目均存在數(shù)億元未清償債務(wù)。當(dāng)時(shí)在很多市場人士看來，云南城投轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以讓渡債務(wù)的目的實(shí)在有些明顯。

而在2022年4月，云南城投再度發(fā)布公告稱，擬以公開掛牌方式對(duì)外出售其持有的云南城投龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等20家公司若干比例股權(quán)，以及由云南城投下屬公司成都銀城置業(yè)所持有的成都華爾道夫酒店。

此后，由于考慮到公司后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展方向，又保留了并無實(shí)際經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的紅河地產(chǎn)、北京云城企業(yè)，運(yùn)營自持洱海英迪格酒店的中建穗豐，經(jīng)營皇冠健康小鎮(zhèn)項(xiàng)目的寧陜云海地產(chǎn)，運(yùn)營自持IN99購物中心及華爾道夫酒店的成都銀城等，調(diào)整為出售旗下14家公司股權(quán)，合計(jì)成交總價(jià)約18.7億元。

據(jù)了解，這一次交易的標(biāo)的資產(chǎn)為上市公司（含全資下屬公司天津銀潤）持有的昆明城海100%股權(quán)、西安東智100%股權(quán)、海南天聯(lián)華75%股權(quán)、海南天利發(fā)展75%股權(quán)、云城尊龍74%股權(quán)、臺(tái)州銀泰70%股權(quán)、杭州西溪70%股權(quán)、杭州蕭山67%股權(quán)、東方柏豐51%股權(quán)、陜西秦漢新城51%股權(quán)、西安海榮實(shí)業(yè)51%股權(quán)、西安海榮青東村51%股權(quán)、云尚發(fā)展51%股權(quán)、寧波奉化70%股權(quán)。

對(duì)于這筆重大資產(chǎn)的出售，云南城投控股股東云南省康旅控股集團(tuán)有限公司于2022年12月24日批復(fù)，原則同意本次重大資產(chǎn)出售的總體方案。

最終，昆明城海、西安東智等13家公司股權(quán)均由云南省康旅全資子公司云南城投康源投資有限公司所得，成交價(jià)約16.2億元。另一家公司東方柏豐51%股權(quán)，則由云南柏豐企業(yè)管理（集團(tuán)）有限公司競得，成交價(jià)約2.5億元。

云南城投在公告中表示，此次交易收回的價(jià)款，將用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，以降低資產(chǎn)及有息負(fù)債規(guī)模，減輕經(jīng)營壓力。同時(shí)，公司計(jì)劃將不再保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將打造以商管運(yùn)營、物業(yè)管理等核心業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)運(yùn)營城市綜合服務(wù)商。

在2023年的一季度報(bào)中，云南城投在“提醒事項(xiàng)”中強(qiáng)調(diào)了第一季度無新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備，無新增開工面積，無新增竣工面積。

從報(bào)告的字面意思上看，云南城投的轉(zhuǎn)型，似乎在對(duì)控股股東的不斷輸血照單全收之下，畫上了句號(hào)。只是，云南城投在告別房地產(chǎn)，甩賣商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)之后，云南城投還有什么故事可講？

沒錯(cuò)，其虧損的故事還在繼續(xù)。

值得一提的是，2022年云南城投的主營業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是貢獻(xiàn)頗多的。根據(jù)云南城投2022年財(cái)報(bào)，2022年，云南城投主營業(yè)務(wù)收入主要有三部分，分別為商場業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)，收入占比分別為35.68%、32.61%。16.98%。這三項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利分別為57.25%、22.63%和8.02%。從上述數(shù)據(jù)來看，云南城投房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2022年的主營業(yè)務(wù)中占比還比較大。

根據(jù)其半年度業(yè)績預(yù)告顯示，云南城投預(yù)計(jì)2023年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤1.3億元到1.5億元，與上年同期相比，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

對(duì)此，有市場人士分析稱，雖然公司預(yù)計(jì)2023年半年度實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，但是，公司同時(shí)還預(yù)計(jì)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-3600萬元到-1600萬元。這代表著公司主營業(yè)務(wù)依然是虧損的。

事實(shí)上，近年來，云南城投的主營業(yè)務(wù)一直在虧損。根據(jù)其財(cái)報(bào)，從2018年至2022年，云南城投扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤已經(jīng)連虧5年，分別為-8.21億元、-21.9億元、-33.97億元、-22.68億元、-13.95億元。

此外，大量的訴訟糾紛也讓云南城投轉(zhuǎn)型之后的發(fā)展增加了更多不確定性。

2022年7月26日，云南城投公告稱，因未及時(shí)披露公司訴訟進(jìn)展，時(shí)任董事長李某龍、時(shí)任總經(jīng)理孔某然，未能勤勉盡責(zé)，對(duì)公司違規(guī)行為負(fù)有責(zé)任，被上交所予以監(jiān)管警示。

根據(jù)公告顯示，2022年7月30日，云南城投披露與北京創(chuàng)意港商務(wù)服務(wù)有限公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛訴訟進(jìn)展。該合同糾紛訴訟事項(xiàng)涉案本息和金額約54192.41萬元，占公司2020年期末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)絕對(duì)值的145%。云南城投于2021年10月11日收到應(yīng)訴通知書，但未披露臨時(shí)公告，僅在2021年第三季度報(bào)告中進(jìn)行披露。

此外，2022年6月7日，云南城投披露與江西瑞京金融資產(chǎn)管理有限公司的借款合同糾紛訴訟進(jìn)展。2022年1月，江西瑞京與云南城投因借款合同糾紛產(chǎn)生訴訟，并簽署和解協(xié)議，涉案金額約為21830.25萬元，占云南城投2021年期末經(jīng)審計(jì)歸屬母公司凈資產(chǎn)的30%，云南城投未披露臨時(shí)公告，僅在2021年年度報(bào)告中進(jìn)行披露。

而且，就在同年8月9日，云南城投還發(fā)布了重大仲裁公告，云南城投及其下屬參股公司云南萬城百年投資開發(fā)有限公司成為了被申請(qǐng)人。涉案的金額約11.58億元。（云南城投按持股比例36%承擔(dān)連帶保證責(zé)任）

云南城投在公告中稱，截至2023年6月30日，公司已對(duì)該逾期擔(dān)保事項(xiàng)按擔(dān)保合同約定確認(rèn)了預(yù)計(jì)負(fù)債26026.59 萬元。本次仲裁對(duì)公司本期利潤或期后利潤的影響尚具有不確定性，最終實(shí)際影響需以仲裁院的仲裁裁決為準(zhǔn)。

值得一提的是，根據(jù)2022年云南城投年報(bào)顯示，其貨幣資金為5.3億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3.8億元，而流動(dòng)負(fù)債為48.32億元。顯然，云南城投的現(xiàn)金流面臨高壓。

這樣頻頻調(diào)整戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，現(xiàn)金流面臨巨大壓力。面對(duì)舉步維艱的云南城投，云南康旅還能在為其買單多久？