摘要：“學(xué)區(qū)房”不等于“學(xué)校劃片兒房”，對于為了求學(xué)而買高價學(xué)區(qū)房的家長，買房之前應(yīng)該調(diào)查了解諸多事項，避免花了大價錢買了學(xué)區(qū)房但孩子依然進不了心目中的學(xué)校。
被網(wǎng)友稱為“宇宙中心”的華清嘉園是學(xué)區(qū)房代表
截至目前，城六區(qū)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房成交均價價差已達12.7%，高出去年5.5%———
每年5月，是學(xué)區(qū)房成交的傳統(tǒng)旺季。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)“如期”進入了成交高峰，價格堅挺。業(yè)內(nèi)預(yù)計，此類房源未來成交價還將繼續(xù)攀升。但需要提醒家長的是，“學(xué)區(qū)房”不等于“學(xué)校劃片兒房”，對于為了求學(xué)而買高價學(xué)區(qū)房的家長，買房之前應(yīng)該調(diào)查了解諸多事項，避免花了大價錢買了學(xué)區(qū)房但孩子依然進不了心目中的學(xué)校。
典型區(qū)域
半年均價從4.7萬漲至6萬
在學(xué)區(qū)房的代表小區(qū)華清嘉園，記者了解到目前均價在5.8萬-6.5萬左右。記者看了一套116平方米的三居室，位于10樓，總價700萬，每平方米約60345元。而另一套53平方米的一居，房東報價390萬，單價已經(jīng)到了7.3萬/平方米左右。
這一小區(qū)和啟明雙語幼兒園、中關(guān)村二小分校近在咫尺，也正是因為這一原因，在今年3月，這里一套小戶型學(xué)區(qū)房報價10萬/平方米，引起社會關(guān)注，被貼上了“宇宙中心”的房產(chǎn)。
據(jù)記者從周邊房地產(chǎn)中介了解到，從2012年3月份開始，華清嘉園的價格一路上揚，幾乎沒有回調(diào)的時候。去年12月底，這里的均價還在4.7萬/平方米徘徊，到現(xiàn)在已經(jīng)到了6萬了。而周邊同類型、非學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)在4.5萬/平方米左右，兩者差距明顯。
樓市行情
學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房價差已達12.7%
中關(guān)村學(xué)區(qū)房的價格飆升只是北京學(xué)區(qū)房熱潮的一個縮影。與2012年相比，2013年以來城六區(qū)學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)房的價格差在逐漸拉大。2012年城六區(qū)學(xué)區(qū)房成交均價比非學(xué)區(qū)房高出約7.2%，而2013年截至目前，這一價格差已經(jīng)達到12.7%，價格差距逐漸拉大。
中介機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)也驗證了這點。鏈家地產(chǎn)監(jiān)測了北京城六區(qū)近1000個學(xué)區(qū)房樓盤，包括400余個重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤與500余個普通非重點小學(xué)劃片內(nèi)的樓盤。統(tǒng)計顯示，從全市400余個重點學(xué)區(qū)的情況看，2012年重點學(xué)區(qū)房價格累計漲幅27.2%(四季度比一季度)，超過全市漲幅7.4個百分點。
“學(xué)區(qū)房價格上漲幅度還將繼續(xù)。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，一方面，學(xué)區(qū)房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體非常特定，即滿足子女入學(xué)需求，屬于另類“剛需”；另一方面，特別是具備名校資源的稀缺學(xué)區(qū)房，較易轉(zhuǎn)手，具備雙重功能，既能獲得良好的教育機會又能獲得較好投資收益，受到部分購房者追捧。
未來走勢
學(xué)區(qū)房需求還將繼續(xù)增長
