以房養(yǎng)老何去何從
今年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，其中 “以房養(yǎng)老”被提及，而這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”。“隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的�！蹦暇┦欣淆g辦副主任陳斌表示。
老齡化社會(huì)跑步到來(lái)，讓以房養(yǎng)老話題在剛剛過(guò)去的重陽(yáng)節(jié)里炙手可熱。2011年底，我國(guó)60歲以上的老年人口為 1.85億，占總?cè)丝?3.7%，第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰已經(jīng)到來(lái)。在目前1.85億老人中，失能和半失能老人就達(dá)到3300萬(wàn)，隨著高齡老人的逐年增多，不能自理老人的比例不斷增加。“養(yǎng)兒防老”是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，可現(xiàn)在，“養(yǎng)兒防老”已很難跟上時(shí)代的發(fā)展，隨著“421”家庭結(jié)構(gòu)的形成，以及人口流動(dòng)成為常態(tài)，家庭養(yǎng)老功能越來(lái)越弱，大中城市空巢家庭達(dá)到70%，這一連串?dāng)?shù)字的背后是嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢(shì)。
今年，《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中首次以官方的身份，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)，使老年人基本生活有切實(shí)可靠的收入保障，不斷提高老年人的生活質(zhì)量。但如同寬闊的湖面被丟進(jìn)一粒小石子，層層漣漪很快消失無(wú)形。
目前國(guó)內(nèi)一家銀行正在北京和長(zhǎng)沙試點(diǎn)推出經(jīng)過(guò)改良的“養(yǎng)老按揭”模式。該業(yè)務(wù)規(guī)定，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人合理需要的資金確定。累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。養(yǎng)老貸款的用途包括各類(lèi)日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出、醫(yī)療保障支出等。
目前，“以房養(yǎng)老”在美國(guó)、加拿大、新加坡等國(guó)家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。而國(guó)內(nèi)一些城市，已經(jīng)將這種養(yǎng)老方式作為一個(gè)方向，并開(kāi)始了一些試點(diǎn)。但是在短時(shí)間內(nèi)，“以房養(yǎng)老”條件還不成熟，真正實(shí)現(xiàn)還有待時(shí)日。
看上去“以房養(yǎng)老”是個(gè)不錯(cuò)的養(yǎng)老解決方案，可理想?yún)s與現(xiàn)實(shí)差距巨大。阻礙以房養(yǎng)老的這些原因究竟有沒(méi)有解決方案？南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補(bǔ)充答案”，而非“標(biāo)準(zhǔn)答案。即使“補(bǔ)充答案”答得再完美，如果標(biāo)準(zhǔn)答案缺胳膊少腿，能給高分嗎？因此，在法律法規(guī)缺失，制度設(shè)計(jì)缺失的前提下，“以房養(yǎng)老”還很難談起；另外，人們觀念上的轉(zhuǎn)變以及房?jī)r(jià)變化，都會(huì)制約進(jìn)程，由此可見(jiàn)，“以房養(yǎng)老”還有很長(zhǎng)的路要走。
今年《老年人權(quán)益保障法》修訂草案中并未涉及“以房養(yǎng)老”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在將來(lái)修訂老年人權(quán)益保障法時(shí)應(yīng)當(dāng)加入這一內(nèi)容。但事實(shí)上沒(méi)這么簡(jiǎn)單，“以房養(yǎng)老”牽涉面比較廣，不宜在這個(gè)法律中作出具體規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)著重從金融、房產(chǎn)的法規(guī)角度入手。
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，一般會(huì)要求用于抵押的房屋價(jià)值在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定，這樣才能有效降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，否則市場(chǎng)的大起大落會(huì)降低“以房養(yǎng)老”的吸引力，恐怕銀行也要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或者由第三方來(lái)?yè)?dān)保才行。
以 “限貸”、“限購(gòu)”為手段的調(diào)控，在一定程度上打擊了樓市的投資客，擠壓出了不少投資人群，但是仍然沒(méi)有改變他們投機(jī)的想法。今年樓市成交量回升后，不少投資客又回來(lái)了。因此，只能對(duì)樓市采取長(zhǎng)效的有效的精準(zhǔn)調(diào)控，回歸住宅本身的消費(fèi)而不是投機(jī)屬性，防止樓市的大起大落，才能促成“以房養(yǎng)老”的施行。
