馮侖

“現(xiàn)在我們土地浪費(fèi)太多了，這是不好的現(xiàn)實(shí)。一平方公里現(xiàn)在通常只做70到100萬(wàn)平米，投資力度不到100億，很浪費(fèi)。”3月18日，京投銀泰總策劃師戴嘉寧在“智慧出行——未來(lái)城市峰會(huì)”上談到 城市規(guī)劃 時(shí)如此表示。

在談到未來(lái)理想城市時(shí)，馮侖表示，未來(lái)十年、二十年各地政府規(guī)劃建設(shè)的未來(lái)城市應(yīng)該分為，第一種立體城市，立體城市是未來(lái)城市當(dāng)中集約的開(kāi)發(fā)模式。現(xiàn)在攤大餅攤太多了。所以從立體城市來(lái)說(shuō)主要是為了克服攤大餅。

馮侖舉例子說(shuō)道：一平方公里到底能擱多少人?最多在地球上有一百萬(wàn)人。我們一平方公里政府規(guī)劃是一百人左右，如果有一千人就算很厲害了。但在南非的首都一平方公里擱一百萬(wàn)人。但那就沒(méi)有質(zhì)量了。所以，這個(gè)尺度是重要研究的。

“一個(gè)理想城市，人和人造空間之間到底多大的尺度是合理的?房地產(chǎn)做的是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定人造空間，汽車(chē)是移動(dòng)的人造空間，房地產(chǎn)是創(chuàng)造固定的人造空間，這個(gè)人造空間是要有價(jià)值，各方面參與者的經(jīng)濟(jì)都要有合理性，最后能夠利益擴(kuò)大。”馮侖指出。

以下為發(fā)言實(shí)錄：

馮侖：確實(shí)和郭德綱有很大的不同，我沒(méi)有訓(xùn)練過(guò)裝一肚子段子，需要挑一個(gè)。我需要配合場(chǎng)景，得有一個(gè)刺激，還得有周?chē)�的人物。這里我們還聊聊城市的事，不大容易出段子。

未來(lái)城市怎么來(lái)講?其實(shí)也確實(shí)有很多講法。剛才問(wèn)我說(shuō)坐著講還是站著講，我說(shuō)關(guān)鍵看大家想聽(tīng)多少。大家想全聽(tīng)進(jìn)去，咱得倆人一塊躺著講。如果說(shuō)能聽(tīng)進(jìn)去一半，得坐著邊吃喝邊講。如果說(shuō)想聽(tīng)聽(tīng)1/3，我就這么站著溜達(dá)就講了。如果想聽(tīng)1%，你就給我主席臺(tái)，我像老干部一樣坐著講。所以我希望我們今天講大家有1/3覺(jué)得有意思就不錯(cuò)。更有意思，咱換姿勢(shì)，這個(gè)姿勢(shì)只能保證1/3有意思。

那么未來(lái)城市的確對(duì)于我們這些年來(lái)說(shuō)是一個(gè)特別讓我們憧憬和激動(dòng)的一件事情。關(guān)于城市以至于激動(dòng)到什么程度?前兩天有一個(gè)人給我規(guī)劃說(shuō)讓我到月亮上圈塊地，這還真靠譜的事。為什么?這是一個(gè)做人工智能的人，我意外做了他的天使，投點(diǎn)錢(qián)。經(jīng)�；貋�(lái)聊，現(xiàn)在人工智能非常多，我庸俗解釋?zhuān)�人工智能就是讓機(jī)器變成人，不懂事的人慢慢懂事，不成熟的人變成成熟的人，完成機(jī)器向人的轉(zhuǎn)換。我說(shuō)你做到幾歲小孩了?他說(shuō)大家拿手機(jī)這個(gè)小孩基本上是3歲小孩，知道有人，不知道男人、女人，無(wú)法分辨。

七八歲的小孩知道男人、知道女人，叔叔阿姨知道，但是好叔叔和壞叔叔不知道。這個(gè)要到差不多十歲、十五歲以后開(kāi)始有點(diǎn)價(jià)值判斷。價(jià)值判斷非常困難，知道是個(gè)好叔叔，好阿姨，這個(gè)事得十多歲知道。

