摘要：房地產(chǎn)是地方政府最強(qiáng)勁的收入來(lái)源，而且是一菜四吃：賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商的稅收、賣(mài)房人和購(gòu)房者的稅收。購(gòu)房者都罵開(kāi)發(fā)商暴利，卻很難想象他們也是納稅大戶(hù)。自2007年一季度至2013年一季度，139家房企繳稅額高達(dá)6429.7億元，而同期的凈利潤(rùn)僅為6265.4億。房企繳稅額與凈利潤(rùn)額一樣，逐年遞增。
地方政府房地產(chǎn)依賴(lài)癥：開(kāi)發(fā)商賺1元交稅1.02元
房地產(chǎn)是地方政府最強(qiáng)勁的收入來(lái)源，而且是一菜四吃：賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商的稅收、賣(mài)房人和購(gòu)房者的稅收。
購(gòu)房者都罵開(kāi)發(fā)商暴利，卻很難想象他們也是納稅大戶(hù)。本報(bào)記者委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)139家A股上市公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企繳稅額高達(dá)6429.7億元，而同期的凈利潤(rùn)僅為6265.4億。房企繳稅額與凈利潤(rùn)額一樣，逐年遞增。
要改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)政依賴(lài)，遠(yuǎn)非一日之功。
房地產(chǎn)稅收逐年猛增
近期，一則關(guān)于上市公司凈利潤(rùn)與當(dāng)期繳付稅費(fèi)的微博引起了廣泛的議論。
包括國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松、北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉等轉(zhuǎn)發(fā)的這條微博稱(chēng)，2012年全部A股上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19544億元，比上年增加不到1%，當(dāng)期實(shí)際繳稅22233億元，比上年增加17%，繳稅額比凈利潤(rùn)多14%。把A股中的銀行和保險(xiǎn)公司剔除之后，凈利潤(rùn)變成了8913億元(約減少55%)，比上年下降12%，當(dāng)期實(shí)繳稅金16953億元，比上年增加12%。
趙曉感慨說(shuō)，“上市公司繳稅額比凈利潤(rùn)還多14%，部分上市公司的稅收支出竟然數(shù)十倍，甚至百倍于公司的凈利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢，企業(yè)稅負(fù)趨重，結(jié)構(gòu)性減稅減出如此效果，惜哉！”
其中，房企貢獻(xiàn)不菲。最近6年來(lái)，隨著房地產(chǎn)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，繳稅額也在大幅增長(zhǎng)，且繳稅額一直大于凈利潤(rùn)。
記者統(tǒng)計(jì)139家A股上市公司繳稅額發(fā)現(xiàn)，自2007年至2012年底，139家上市房企共計(jì)繳稅額達(dá)到6287.27億元。從2007年繳稅額僅為509.05億元，一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元、1128.9億元、1142.93億元、1463.98億元。
值得關(guān)注的是，房企繳稅增長(zhǎng)曲線與房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)曲線保持正相關(guān)，但凈利潤(rùn)總額一直低于繳稅額，房企每賺1元錢(qián)，政府就要同時(shí)收取1.02元的稅收。記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年至2012年，139家A股上市房企凈利潤(rùn)為6139.77億元，低于繳稅6287.27億元的繳稅額。自2007年以來(lái)，房企逐年增長(zhǎng)的凈利潤(rùn)額度為452.02億元、640.40億元、879.19億元、1177.72億元、1401.18億元、1589.25億元。
最新一組數(shù)據(jù)也可以證明，房地產(chǎn)所作的稅收貢獻(xiàn)。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)公共財(cái)政收入11431億元，比去年同月增加657億元，增長(zhǎng)6.1%。財(cái)政收入中的稅收收入10169億元，同比增長(zhǎng)7.9%。其中，營(yíng)業(yè)稅1631億元，同比增長(zhǎng)12.8%；土地增值稅同比增長(zhǎng)30.5%；契稅同比增長(zhǎng)69.2%；城鎮(zhèn)土地使用稅同比增長(zhǎng)16.9%。財(cái)政部稱(chēng)，主要是此前一個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)的同時(shí)，其他行業(yè)的稅收卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，4月份，工業(yè)企業(yè)所得稅同比下降5.3%，進(jìn)口貨物增值稅、消費(fèi)稅同比減少14億元，下降1.2%。
稅負(fù)增速大于利潤(rùn)增速
