[提要] 在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售步伐加快。全國許多地方，盡管有多部門進(jìn)行嚴(yán)管，但小產(chǎn)權(quán)房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢(shì)，背后三大推力強(qiáng)勁，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京、深圳等房?jī)r(jià)較高城市，已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量1/10—1/5。小產(chǎn)權(quán)房治理路竟路在何方？
小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕
在全國許多地方，盡管有多部門進(jìn)行嚴(yán)管，但小產(chǎn)權(quán)房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢(shì)，背后三大推力強(qiáng)勁，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京、深圳等房?jī)r(jià)較高城市，已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量1/10—1/5。小產(chǎn)權(quán)房治理路竟路在何方？從實(shí)際情況看，小產(chǎn)權(quán)房并沒因此隱匿，而是改頭換面“包裝”變異成會(huì)所、休閑項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式悄然入市，呈遍地開花之勢(shì)。
在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售步伐加快。一些大城市周邊的農(nóng)村，利用宅基地興建會(huì)員制養(yǎng)老中心、私人會(huì)所或大公司培訓(xùn)中心，變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房。值得注意的是，隨著相關(guān)部門對(duì)別墅項(xiàng)目“禁地”，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。一些開發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產(chǎn)、農(nóng)旅綜合體，大打政策擦邊球，山里地里長(zhǎng)處各色休閑房。
盡管有關(guān)部門明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn)，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無限等優(yōu)勢(shì)，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕、變異蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長(zhǎng)”脫離了普通公眾的承受范圍，高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。小產(chǎn)權(quán)房一般比周邊樓盤價(jià)格低一半，低價(jià)優(yōu)勢(shì)解決了部分支付不起高房?jī)r(jià)人群的居住需求，“只要高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場(chǎng)”。
其次，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)名稱指向的是我國目前的土地制度安排�，F(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價(jià)”。巨大的利益使得小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村雨后春筍般生長(zhǎng)。
再次，監(jiān)管不到位執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)，終致小產(chǎn)權(quán)房越積越多。一方面，監(jiān)管不嚴(yán)讓村莊之間互相攀比，另一方面，執(zhí)法不嚴(yán)使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張，最終尾大不掉。雖然國家有關(guān)部門三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時(shí)果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度，才導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥痼疾。堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng)，各級(jí)政府以及國土、規(guī)劃、建設(shè)、綜合執(zhí)法等多個(gè)部門都負(fù)有責(zé)任，但因?yàn)闆]有利益所得、又是個(gè)“燙手山芋”，“九龍治水”最終導(dǎo)致沒有人真正去管。
對(duì)一切規(guī)劃、在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要叫停，建好未銷售的，堅(jiān)決不允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)厲查處隱蔽在“休閑農(nóng)莊”“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目，做到不再有增量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。對(duì)存量處理要做到從嚴(yán)、分類、穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房不能合法化，應(yīng)依法堅(jiān)決予以拆除，還原土地本來面貌。而對(duì)最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，宜盡快補(bǔ)辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳有關(guān)出讓金和稅費(fèi)。對(duì)已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購房的人員，需要補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付。
有專家表示，主管部門應(yīng)出臺(tái)政策，將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售空置的部分小產(chǎn)權(quán)房，質(zhì)量驗(yàn)收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏俊Ｕ嬲晟莆覈》勘Ｕ象w系，做到商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購房人群的需求，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延的市場(chǎng)基礎(chǔ)。應(yīng)加快改革，實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)，達(dá)到同地、同權(quán)、同價(jià)，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房變異蔓延問題。
當(dāng)然，從目前來看，小產(chǎn)權(quán)房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動(dòng)土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場(chǎng)，堵住小產(chǎn)權(quán)房生長(zhǎng)的制度漏洞，將其化約到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。