最后要分辨出好叔叔背后的壞心眼，這個(gè)事25歲不一定搞得清楚。一個(gè)賢妻良母的形象上包藏一顆蕩婦的心，50歲不一定搞得清楚。這是人工智能，我說(shuō)你到哪級(jí)了?我跟他聊天說(shuō)到這個(gè)，我這個(gè)已經(jīng)到了7、8歲了，他們做的3、4歲。我做的是7、8歲的人工智能，知道有人了，而且能抓東西。我說(shuō)這意味著什么?他說(shuō)意味著我現(xiàn)在做的機(jī)器人現(xiàn)在已經(jīng)能在地球上搞房地產(chǎn)。我說(shuō)這個(gè)機(jī)器人搞房地產(chǎn)，為什么?他說(shuō)大家知道馬斯克發(fā)明一個(gè)技術(shù)衛(wèi)星和火箭回收，原來(lái)上一次月亮去的是單行線(xiàn)，火箭就沒(méi)了，所以太貴，很長(zhǎng)時(shí)間整一個(gè)。玩一個(gè)歇一個(gè)，攢錢(qián)，再坐一個(gè)幾億美金，所以就沒(méi)人玩。所以現(xiàn)在回收技術(shù)一旦解決，現(xiàn)在是海上回收、陸地回收都解決，現(xiàn)在是解決了陸地回收，海上回收沒(méi)有解決。一旦解決之后，就變成公共汽車(chē)了，只有現(xiàn)有的成本1%，只有這樣就有可能把一個(gè)七歲的智能機(jī)器人小孩帶領(lǐng)起來(lái)。帶上去之后現(xiàn)在月亮上的規(guī)則沒(méi)警察，什么都沒(méi)有。這個(gè)機(jī)器人給你劃一道線(xiàn)，那是你的未來(lái)，那就是你的。所以說(shuō)在地球上的生意現(xiàn)在比較難做，在美國(guó)我們研究地球以外的生意。其實(shí)他說(shuō)我最替你考慮的就是這個(gè)技術(shù)一旦形成，我弄兩個(gè)機(jī)器人給你，就是裝一個(gè)程序，上去圈地。你想做的理想到那做去，成本低，1%的成本，那是有可能的。

所以他就是了一個(gè)道理，地球上的事太復(fù)雜，目前為止人類(lèi)的規(guī)則已經(jīng)讓人很難做出一個(gè)理想中的事情�？偸且�向制度、現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，所以在這種情況下他就說(shuō)你如果能上來(lái)在過(guò)去哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸的時(shí)候，也是誰(shuí)有航海技術(shù)，誰(shuí)發(fā)明這個(gè)地區(qū)，這個(gè)地區(qū)的規(guī)則就歸你說(shuō)了算。他說(shuō)現(xiàn)在我說(shuō)如果能夠誰(shuí)先在月亮上放一堆機(jī)器人，把這個(gè)規(guī)則弄了，月亮圈地不要土地證。隨著智能機(jī)器人最后成了25歲了，能分辨出好人、壞人，那時(shí)候月亮上開(kāi)始有規(guī)則。分辨不出好人壞人，不看規(guī)則，那就可以圈地，可以做未來(lái)城市。這是讓我聽(tīng)到讓我做未來(lái)城市最遠(yuǎn)的一件事。我覺(jué)得有點(diǎn)靠譜，在有生之年沒(méi)準(zhǔn)真能趕上放一個(gè)東西跑月亮去，這塊地就是我自己，不是萬(wàn)通，其他股東也許不同意。

這個(gè)事情我就說(shuō)未來(lái)城市到底在哪里?我們未來(lái)得定義，到底未來(lái)在多遠(yuǎn)，其實(shí)跟我們心里的理想目標(biāo)有關(guān)系。我在做生意，每次做的時(shí)候都面臨一個(gè)問(wèn)題，這技術(shù)都非常好，都是未來(lái)。你用到多遠(yuǎn)的技術(shù)?用超牛逼的技術(shù)，20年以后的未來(lái)才能變成普遍適用。你要弄一個(gè)后天就不可能普及的技術(shù)，馬上變成現(xiàn)在了，不叫未來(lái)理想。所以未來(lái)這件事情是我們?cè)谘芯课磥?lái)城市先要定義你和未來(lái)。準(zhǔn)確的如果做生意你一定要把它定義到一個(gè)跟你的距離。

如果說(shuō)作為科幻小說(shuō)的作家，剛才我講了什么《三體》，剛才我說(shuō)的故事，這個(gè)未來(lái)可以無(wú)限的，有一個(gè)電影《永遠(yuǎn)有多遠(yuǎn)》。一個(gè)男人跟一個(gè)女人表白，我永遠(yuǎn)愛(ài)你，女人問(wèn)永遠(yuǎn)是多遠(yuǎn)。你說(shuō)永遠(yuǎn)有多遠(yuǎn)?男人的回答就是我愛(ài)你就是永遠(yuǎn)，我不愛(ài)你就是永遠(yuǎn)結(jié)束了。女人心里想白頭到老，這兩個(gè)判斷就有誤差。男人是功利判斷，女人是情感判斷。未來(lái)有多遠(yuǎn)一樣，有的是情感判斷，有的是功利判斷，商人。我們講操作，我們講未來(lái)城市對(duì)我來(lái)說(shuō)大體上我們基本上講的都十年到二十年這段可見(jiàn)能應(yīng)用、能操作的一個(gè)所謂理想城市當(dāng)中一些技術(shù)、方法和實(shí)踐。我們的未來(lái)特具體，不是一個(gè)抽象的東西，也不是一個(gè)道德的東西。是一個(gè)技術(shù)層面，在十年、二十年我們能做的事。

