[摘要]房地產(chǎn)茲事體大，需要警惕，再警惕。其歸宿應近乎“資本密集型制造業(yè)”，不應成為對資源吸附力過強、毛利率過高的特殊行業(yè)。環(huán)顧整個世界，一個國家的經(jīng)濟雄起必須有實體經(jīng)濟雄起作為底子，沒有哪一個國家是靠炒作房產(chǎn)的紙上富貴實現(xiàn)富裕社會的。
十年后房價怎么辦
國家統(tǒng)計局原局長邱曉華先生近日表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒有結(jié)束，未來房價不會暴跌。他的主要論據(jù)是，中國的工業(yè)化和城市化沒有結(jié)束，對住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態(tài)，這對房地產(chǎn)行業(yè)有較大的支撐；只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會進入收縮期，這個階段可能10年之后才會到來。
應該說邱先生的論斷并不出奇，不僅和民眾的共識是基本一致的，也與任志強先生等其他牛人的觀點接近。這就糟糕了。
對資產(chǎn)品的估值達到高度一致的時候，往往也就是拐點臨近的時候。近的如白酒股，從茅臺到酒鬼，怎么看怎么讓人愛，怎么看都支持連漲十年，結(jié)果一個塑化劑就讓驕子變棄兒。稍遠的如股市，我早說了，現(xiàn)在看到1000點的和當初看到10000點的，都是同一撥人，這撥人那時候喊出的口號豪氣干云，乃至我現(xiàn)在都記得，正所謂“估值的天空沒有盡頭”。
而如果以股票估值方法看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)遠超6000點水平。以房租回報率來說，現(xiàn)在北上廣深等一線城市一般在2%甚至不到的水平。如果把房地產(chǎn)看成是股票類資產(chǎn)，那么它的估值對應市盈率大概是50倍。以北京為例，一套三百萬元總價的住宅，月租金四五千元，以五千元算，年租金不過六萬元。即使買著全款不計利息，也要50年收回成本。目前滬深300股指平均市盈率是多少？十倍不到！這等于說，如果房子買的目的不是“真愛型”的自住，那么就已是純粹博傻：賭還有一個比自己笨的傻瓜以更高價格接手。
不止于此。由于內(nèi)地目前并不征收房產(chǎn)稅，如套用25%的企業(yè)所得稅稅率計算，一線城市的房租回報率只有1.5%或者更低，這將對應著60多倍的PE估值！
還在談黃金十年嗎？醒醒吧！與6000點時期股市上一片無懼高市盈率的唱多聲比對，撫今追昔，何其相似乃爾。
附帶著，我要提醒各方大神的是，身在中國國情之下，就不要妄言國際經(jīng)驗。要知道，自改革開放肇始，這是真正意義上的第一輪商品房價格上漲，所有的投資者，包括任志強先生，也包括邱曉華先生，都并沒有經(jīng)歷過一個完整的周期。饒是學富五車或者資深從業(yè)，您的認識起點和普羅大眾其實是一樣一樣的。所以，在怎么看十年房價的問題上，我的看法是，就長期看，房價只漲不跌的情況不可能持續(xù)，社會的共識一定是錯的。這其中，即使是北上廣深，也一樣沒有例外。
怎么看之外，還要有個怎么辦的預案。
討論怎么辦，需要設定一個討論的基調(diào)，12月4日的中央政治局會議精神再適合不過。會議已經(jīng)明確提出，今后經(jīng)濟工作要以提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益為中心。在促進內(nèi)需問題上，會議的措辭已從固定資產(chǎn)投資更多地轉(zhuǎn)向了消費。強調(diào)“加快培育一批拉動力強的消費新增長點”。如此可知，如果一任房價如同控了盤的莊股一般一路上揚不回頭，不管借口是城市化也好，或者人多地少也罷，只要群眾越來越窮，開發(fā)商越來越富，消費成為我國經(jīng)濟支柱的概率只會越來越小，已經(jīng)下跌了十年的消費率，還會再跌十年。
我的看法是，從目前各地樓市出現(xiàn)的反彈正著看，下階段房地產(chǎn)調(diào)控目標宜有所調(diào)整，政策需要進一步明確宣示，絕不容忍出現(xiàn)新一輪泡沫。一方面宜反復明確樓市調(diào)控不放松，明確至少對一線城市及熱點城市的“限購”政策不放松，既要壓住價格，又要抑制過高的換手率，不讓降息等“穩(wěn)增長”措施成為樓市虛火重燃的“導火索”。另一方面也宜承認三線和四線城市的發(fā)展需要，引導資金支持地方經(jīng)濟建設。
但調(diào)控政策在新階段宜追加些新的調(diào)控工具，例如，就房產(chǎn)稅這個被談論若干年的政策，給出實施時間表。畢竟，眾所周知的是，房地產(chǎn)仍關系地方政府“錢袋子”。只要地方政府覺得“錢緊”，就會不時做出些試探中央政府底線的事情來。與其如此，倒不如早些明示未來就房產(chǎn)征稅的計劃安排，給地方政府一個念想，借此也可重構(gòu)我國房地產(chǎn)的估值體系。
總而言之，房地產(chǎn)茲事體大，需要警惕，再警惕。其歸宿應近乎“資本密集型制造業(yè)”，不應成為對資源吸附力過強、毛利率過高的特殊行業(yè)。環(huán)顧整個世界，一個國家的經(jīng)濟雄起必須有實體經(jīng)濟雄起作為底子，沒有哪一個國家是靠炒作房產(chǎn)的紙上富貴實現(xiàn)富裕社會的。