記者統(tǒng)計(jì)的上述房企繳稅額，主要來(lái)自各家房企年報(bào)利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)稅及附加與所得稅費(fèi)用之和。在房企的各項(xiàng)成本支出中，稅收與利息是主要支出。
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶以2012年為例分析，房地產(chǎn)稅金支出增加的原因包括：房企營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等增長(zhǎng)，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅基附加、所得稅也隨之增長(zhǎng)；另外，隨著土地出讓金收入增幅下降，已對(duì)土地財(cái)政產(chǎn)生嚴(yán)重依賴(lài)的地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管加強(qiáng)，比如土地增值稅預(yù)繳和清算加強(qiáng)。
宋延慶擔(dān)心，房企稅負(fù)和利息支出增加，將使企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。這會(huì)使房?jī)r(jià)的剛性成本增加，并會(huì)在一定程度上轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)上漲。
以萬(wàn)科與保利地產(chǎn)為例。
2012年萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入是1031.2億元，同比增長(zhǎng)43.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元，同比增長(zhǎng)30.4%。但同期萬(wàn)科整體稅金支出211億元，同比增長(zhǎng)43.5%(2011年為146.98億元)。其中，營(yíng)業(yè)稅金及附加109.16億元，同比增長(zhǎng)40.33% ；所得稅54.08億元，同比增長(zhǎng)28.56%。稅金比凈利潤(rùn)多出85億元，高出近70%。
保利2012年?duì)I業(yè)收入是689.1億元，同比增長(zhǎng)46.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)84.38億元，同比增長(zhǎng)29.20%。同期保利2012年“營(yíng)業(yè)稅金及附加”支出81.2億元，同比增長(zhǎng)60.06%；所得稅支出35.5億元，同比增長(zhǎng)31.28%。稅金超出凈利潤(rùn)32億元。
港股上市房企表現(xiàn)亦是如此。
以龍湖為例。2012年，龍湖營(yíng)業(yè)收入279億元(人民幣)，同比增長(zhǎng)16%；凈利潤(rùn)54億元，同比增長(zhǎng)20%。但同期，龍湖繳納的所得稅44.36億元(2011年為32.35億元)，同比增長(zhǎng)37%。
再以SOHO中國(guó)為例，2012年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額153.05億元(人民幣)，同比增長(zhǎng)169%；核心純利33.35億元，同比增長(zhǎng)135%。繳納的所得稅為29.77億元，同比增長(zhǎng)514%(2011年為4.85億元)；土地增值稅34.10億元，同比增長(zhǎng)315%(2011年為8.22億元)。
據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企的稅費(fèi)支付占到總收入的17%。
房地產(chǎn)調(diào)控也已影響到了房地產(chǎn)稅收。記者統(tǒng)計(jì)139家A股上市公司發(fā)現(xiàn)，2013年1季度，A股上市房企共計(jì)繳稅142.43億。而去年四季度，上述上市房企繳稅額共計(jì)為894.43億元，雖然有季度性因素，但降幅明顯。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房轉(zhuǎn)讓中的20%個(gè)稅的強(qiáng)化執(zhí)行可能只是序幕，土地財(cái)政與房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)的下降，將使政府推行房產(chǎn)稅的動(dòng)力加大。清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵[微博]日前表示，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅可能在年底前推出，以增加地方政府獨(dú)立的財(cái)政收入來(lái)源。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用很明顯，房地產(chǎn)在GDP中的占比也相對(duì)偏高。政府必須在房地產(chǎn)調(diào)控與地方收入中進(jìn)行平衡。陳志透露，他們?cè)诮谂c北京市發(fā)改委的內(nèi)部討論會(huì)中提出，如果政府行政化之手過(guò)于壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)，很有可能對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。從目前調(diào)結(jié)構(gòu)的狀況來(lái)看，還沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)可以暫時(shí)取代房地產(chǎn)從而保證地方債以及地方財(cái)政的需求。