為什么要這樣講?涉及到未來(lái)城市太復(fù)雜，至少我目前涉及到未來(lái)理想城市的時(shí)候，有五種說(shuō)法。一個(gè)美人得有五種描繪，有說(shuō)身材的，有說(shuō)皮膚的，有說(shuō)是心靈美的。同樣很多種說(shuō)法，現(xiàn)在講理想城市有五種說(shuō)法，我們講未來(lái)十年、二十年各地政府規(guī)劃建設(shè)的未來(lái)城市有五種。第一種我們從規(guī)劃講起，立體城市，立體城市講的是未來(lái)城市當(dāng)中集約的開(kāi)發(fā)模式。講的更多的，剛開(kāi)始的起源講的是跟規(guī)劃有關(guān)。比如說(shuō)現(xiàn)在攤大餅，我們講的攤太多了。所以我們從立體城市來(lái)說(shuō)主要是為了克服攤大餅�，F(xiàn)在我們土地浪費(fèi)太多了，這是不好的現(xiàn)實(shí)。一平方公里我們現(xiàn)在通常只做70到100萬(wàn)平米，投資力度不到100億，很浪費(fèi)。

大家知道最貴的地方國(guó)貿(mào)這一帶，一平方公里大概有500萬(wàn)平米的建設(shè)，這個(gè)地方密度大，帶來(lái)的是便捷我們叫GDP的產(chǎn)出、服務(wù)、效益、城市規(guī)模，這件事情講的最好的是誰(shuí)?我認(rèn)為除了我以外，比我講的還要好的是周其仁。周其仁實(shí)際上一直在講城市的密度問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)問(wèn)題。

舉個(gè)極端的例子，一平方公里到底能擱多少人?最多的在地球上有一百萬(wàn)人。我們平時(shí)一平方公里政府規(guī)劃是多少人?一百人左右，一千人算是很厲害了。但是你在南非的首都一平方公里一百萬(wàn)人。那就沒(méi)有質(zhì)量了，比如說(shuō)監(jiān)獄這么大的號(hào)子裝多少人?人都不活動(dòng)，很小的空間，所以密度跟高沒(méi)有關(guān)系。你可能在南非都是三四層樓高，三四層樓有100萬(wàn)人，一個(gè)人一百平米，這是現(xiàn)在的理想城市。我們講的尺度理想城市的一個(gè)標(biāo)尺。

我們組織去日本考察，不約而同大家規(guī)劃理想城市的時(shí)候，這個(gè)指標(biāo)沒(méi)分歧。我建一個(gè)城市，甚至是一個(gè)大型建筑，假定100萬(wàn)平方米的建筑裝一萬(wàn)人是可以的。包括公共空間、過(guò)道、酒店、寫(xiě)字樓、住宅，所有算起來(lái)一個(gè)人能有一百平米的空間走來(lái)走去這個(gè)是很好的。監(jiān)獄里大概一個(gè)人只有三五十米的空間，這叫不自由。

這個(gè)尺度是我們重要的研究，一個(gè)理想的城市，人和人造空間之間到底多大的尺度是合理的?我們講是人造空間。房地產(chǎn)做一件事情就是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間，汽車(chē)是移動(dòng)的人造空間，房地產(chǎn)是創(chuàng)造固定的人造空間，這個(gè)人造空間是要有價(jià)值，各方面的參與者的經(jīng)濟(jì)都要有合理性，最后能夠有利益擴(kuò)大。所以我們?cè)谶@里邊尋找這個(gè)尺度，否則你建立所謂理想城市要么特別密，要么太松。太密肯定是不對(duì)的，芝加哥一個(gè)地方一平方公里建立兩個(gè)國(guó)貿(mào)，一平方公里建設(shè)一千多平米的建筑。但是太少了，我們現(xiàn)在通常新開(kāi)發(fā)區(qū)太松了。我們花了很我時(shí)間研究疏密，最后結(jié)論就是從數(shù)據(jù)上說(shuō)一平方公里最多比較舒服，又能夠節(jié)約用地控制在500到600萬(wàn)平米，也就5、6萬(wàn)人口，100平米一個(gè)人。在這個(gè)基礎(chǔ)上大疏大密，住的地方松一點(diǎn)。商業(yè)、教育、研發(fā)、酒店、購(gòu)物密一點(diǎn)，最高的建筑一千米正在建，在拉登老家。還要超過(guò)拉登，在多哈，1100米。在一平方公里上安排五百到六百平米建筑，把人住控制在類(lèi)似北京一百米左右，這一帶大體上都是100到120平米。

這些問(wèn)題解決，是圍繞我們未來(lái)理想城市很大一件規(guī)劃上的討論。這個(gè)討論到目前為止我們得到了定性上的統(tǒng)一，聚集緊湊，日本推出緊湊型城市。我們?cè)诔鞘谢�的決議當(dāng)中，提出聚集，空間聚集。最近很多中央文件和政府會(huì)議，領(lǐng)導(dǎo)講話(huà)都提出了反對(duì)攤大餅。理想城市這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有研究明白，我后面講的理想城市你都明白了，這事還不完美。一個(gè)美人是由五個(gè)方面組成的，這是第一個(gè)關(guān)于空間、尺度、規(guī)劃里面又包括了交通，這事都挺復(fù)雜。因?yàn)槟阕龅搅?00萬(wàn)平米，交通怎么解決，空氣、水、災(zāi)難這些事復(fù)雜了。總之這算一類(lèi)問(wèn)題，你要談理想城市，這件事你沒(méi)搞明白，至少不舒服。

