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4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“跌跌不休”

時間:2022-05-20 18:51來源:丁祖昱評樓市 作者: 點擊:

2022年5月16日,國家統(tǒng)計局公布了1-4月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。疊加國內(nèi)疫情沖擊的超預期影響,經(jīng)濟下行壓力進一步加大,房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙大幅負增長。

主要數(shù)據(jù):

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核心觀點:

1、房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進入大幅負增長,說明還需要繼續(xù)加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策力度,以恢復市場信心,才能避免房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟的增長

2、投資規(guī)模負增長、單月同比降幅擴大、環(huán)比三連降表明房地產(chǎn)行業(yè)當前的投資熱度已經(jīng)降到冰點

3、全國房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規(guī)模指標均創(chuàng)歷史最低

4、土地市場冰點狀態(tài)還將延續(xù)

5、開發(fā)投資額環(huán)比兩連降,進入歷史第三次負增長。預計后續(xù)房地產(chǎn)的整體投資降幅還會繼續(xù)擴大,并在房地產(chǎn)市場復蘇后有望逐漸回升

6、高度密集的新政沒有收到明顯成效,“政策易改,信心難振”

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4月份本土疫情多發(fā)頻發(fā),波及全國多數(shù)省份,部分地區(qū)疫情防控形勢嚴峻,上海、吉林受疫情影響較大,長三角和東北地區(qū)經(jīng)濟下滑明顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年1-4月商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷售額下降32.2%。

從全國商品房銷售面積及銷售額增速來看,2022年至今跌幅持續(xù)擴大。1-4月降幅較1-3月分別擴大7.1pcts和6.8pcts。

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單月來看,4月商品房銷售面積和銷售額均不足五位數(shù),為8722萬平方米和8134億元,同比分別下降39%和46.6%;二者降幅較3月擴大21.3pcts和20.4pcts。

4月全國商品房銷售規(guī)模增速無論是同比還是累計同比均出現(xiàn)大幅度下降,主要原因還是受上海疫情及上海周邊輻射影響,長三角區(qū)域內(nèi)強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控,無論供求都受到極大影響,在此影響下,2022年1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。

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東部區(qū)域尤其長三角區(qū)域是全國房地產(chǎn)市場重點區(qū)域,東部地區(qū)樓市銷售停滯造成4月全國銷售銳減,全國商品房的規(guī)模也在這個月失去支柱。

截至5月16日,2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次,單4月66個地市出臺123條新政。

高度密集的新政效果并不明顯。CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%,五一假期期間多數(shù)城市購房者仍處于觀望狀態(tài)。

2022年4月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌,至95.89,為近1年最低值。

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全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平,95至105點之間為適度景氣水平,95以下為較低景氣水平,105以上為偏高景氣水平。目前已接近95以下較低景氣水平。

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國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米,同比持平。其中,住宅施工面積577692萬平方米,同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米,下降26.3%。其中,住宅新開工面積28877萬平方米,下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米,下降11.9%。其中,住宅竣工面積14662萬平方米,下降11.4%。

三者較1-3月降幅分別擴大1pct、8.8pcts和0.4pct。

數(shù)據(jù)顯示,2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規(guī)模指標均創(chuàng)史低,前4月施工面積增速已降至0%,創(chuàng)近五年新低。4月新開工面積不足1億平方米,規(guī)模為2014年以來月度歷史新低,同比降幅較3月擴大21.9pcts;竣工面積環(huán)比再降34.4%,同樣創(chuàng)月度歷史新低。

主要還是因為疫情管控極大影響了項目施工強度。

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2022年1-4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米,同比下降46.5%;土地成交價款955億元,下降20.6%;二者降幅均較1-3月有所擴大。

一方面疫情導致土地市場供地節(jié)奏發(fā)生變化,特別是部分城市延遲了第一批土拍。集中供地當中,上海、沈陽長春等延遲了第一輪土拍。

另外一方面,雖然核心城市普遍降低了土拍門檻并讓利房企,但整體行業(yè)債務問題尚未解決,土拍仍以國央企托底、底價成交為主。還有一部分城市熱度明顯下降,比如天津。

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國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元,同比下降2.7%;其中,住宅投資29527億元,下降2.1%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額較1-3月降幅擴大3.4pcts。為2014年起除2020年上半年以外首次累計增速由正轉(zhuǎn)負。

單月看,4月開發(fā)投資額為11389億元,同比下降10.1%,降幅較3月擴大7.7pcts。環(huán)比來看在3月基礎上兩連降,4月環(huán)比再降14.2%。

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投資規(guī)模負增長、單月同比降幅擴大、環(huán)比三連降,目前整體行業(yè)投資熱度可謂降至冰點,一方面是受疫情影響,另一方面主要因為新房銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)擴大,各地區(qū)銷售表現(xiàn)遲遲沒有復蘇,百強房企業(yè)績規(guī)模再腰斬,降幅較一季度進一步擴大,這些形勢對房企后續(xù)開展投資的信心造成了一定的打擊。

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我們認為,2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢再度加劇,各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷售規(guī)模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來看,行業(yè)回暖時刻還遠遠沒有到來。

新房銷售方面,密集的紓困政策仍在持續(xù)不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場,一線和強二線城市或?qū)⒃谌径嚷氏然嘏M而帶動全國市場規(guī)模降幅收窄。

房企拿地方面,土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。首輪集中土拍已結(jié)束的城市中,除長沙、重慶、武漢等符合預期外,其他城市普遍反響平平。

房地產(chǎn)銷售端和資金端的壓力使得房企將繼續(xù)保持對項目施工的謹慎態(tài)度,同時疫情防控也將繼續(xù)制約施工強度,后續(xù)建安施工規(guī)模仍將下降。

土拓投資和建安投資兩類投資失力的情況下,預計后續(xù)整體投資降幅還會繼續(xù)擴大。需要注意的是,在建筑材料、工程安裝等價格漲幅支撐下,4月的投資規(guī)模仍為近8年內(nèi)除2021年以外的次高位,因此預計后續(xù)投資增速將“先降后升”,隨著房地產(chǎn)市場復蘇逐漸回升。

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