[提要] 在樓市調控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產權房建設、銷售步伐加快。全國許多地方，盡管有多部門進行嚴管，但小產權房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢，背后三大推力強勁，機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小產權房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產市場銷售總量1/10—1/5。小產權房治理路竟路在何方？
小產權房禁而不絕
在全國許多地方，盡管有多部門進行嚴管，但小產權房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢，背后三大推力強勁，機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小產權房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產市場銷售總量1/10—1/5。小產權房治理路竟路在何方？從實際情況看，小產權房并沒因此隱匿，而是改頭換面“包裝”變異成會所、休閑項目、養(yǎng)老地產等形式悄然入市，呈遍地開花之勢。
在樓市調控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產權房建設、銷售步伐加快。一些大城市周邊的農村，利用宅基地興建會員制養(yǎng)老中心、私人會所或大公司培訓中心，變相出售或出租小產權房。值得注意的是，隨著相關部門對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉戰(zhàn)農村。一些開發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產、農旅綜合體，大打政策擦邊球，山里地里長處各色休閑房。
盡管有關部門明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續(xù)較簡、準入無限等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產權房禁而不絕、變異蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長”脫離了普通公眾的承受范圍，高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優(yōu)勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。小產權房一般比周邊樓盤價格低一半，低價優(yōu)勢解決了部分支付不起高房價人群的居住需求，“只要高房價的現(xiàn)狀不改變，小產權房就一直有市場”。
其次，小產權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排�，F(xiàn)有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。巨大的利益使得小產權房在農村雨后春筍般生長。
再次，監(jiān)管不到位執(zhí)法不嚴格形成負面示范效應，終致小產權房越積越多。一方面，監(jiān)管不嚴讓村莊之間互相攀比，另一方面，執(zhí)法不嚴使得購買小產權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產權房存量快速擴張，最終尾大不掉。雖然國家有關部門三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度，才導致小產權房逐步做大成為頑癥痼疾。堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規(guī)劃、建設、綜合執(zhí)法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒有人真正去管。
對一切規(guī)劃、在建的小產權房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閑農莊”“旅游地產”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產權房建設項目，做到不再有增量小產權房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。對存量處理要做到從嚴、分類、穩(wěn)步推進。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產權房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補繳有關出讓金和稅費。對已經(jīng)銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
有專家表示，主管部門應出臺政策，將城鄉(xiāng)結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分小產權房，質量驗收合格后，轉變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏�。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經(jīng)濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求，堵住小產權房蔓延的市場基礎。應加快改革，實行國有建設用地和集體建設用地統(tǒng)一市場，達到同地、同權、同價，以制度改革從根本上解決小產權房變異蔓延問題。
當然，從目前來看，小產權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動搖，促進房價持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場，堵住小產權房生長的制度漏洞，將其化約到統(tǒng)一的房地產市場之中。