第二個(gè)問(wèn)題就是我們現(xiàn)在談到的產(chǎn)城一體，希望未來(lái)理想是產(chǎn)業(yè)和生活和商業(yè)活動(dòng)是在一個(gè)空間里，在一個(gè)地區(qū)，而不是分開(kāi)的。產(chǎn)業(yè)帶來(lái)就業(yè)，就業(yè)帶來(lái)居住這樣一個(gè)良性循環(huán)，保證有持續(xù)的獲利。而不是什么鬼城、空城，睡是睡，就業(yè)是就業(yè)。我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在未來(lái)10年、20年建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，挑戰(zhàn)非常大，這件事非常困難。困難的原因是我們的各個(gè)政策，招商有招商，反而是在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到一個(gè)城市，東南西北都有�，F(xiàn)在一個(gè)城市確實(shí)功能的規(guī)劃，弄個(gè)大劇院，到大劇院多遠(yuǎn)啊。歌劇院、圖書(shū)館，圖書(shū)館社區(qū)圖書(shū)館最重要。大家在國(guó)外生活，跟社區(qū)相關(guān)的圖書(shū)館很重要，隨時(shí)可以用。我們很多公共設(shè)施，包括產(chǎn)業(yè)跟居住怎么有效的融合，這是影響城市要解決的問(wèn)題。

我們?cè)诔鞘凶隽Ⅲw城市的時(shí)候，我們就研究怎么樣來(lái)匹配這個(gè)產(chǎn)業(yè)。有些產(chǎn)業(yè)你今天來(lái)了，明天就沒(méi)了。那就能帶來(lái)了很多問(wèn)題，又要升級(jí)，又要折騰。有些產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展，后來(lái)我們就研究，最后發(fā)現(xiàn)三個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果在一個(gè)未來(lái)得城市里邊，他需要持續(xù)不需要折騰太厲害。一個(gè)就是醫(yī)療健康，大家知道現(xiàn)在醫(yī)療健康是一個(gè)特別大的產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)醫(yī)院兩萬(wàn)二三這個(gè)數(shù)量，公立、私立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。民辦有一萬(wàn)兩千家左右，剩下是公立。這些健康產(chǎn)業(yè)都聚焦在看病，看病花了我們所有錢(qián)。大健康里這部分占1/3，另外病前占1/3，病后康復(fù)養(yǎng)老占1/3。所謂大健康就把這事往前延長(zhǎng)，往后延長(zhǎng)，變成大健康。

健康產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)他的最大的好處就是就業(yè)系數(shù)好，而且是剛需，你還得買(mǎi)單，就業(yè)系數(shù)高。就業(yè)系數(shù)對(duì)我們產(chǎn)城一體當(dāng)中的研究非常的重要。你比如說(shuō)做金融，一個(gè)人可以管一千億、一萬(wàn)億都是個(gè)數(shù)，它的后臺(tái)可以放到昌平、通縣，呼叫中心都擱里邊。就業(yè)系數(shù)低，資本規(guī)模一樣，就業(yè)人可以比較少。但是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就業(yè)系數(shù)高，我們不去講那些不健康的，政府不歡迎的，批判的。我們講健康的，看病這件事一張病床可以帶動(dòng)三到六個(gè)人就業(yè)，這個(gè)就業(yè)系數(shù)很高。這個(gè)五星級(jí)酒店就業(yè)系數(shù)一個(gè)房間帶動(dòng)1.5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。三個(gè)人開(kāi)兩間房，這個(gè)五星級(jí)酒店你一聽(tīng)有多少間房，再算配置的人，你就知道這個(gè)五星級(jí)是假還是真。如果說(shuō)這有三百?gòu)埓�，至少�?50個(gè)員工，他只有200個(gè)員工，肯定忽悠我。人牛逼了，伺候人多了，這就是高檔。你像醫(yī)療是三到六個(gè)人就業(yè)機(jī)會(huì)，酒店里邊什么叫精品酒店?精品酒店非常簡(jiǎn)單，一個(gè)房間六個(gè)人服務(wù)，就叫阿曼。什么是經(jīng)濟(jì)型酒店，一個(gè)大媽管一層樓這是經(jīng)濟(jì)型酒店。服務(wù)業(yè)醫(yī)療就業(yè)系數(shù)，一個(gè)房間帶動(dòng)三到六個(gè)人就業(yè)。所以如果我們?cè)谝粋�(gè)城市里有五千張病床就有兩萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

