目前，不同商品房的成本構(gòu)成差異太大，一些說不清、道不明的‘灰色成本’，更讓利潤率成為一筆政府與房企‘各說各話’的糊涂賬。”房產(chǎn)界專家均認(rèn)為，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱。而在解謎過程中，“政府的角色尤為關(guān)鍵”。10月22日，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發(fā)商)合理利潤率并控制在10%左右�！背鰞r格區(qū)間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。
盡管陜西省建設(shè)廳房產(chǎn)監(jiān)管處處長張繼剛對媒體表示,“限利令”是對中央“一房一價、明碼標(biāo)價”政策的細(xì)化，目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起。但為何確定利潤率是10%？其回應(yīng)是：總體來看，陜西省多數(shù)樣本的利潤率均在10%上下。
日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》權(quán)威統(tǒng)計稱，我國房地產(chǎn)行業(yè)2007年以后的年均利潤率是30%左右，已超出工業(yè)整體水平約10個百分點。國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率，接近甚至超過了50%。
另一種可能性的呼聲更高。即有業(yè)內(nèi)人士指出，在一些房地產(chǎn)管理部門和物價部門，基本上是以開發(fā)商報送的商品房建造成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，進行核算利潤率，并不核查上述商品房成本數(shù)據(jù)“是否真實”。房地產(chǎn)業(yè)的利潤率從來都沒有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，從10%-55%皆有。且媒體與學(xué)界統(tǒng)計的數(shù)字，與地產(chǎn)界常相距甚遠(yuǎn)。
據(jù)2011年4月新華網(wǎng)報道，2009年，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。而房地產(chǎn)利潤的合理區(qū)間，國際慣例通常是不超過5%。此外，據(jù)人民網(wǎng)報道，去年商務(wù)部專家梅新育稱，他對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤率的估算是34.7%。全國政協(xié)委員劉明華也證實，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在30%以上。
針對為何學(xué)界與開發(fā)商會如此“各說各話”，呂隨啟副主任的答案是，除計算口徑不同外，關(guān)鍵之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既難以公開，又無法測量，以致房價雖一路高企，開發(fā)商卻仍嫌賺得不夠。
“房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢的房價為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價格；20%-30%是稅費，稅與費合計數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動等，一般10%-20%才是利潤。”李戰(zhàn)軍向中國青年報記者詳解。
有評論指出，“限利令”若出臺細(xì)則，需注意兩方面：一是政府部門所掌握的房價構(gòu)成元素應(yīng)該公開；二是對開發(fā)商的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等，引入第三方獨立評估機制。呂隨啟副主任對此表示贊同。“當(dāng)前情況下，可限利的空間很大，政府不應(yīng)只盯著開發(fā)商，自己應(yīng)該出更多力。”呂隨啟副主任表示，“比如，如果土地出讓金和相關(guān)稅費降下來了，至少可公開的成本能更趨合理；如果30%的‘灰色成本’也在陽光下被避免了，目前的房價‘打?qū)φ邸紱]有問題�！�
王才亮的觀點則更加直接：“房價調(diào)控的關(guān)鍵，是‘市場的歸市場，政府的歸政府’。調(diào)控既要把政府拿走的利益降下來，避免政府通過房地產(chǎn)牟利；也意味著政府承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，包括減稅、限購、限貸、信息公開，也包括建設(shè)中低收入家庭也能買得到的房子�！�
“商品房價格高出來的部分，政府應(yīng)該投入到保障性住房里邊。保障房的供給充足了，中低收入家庭對商品房的需求也會減少，部分商品房的價格會更趨合理，這是一種良性循環(huán)。”周序中最后說。
