時間:2022-10-16 19:10來源:丁祖昱評樓市 作者: 點擊:次
2022年以來,行業(yè)下行周期下,減少投資、加快回款成為房企生存的常態(tài)。
截止9月末,全年投資“暫!钡姆科蟪^30家,市場萎靡、現(xiàn)金流吃緊的情況下,房企無力投資。與此同時,房企加快了現(xiàn)房庫存去化,以獲得現(xiàn)金回流。
這就導致房企存貨總量增速放緩,CRIC數(shù)據(jù)顯示,71家典型房企上半年存貨總量達到12.08萬億,較2021年年末僅提升0.4%,而2021年存貨增速為6.4%。
而在“停工停貸潮”影響下,“現(xiàn)房”成為一大賣點,這也促使房企現(xiàn)房庫存規(guī);芈。CRIC數(shù)據(jù)顯示,65家在半年報中披露存貨明細的上市房企,現(xiàn)房庫存總量較2021年底下降4.2%,這是5年來現(xiàn)房庫存首次回落,庫存壓力有所緩解。
然而由于疫情反復、市場疲軟,銷售去化難度加大,房企去庫存壓力仍然不容樂觀。
01
典型房企存貨總量
僅提升0.4%
房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出目前企業(yè)的土地投資、項目開竣工投入狀態(tài)。
今年以來,房企開工施工面積同比負增長,至8月新開工面積已降至全年新低,同比下降45.7%,與此同時,9月50強房企有七成未拿地,截至9月末,2020年無投資的房企達到了30家。
在這樣的背景下,房企存貨規(guī)模增長乏力。
根據(jù)房企半年報披露數(shù)據(jù),CRIC統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截止至2022年上半年,71家典型企業(yè)的存貨總量達到了12.08萬億,增速進一步放緩,較2021年年末的僅提升0.4%。其中,有37家房企的存貨總量出現(xiàn)了下降,占比超5成。
在嚴控負債的大環(huán)境之下,多數(shù)企業(yè)選擇開源節(jié)流,加速銷售去化和項目結(jié)轉(zhuǎn),甚至直接出售項目或未開發(fā)土地來收縮投資力度,導致存貨總量持續(xù)收縮。然而,存貨占總資產(chǎn)比率卻在不斷上升,尤其是2022年上半年,在存貨總量幾乎“零增長”的情況下,存貨占總資產(chǎn)的比重升高至52.5%,創(chuàng)近五年新高。
這也意味著,房企收縮了多元化業(yè)務(wù),對外投資減少,與此同時總資產(chǎn)不斷下降,更為重要的是,房企現(xiàn)金在減少。
02
現(xiàn)房庫存規(guī)模
近5年首次回落
受今年6月開始的“停工停貸”風波影響,各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷售作為重要賣點,并借此去化積壓庫存。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,已披露2022年上半年的存貨明細的65家重點企業(yè)現(xiàn)房庫存總量為13544 億元,現(xiàn)房庫存總量較2021年底年小幅下降4.2%,5年來現(xiàn)貨庫存首次回落。
其中,超六成房企的現(xiàn)貨庫存規(guī)模較期初下降,現(xiàn)房庫存去化較多、現(xiàn)房庫存規(guī)模下降最快的10家房企的庫存規(guī)模平均降幅為25.7%,遠大于行業(yè)4.2%的降幅。
實際上,在市場信心下降的情況下,購房者也普遍傾向于購買現(xiàn)房。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年8月全國商品房現(xiàn)房銷售占比為14.3%,較2021年底提升3個百分點,處于近3年的較高水平。
與此同時,現(xiàn)房均價較期房均價有一定優(yōu)勢,兩者差距也在逐漸拉大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年6月全國商品房期房銷售均價為1.03萬元/平方米,現(xiàn)房銷售均價為0.76萬元/平方米,現(xiàn)房較期房每平米均價低2662元,較2021年底的均價差值每平方米繼續(xù)擴大900元,且7月、8月的均價價差持續(xù)保持在超2100元。
03
整體庫存去化壓力
仍不容樂觀
值得注意的是,上述65家重點企業(yè)中,仍有四成房企現(xiàn)房庫存增速較期初增加,其中有10家房企現(xiàn)房庫存規(guī)模平均增速達到了31%,成為行業(yè)現(xiàn)房庫存下降趨勢中的另一面。
實際上,2022年以來,行業(yè)下行壓力與日俱增,百強房企銷售規(guī)模腰斬,根據(jù)CRIC統(tǒng)計,百強房企2022年上半年銷售規(guī)模平均下降50%,部分房企整體銷售持續(xù)承壓,從而造成現(xiàn)房庫存規(guī)模增加。
從另一個角度來看,房企以在建或竣工抵押融資,在融資收緊的情況下抵押更多物業(yè)以待融資,項目竣工后仍處于受限制狀態(tài),因此現(xiàn)房庫存規(guī)模居高不下。
房企仍面臨較大的去庫存壓力。
從現(xiàn)房庫存占比來看,65家重點房企2022年上半年現(xiàn)房庫存占比為12.9%,較期初下降0.5個百分點。庫存占比雖有所下降,但仍處于歷史高位,且一成房企現(xiàn)房占比仍在30%以上高位,這對房企將造成一定的現(xiàn)金流壓力。
從存貨周轉(zhuǎn)率來看,2022年上半年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.24次/年,同比下降0.02次/年,約有58%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑,部分房企存貨周轉(zhuǎn)速度較慢,23%企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.15次/年。
在融資規(guī)模下降,資金流速減緩的背景下,行業(yè)整體的竣工規(guī)模受到了較大的影響,是導致當前存貨周轉(zhuǎn)率下滑的重要原因,當前企業(yè)面臨較大的去庫存壓力。
房地產(chǎn)行業(yè)進入高庫存時代,房企的去庫存壓力也可見一斑。上半年以來,部分房企積極面對,通過多樣化的營銷舉措積極去庫存,特別是在現(xiàn)貨庫存方面采取多元營銷,打折等方式去化,快速減輕持有壓力、回流資金。
從目前來看,整體市場修復的過程仍較為漫長,回暖仍遙遙無期,部分面臨竣工壓力的房企,其銷售規(guī)模下滑或?qū)⒉豢杀苊,未來企業(yè)可通過組織績效的提升,實現(xiàn)從拿地到竣工交付的快周轉(zhuǎn),以提升效率,逐步修復或者鞏固企業(yè)的競爭力。
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