研究產(chǎn)城一體這是一個(gè)方向，未來(lái)理想城市里健康醫(yī)療服務(wù)業(yè)是很大的一個(gè)帶動(dòng)就業(yè)，同時(shí)又創(chuàng)造收入，提升服務(wù)質(zhì)量和健康水平的一個(gè)很好的行業(yè)。我們?cè)诹Ⅲw城市研究里按照五千張病床設(shè)置，有康復(fù)，有醫(yī)療，醫(yī)療里面有綜合，有綜合，有專(zhuān)科。

第二個(gè)產(chǎn)業(yè)我們認(rèn)為在一個(gè)城市里要作為理想城市，我們認(rèn)為是教育研究。比如說(shuō)跟醫(yī)療配合的教育，現(xiàn)在是護(hù)理。老年人你得有人護(hù)理，倚老賣(mài)老，撒嬌，找人護(hù)理。開(kāi)始需要護(hù)理，但是現(xiàn)在商業(yè)化養(yǎng)老，社會(huì)化養(yǎng)老大概占到整個(gè)養(yǎng)老份額5%左右，這部分現(xiàn)在需要大量的護(hù)理人員。這些你可以用教育，成人教育，專(zhuān)業(yè)教育，教育是持續(xù)性，是保持城市活力，創(chuàng)造精神和文明傳承一個(gè)重要的，既是一個(gè)產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)人類(lèi)生存發(fā)展的必要。所以在一個(gè)城市發(fā)展教育帶動(dòng)研發(fā)這個(gè)就業(yè)系數(shù)也比較高。牛逼教授可以有很多人替你加班，你還可以創(chuàng)造很多其他的生物。

第三個(gè)還有很有意思的事，在理想城市里可以立起來(lái)的行業(yè)就是都市農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)工業(yè)化，這件事情就在我們北京邊上，大家可能不干這活，不太留神。北京邊上平谷有一小孩理工男，這個(gè)理工是農(nóng)大，搞農(nóng)業(yè)。經(jīng)過(guò)幾年借錢(qián)發(fā)展創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造了一個(gè)植物工廠，植物工廠日本早先有，新加坡也有。他在三萬(wàn)平米一個(gè)破廠房里一年創(chuàng)造七千萬(wàn)到一個(gè)億的收入。為什么?你說(shuō)這種菜擱20層，坐人就這一層，這么高就是浪費(fèi)。這哥們做的種菜的售價(jià)是成本的三倍到五倍，不需要陽(yáng)光，這是科學(xué)。這哥們創(chuàng)造了都市農(nóng)業(yè)。中國(guó)的人工便宜，設(shè)備日本引進(jìn)貴，他革新創(chuàng)新，最后把人的成本稍微提高點(diǎn)�，F(xiàn)在做的只有日本1/10的成本。生產(chǎn)一斤野菜比從運(yùn)的便宜多了。

今后在城市里，如果拿一個(gè)大廈做植物工廠，再拿一大廈養(yǎng)豬養(yǎng)鴨。荷蘭已經(jīng)有這樣一個(gè)建筑。做的特別的藝術(shù)。一個(gè)給我們立體城市做設(shè)計(jì)一個(gè)公司。他在建筑做的設(shè)計(jì)非常好，豬晚上燈光打的像藝術(shù)性，豬也很重要，溜達(dá)和不溜達(dá)是豬對(duì)價(jià)值體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用豬1.2平米一套，豪華豬30平米一套，居住面積30米是豪華豬，1.2平米是經(jīng)濟(jì)適用豬。而且沒(méi)有異味，把豬的味道經(jīng)過(guò)處理然后沼氣發(fā)電，荷蘭已經(jīng)有了這個(gè)東西。

理想城市未來(lái)就是這樣，不要大老遠(yuǎn)把豬運(yùn)到這里，說(shuō)完了之后賣(mài)肉，太復(fù)雜。把豬殺了，就地加工，然后配送你家，不用太辛苦。牛奶擱樓上，沒(méi)有說(shuō)牛奶在地上產(chǎn)奶低，在20樓就產(chǎn)奶就高。老說(shuō)接地氣，接地氣就是住平房人考北大概率高，一定生兒子啊?沒(méi)有證明�，F(xiàn)在考上北大大部分都住樓房，所以說(shuō)牛高了奶并不少，也就可以建一個(gè)大廈，30層以上全養(yǎng)牛。10到20樓養(yǎng)雞，我認(rèn)為未來(lái)理想城市是這樣。

農(nóng)業(yè)現(xiàn)在屋頂、陽(yáng)臺(tái)，北京有兩個(gè)數(shù)字特別有意思。我們講北京離理想城市還有距離，從產(chǎn)業(yè)上來(lái)看，北京屋頂連起來(lái)有300平方公里，拿100平方公里全種菜，北京吃菜問(wèn)題解決一大半�，F(xiàn)在的屋頂都沒(méi)有好好用，這是一個(gè)問(wèn)題。

北京地下住了三百萬(wàn)人，北京差不多三千萬(wàn)人，有1/10住地下，地下室如果全用來(lái)種蘑菇，種野菜，咱都齊活了，而且還便宜，不需要大老遠(yuǎn)拿過(guò)來(lái)。