今年3月，北京實施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。但據(jù)記者了解，調(diào)控政策對學(xué)區(qū)房的漲價勢頭影響很小。2013年新政后，研究機構(gòu)監(jiān)測了50多個重點學(xué)區(qū)房價格發(fā)現(xiàn)，4-5月成交均價較新政前(1-3月)上漲了2.3%。而這一期間，全市平均房價是小幅回落的走勢。
多位業(yè)內(nèi)人士就此表示，雖然新政之后需求大幅回落，一些高稅費的業(yè)主出現(xiàn)降價情況。但就重點學(xué)區(qū)房價格走勢來看，由于學(xué)區(qū)名額依舊屬于稀缺資源，因此心理預(yù)期仍然較高，即使購房者稅費增加，業(yè)主也不愿大幅讓價。
“從今年初至現(xiàn)在來看，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進入入學(xué)年齡段，未來學(xué)區(qū)房需求量還會持續(xù)增長�！睂W(xué)院路石油附中、石油附小等學(xué)校所在地二里莊區(qū)域一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。而也正是如此，幾乎所有接受記者采訪的購房人和經(jīng)紀(jì)人均認為，依賴于優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源的核心區(qū)學(xué)區(qū)房，依然會保持稀缺地位，價格也會保持持續(xù)上漲的趨勢。
購房提醒
買學(xué)區(qū)房需弄清四大要素
如果是從解決子女入學(xué)角度購買學(xué)區(qū)房，短期內(nèi)更重要的是考慮如何選擇房源和順利入學(xué)。記者就此梳理了購買學(xué)區(qū)房最重要的四個因素。
首先，要甄別學(xué)區(qū)房是否在劃片之列。一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。2013年的各個學(xué)校招生簡章還沒公布，可以參照去年的相關(guān)政策，查看是否包含在劃片之內(nèi)。需要注意的是，在同一個區(qū)域內(nèi)，隔著一條街道，可能就劃分在不同的小學(xué)。比如，萬柳區(qū)僅一街之隔的康橋水郡小區(qū)與陽春光華小區(qū)，分別屬于中關(guān)村三小與萬泉小學(xué)。同時，同一小區(qū)不同的樓棟，分屬的學(xué)校也可能會不一樣。如，中關(guān)村二小的片區(qū)中，中關(guān)村北區(qū)甲6與華清嘉園的21與22號樓就不在片區(qū)內(nèi)。另一方面，也可以去房屋所在區(qū)域的教委和學(xué)校、居委會等機構(gòu)查詢。
其次，弄清重點學(xué)校招生政策。要想順利入學(xué)，家長要仔細了解個別重點學(xué)校的特殊政策。一是，個別小區(qū)對房本的取得時間或者落戶時間有要求。如中關(guān)村一小與中關(guān)村三小，規(guī)定落戶在3年以上才有入學(xué)資格。二是，不同的校部可能政策也不盡相同，如，中關(guān)村二小的科源校部則也有3年的落戶時間限制，而華清嘉園校部則沒有此限制。三是，個別名校規(guī)定一個房子只能有一次入學(xué)名額，如萬柳的人大附小。
第三，解決好房子的“戶口”問題。戶口問題也是購買學(xué)區(qū)房的一個關(guān)鍵點。多數(shù)學(xué)校明確規(guī)定，一戶只接受一名義務(wù)教育適齡兒童。且對父母的戶口有要求，如史家小學(xué)、中關(guān)村一小、二小、三小，人大附小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內(nèi)正式戶口。因此，一定要先問清楚業(yè)主，為謹(jǐn)慎起見，還可與業(yè)主商量一起拿著房產(chǎn)證到轄區(qū)派出所查詢是否有適齡兒童已經(jīng)占用名額。此外，也可以在合同中約定。
第四，還需要把握好落戶時間。從看房開始算起，簽約——貸款——過戶，都需要一定的時間長度。目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需要50天左右時間，商業(yè)貸款需要30-40天左右，全款則需要不足半個月時間。因此，一定要保證在學(xué)校招生登記前辦理完落戶手續(xù)，保證孩子能按時入學(xué)。文/本報記者 范輝