未來(lái)城市的產(chǎn)業(yè)和城市的融合已經(jīng)給我們很多的指向，可以做的更好，這是理想城市。你想首先住在一平方公里內(nèi)，上學(xué)、工作走路都在一千米以?xún)?nèi)。垂直，迪拜880米，從一樓到880米57秒，垂直很快，不堵車(chē)。另外產(chǎn)業(yè)跟城市融合，生活也巨方便，還干凈。另外兒童教育，訓(xùn)練都從小跟著農(nóng)業(yè)生活都很親近。所以產(chǎn)業(yè)這件事情可以是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也可以是若干產(chǎn)業(yè)，也可以是剛才講的高級(jí)的傳統(tǒng)奶業(yè)和都市型的服務(wù)業(yè)。

我們講的理想城市，產(chǎn)業(yè)這件事情不解決，睡完了到那上班去。在內(nèi)蒙擠奶，到北京變成牛奶，加工出去。又跑到昌平，再跑到南邊做冰激淋，這么倒騰。你這么倒騰這個(gè)城市就亂了。我剛才講的這么多的亂，就是給交通添了很多無(wú)序的亂。

我最近投了一個(gè)改善房地產(chǎn)的項(xiàng)目很有意思，也是有一個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們現(xiàn)在都是做投資。不一定自己去做，但是公司有一些專(zhuān)業(yè)去看別人的。有一個(gè)團(tuán)隊(duì)說(shuō)，這個(gè)人說(shuō)我就一件事，老跟老婆吵架。為什么?一到周末就要帶小孩學(xué)這學(xué)那，大老爺們開(kāi)車(chē)從這頭到那頭，一會(huì)學(xué)鋼琴，一會(huì)學(xué)那個(gè)，煩死了。老婆天天叨叨，能不能集中到一塊。一個(gè)樓里，一開(kāi)往那停，我玩去了，該學(xué)都學(xué)完了，這是男人思維。老婆是用這個(gè)來(lái)考驗(yàn)?zāi)銗?ài)不愛(ài)這個(gè)家庭，老婆永遠(yuǎn)都是沒(méi)邏輯的。他覺(jué)得你奔波越辛苦，越愛(ài)，基本就是這個(gè)邏輯。大老爺們想法非常簡(jiǎn)單，你這能不能給我集中一點(diǎn)，我開(kāi)車(chē)去，全給照顧好了，學(xué)這個(gè)，學(xué)那個(gè)，學(xué)到晚上幾點(diǎn)，然后晚上接走。這個(gè)朋友跟我說(shuō)老板我要研究這個(gè)事，研究出來(lái)很好的商業(yè)模式，每一個(gè)大概一萬(wàn)二到一萬(wàn)五千平米一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)面積，里面有各種當(dāng)先最重要的教育、課程。眾創(chuàng)空間是創(chuàng)業(yè)方面，他把孩子的教育全放在這里，里邊有男家長(zhǎng)休息、女家長(zhǎng)休息，中間管餐，還有一些服務(wù)都弄在一起。三百萬(wàn)人的城市，大概有12到15個(gè)地方，在城市里把它分布好，以后這種移東就沒(méi)有了。這是產(chǎn)業(yè)和城市的關(guān)系。

還有一個(gè)是我們講節(jié)能環(huán)保，這個(gè)講的很多了。前面講了兩個(gè)，都有助于降低碳排放。除此之外，我們講生態(tài)城市，零污染城市，這些全世界已經(jīng)有很多標(biāo)準(zhǔn)。全世界舊城改造還有德國(guó)也有一些，新加坡也在做，這個(gè)給我們的資訊答案是最多的，這是生態(tài)城市。

第四智慧城市，這個(gè)現(xiàn)在比較熱鬧，智慧城市相關(guān)的技術(shù)太多，都是賣(mài)東西的。你一干這個(gè)就發(fā)現(xiàn)很容易掉坑里。都是賣(mài)東西的跟你講，但事實(shí)上我看了IBM、谷歌，MIT做未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室講的就是這智慧，那智慧�，F(xiàn)在尤其是虛擬現(xiàn)實(shí)，智慧人，機(jī)器人這些。智慧到哪?今后十年、二十年，人機(jī)協(xié)調(diào)，物聯(lián)網(wǎng)多了，這些活也是說(shuō)不盡的活。智慧城市最終給我們居住的人帶來(lái)便利、安全。比如說(shuō)手機(jī)復(fù)雜到對(duì)中老年男女都已經(jīng)太復(fù)雜了，小孩沒(méi)問(wèn)題。

如果一個(gè)智慧城市復(fù)雜到操作太麻煩，你比如說(shuō)我在臺(tái)灣有個(gè)房，海外有個(gè)房，智慧城市都可以操作。我有一點(diǎn)我到臺(tái)北回家，我關(guān)不上了，這個(gè)智慧和大陸的智慧不聯(lián)網(wǎng)。最后遠(yuǎn)程打電話(huà)找這個(gè)，遠(yuǎn)程遙控。說(shuō)這個(gè)智慧城市怎么樣方便于我們中老年人，這個(gè)很重要。方便所有人的使用，現(xiàn)在很多地方的智慧城市的發(fā)展越來(lái)越進(jìn)步，確實(shí)社會(huì)、程序管理需要培訓(xùn)。

第一沒(méi)有社保問(wèn)題，現(xiàn)在人工成本特別高。第二不困，咱能保證不困。第三道德風(fēng)險(xiǎn)，你搞不定，你給錢(qián)，給女人他不要。不用教育，直接站著就站了。第四抓住你還不撒手，沒(méi)有撒手程序，你跟他沒(méi)法談。第五你拿刀威逼利誘，人家寧死不屈，沒(méi)有投降程序。

智慧城市最后落到實(shí)處讓它感覺(jué)到更安全，更方便，操作也很簡(jiǎn)單�，F(xiàn)在一個(gè)城市的管理，光安全中國(guó)你知道多少保安嗎?400萬(wàn)，現(xiàn)在注冊(cè)安保公司下面保安有400多萬(wàn)城市的。400萬(wàn)保安，如果用智能機(jī)器人，智慧城市，我估計(jì)這保安大部分都轉(zhuǎn)崗干別的讓大家舒服的事，但是城市的安全會(huì)大大提高。當(dāng)然我們還有很多智慧帶來(lái)的好處，可以預(yù)警，氣候，人工駕駛�？萍嫉陌l(fā)展太快了，智慧城市理論上可以分成若干個(gè)系統(tǒng)來(lái)研究，有基礎(chǔ)，有應(yīng)用部分�？傊�我覺(jué)得未來(lái)城市，智慧城市是一大塊。

最后一塊我想稍微講一下，現(xiàn)在研究比較少，社會(huì)管理。剛才其實(shí)已經(jīng)講到如果一個(gè)城市，我們講理想城市有這么多好事，疊加到一起人跟人的關(guān)系就發(fā)生了變化。社會(huì)怎么管理?比如說(shuō)圍墻都推倒，開(kāi)放了，社會(huì)管理和圍起來(lái)的管理是不一樣的。社會(huì)管理在理想城市、未來(lái)城市當(dāng)中現(xiàn)在是被忽悠的。前四個(gè)已經(jīng)很多人，現(xiàn)在社會(huì)管理很少。

我有一點(diǎn)偏好，我就研究這個(gè)事，為了這個(gè)我在新加坡讀了一個(gè)工農(nóng)政策。我覺(jué)得有意思，新加坡的社會(huì)管理。大家之知道新加坡是華人社會(huì)，華族占80%左右。他這個(gè)管理包括北歐一些社會(huì)的管理，他們都有一個(gè)共同性，很有意思。社會(huì)政策比較社會(huì)主義，生產(chǎn)過(guò)程比較資本主義，這是他的道理。

實(shí)際上社會(huì)主義的原意是公平、集體，這個(gè)詞最早是從拉丁文到德文到英文，最后轉(zhuǎn)到日文，然后日本留學(xué)生根據(jù)漢語(yǔ)翻譯出來(lái)，社會(huì)人群。魯迅寫(xiě)到社系，就是人集中到一起一堆一堆，社會(huì)主義是集體主義和公平。社會(huì)主義核心是眾人利益，公共利益的一個(gè)公平性。社會(huì)法典當(dāng)中要突出公平性，新加坡也是這樣，蘇黎世，北歐都是這樣。醫(yī)療、住房、教育這些普惠性的服務(wù)質(zhì)量很高，成本很低。你個(gè)人不用花什么錢(qián)了，剩下你個(gè)人的錢(qián)，主要用來(lái)你個(gè)人的成長(zhǎng)和度假和別的事。我們現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)政策在生產(chǎn)過(guò)程過(guò)分強(qiáng)調(diào)公平，沒(méi)有效率的。再分配社會(huì)政策講效率，社會(huì)政策講什么效率呢?社會(huì)政策是公平。

我們說(shuō)立體城市，我自己做個(gè)小實(shí)驗(yàn)。我算一筆帳，我按照社區(qū)公益基金和美國(guó)社區(qū)俱樂(lè)部的辦法組織一個(gè)社會(huì)管理體系。比如我們建500萬(wàn)平米，我每平米抽200塊錢(qián)出來(lái)，所謂200塊錢(qián)就是我規(guī)劃的力度稍微高點(diǎn)，樓盤(pán)價(jià)格低，我加200塊錢(qián)成本。500萬(wàn)平米就是10億，10億我交給戴總這邊理財(cái)，就算6000萬(wàn)到8000萬(wàn)，我再做一個(gè)組合加杠桿，我給大家買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)。你想我這社區(qū)里一共2.5萬(wàn)到3萬(wàn)個(gè)家庭，我就拿這個(gè)錢(qián)送菜補(bǔ)交通就公平了。這而言，它的福利遠(yuǎn)高于立體城市以外的福利，我是可持續(xù)，這10億在這。我每年贈(zèng)，碰到好了贈(zèng)一億，碰到不好贈(zèng)五千萬(wàn)，每年有六千萬(wàn)做一個(gè)模型補(bǔ)貼。大家看病，大病都給報(bào)了，這是公平性。

這些事實(shí)際上在社會(huì)管理當(dāng)中，未來(lái)理想城市的社會(huì)管理當(dāng)中，涉及到的基本生存條件的這部分應(yīng)該是公平為主，普遍提高水平，創(chuàng)造財(cái)富的這一部分，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)這一部分。人群怎么組織，未來(lái)有這么高科技，機(jī)器人介入之后，警察要不要?警察與機(jī)器人之間關(guān)系怎么處理。無(wú)人駕駛之后交通怎么組織，社會(huì)管理都亂了。兩個(gè)機(jī)器人刮蹭，你怎么處理。無(wú)人駕駛的車(chē)你碰瓷跟誰(shuí)要錢(qián)去，這都是社會(huì)問(wèn)題。

未來(lái)理想城市，未來(lái)城市的社會(huì)管理，現(xiàn)在缺少特別多的關(guān)注。其實(shí)已經(jīng)帶來(lái)了非常多的問(wèn)題，就像智慧城市，生態(tài)都是社會(huì)問(wèn)題。所謂社會(huì)問(wèn)題就是人和人之間，群體和群體之間彼此之間銜接制度文化規(guī)則，這些東西未來(lái)城市要好好規(guī)劃。否則你光弄機(jī)器了，別的跟不上，理想城市還是不行。

我們不想生活在規(guī)劃也很好，也很低碳，但是人和人見(jiàn)面總想打架，這不行。我來(lái)之前剛看一本書(shū)，講蘇黎世集資建房住房合作社的故事。蘇黎世這個(gè)地方也很好勇斗狠，慢慢把公共社會(huì)福利均等化，提高水平。1/3的住房是用集資建房，成本很低，政府賺錢(qián)，質(zhì)量很好。大家在這方面開(kāi)銷(xiāo)非常少，所以他的收入購(gòu)買(mǎi)率都是全球第一。人和人之之間很和諧，天天想著文明友愛(ài)的事情。生活中容易不妥協(xié)的矛盾是由于生存，過(guò)了生存線(xiàn)以后大家就容易商量了，要臉的事可以商量，要命的事不可以商量。叢林法則都是要命的事商量，要臉的事不可以商量。人你要是這么想，還是可以談的，但是要命的事不能談，基本會(huì)出現(xiàn)很大的沖突。所以社會(huì)管理現(xiàn)在是未來(lái)城市最重要的一個(gè)管理。

以上其實(shí)我只是講了一個(gè)開(kāi)頭，未來(lái)城市要解決這五個(gè)方面的問(wèn)題，著眼于十年、二十年之內(nèi)能解決的問(wèn)題。在實(shí)踐當(dāng)中真的很不容易，因?yàn)榻�立未�?lái)城市的主體，現(xiàn)在看基本上有三種路徑。我們是干活的人，一種是政府為主體，一種是我們企業(yè)為主體，第三是老城改造，政府和企業(yè)一起建立理想城市。這三種路徑應(yīng)該說(shuō)我現(xiàn)在看來(lái)第三種路徑最現(xiàn)實(shí)。因?yàn)檎�府劃一個(gè)新區(qū)，要想建立一個(gè)新城市，政府對(duì)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃的看法過(guò)些年又改動(dòng)很麻煩。企業(yè)力量太小，除非你說(shuō)某一個(gè)超級(jí)財(cái)團(tuán)幾家合起來(lái)整。通常我說(shuō)企業(yè)你就在日本一個(gè)企業(yè)整幾十年，也不是那么快。其實(shí)現(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)注的是傳統(tǒng)的城市，政府定一些好的規(guī)則，由企業(yè)做一些微觀創(chuàng)新。交通體系、用水體系、屋頂、改造，慢慢倒，最后城市變成未來(lái)城市，每天都有進(jìn)步�？赡苁�年二十年之后，真的成了。我講蘇黎世，講的北歐這些小城市都是這么倒飭來(lái)的。都是原有城市做一些廠家、企業(yè)，做一些微觀自己的東西，政府給一些規(guī)則和政策，這樣城市慢慢升級(jí)到一個(gè)理想城市。

所以理想城市，未來(lái)城市不是說(shuō)我們一廂情愿做一個(gè)好的規(guī)劃，有幾個(gè)偉大的人，政府之企業(yè)家、英雄、規(guī)劃師就能搞定的，迄今為止建立的理想城市。今天的城市那時(shí)候談，大部分從過(guò)去一百年談，理想城市最合理產(chǎn)生的方式我們講與時(shí)俱進(jìn)，就是在老城市每一天有很多企業(yè)都在做更新改造，逐步的完善，嫁接新技術(shù)，引進(jìn)新服務(wù)，調(diào)整新規(guī)則，建立新秩序，發(fā)展新城市。這是一個(gè)常態(tài)，這是我認(rèn)為未來(lái)理想城市這是一個(gè)最重要的。