摘要：湖北宜昌沃爾瑪超市，因扶梯斷裂，一名女士被擠壓至死；廣東深圳某醫(yī)院，女護士因電梯夾頭，身首分離而亡；陜西西安，一名女士因門開電梯未至，踏空墜亡；云南玉溪中醫(yī)院，兩名乘客被電梯卡住，其中一人經(jīng)搶救無效死亡。過去的一周時間里，電梯事故竟連“殺”四人，令人扼腕。一方面是上世紀90年代建設(shè)的各種電梯小高層相繼進入生命“大限”，另一方面則是沉睡的房屋公共維修資金由于手續(xù)復雜導致提取難。物業(yè)管理僵化引人憂。
一方面是上世紀90年代建設(shè)的各種電梯小高層相繼進入生命“大限”，另一方面則是沉睡的房屋公共維修資金由于手續(xù)復雜導致提取難。
許多超期服役帶病工作
記者在廣西南寧、桂林、柳州和廣東廣州等多個地方采訪時發(fā)現(xiàn)，上世紀90年代中后期建設(shè)的電梯房，如今已經(jīng)進入了維修高峰期。
廣西電梯行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長張光奇告訴記者，根據(jù)電梯行業(yè)協(xié)會的初步統(tǒng)計，上世紀90年代中后期建設(shè)的電梯房，如今的使用年限正在逐步邁入15年至20年，這是電梯使用的“大限”。但由于沒有明確、統(tǒng)一的報廢年限，許多電梯超期服役，帶病工作。
張光奇說：“最麻煩的是電梯更換只能采取動用房屋維修資金的方式來進行，但按照國際上通行的15年至20年更換一次電梯的標準來看，房屋維修資金基本上無法承受電梯更換的高額費用。”
南寧市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人表示：物業(yè)專項維修資金實際上也就是老百姓習慣所稱的房屋維修資金，這筆資金包括對電梯、車庫、小區(qū)道路、小區(qū)綠化帶、游泳池等公共設(shè)施的維修，但對房屋的維修所占比重最大，因此民間更習慣于稱為房屋維修資金。小區(qū)使用房屋維修資金的申請程序比較嚴格，先是業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案，須經(jīng)占建筑總面積2/3以上的業(yè)主簽名同意并經(jīng)兩次公示后，才能進行審批。在實際操作過程中，由于這一程序過于復雜，相當一部分小區(qū)業(yè)主往往放棄申請。
截至2012年10月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，大約只有總金額的1%。廣州市物業(yè)維修基金管理中心介紹，目前，廣州共有2918個物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。
記者深入采訪時發(fā)現(xiàn)，一方面是申請專項維修資金收集簽名、審批時間久的問題非常突出，另一方面是隨著業(yè)主的變更，大量房屋也面臨著找不到“主人”的情況。
南寧市銘湖經(jīng)典小區(qū)的業(yè)主就面臨這樣的尷尬：超過1/3的面積被開發(fā)商用作出租，業(yè)主曾經(jīng)在設(shè)定小區(qū)標識還是廣告標牌上與開發(fā)商發(fā)生矛盾。
巨額房屋維修資金在“沉睡”中縮水
記者從南寧、柳州、桂林等地的住房保障部門了解到，自2009年我國實施物業(yè)專項維修資金管理辦法以來，各地累計繳納的物業(yè)專項維修資金逐年遞增。
南寧市住房保障部門的統(tǒng)計表明，已經(jīng)有20億元物業(yè)專項維修資金停留在賬面上；柳州、桂林等地的規(guī)模也基本如此，而且每年還按照住房交付使用的面積持續(xù)增加。然而，這部分資金幾乎無一例外地停留在“存款賬戶”中，而且很多銀行將這部分資金放置在“活期賬戶”中。
廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐的處長告訴記者，銀行往往更愿意將物業(yè)維修資金放在活期或者對公賬戶中，支付利息低，但可調(diào)動的額度很高。
據(jù)介紹，目前我國房屋維修資金采取“分城市管理”“分樓盤管理”“一次性收取”“分散使用”的方式，在業(yè)主入住時一次性收取房屋維修資金，繳存金額按照城市經(jīng)濟發(fā)展水平確定，繳存之后物業(yè)公司按照當?shù)胤抗懿块T的要求存入指定銀行中。
多位專家學者接受采訪時表示：應(yīng)加快物業(yè)維修資金的“市場步伐”，提升管理水平。首先是“摸清家底”，對物業(yè)維修資金進行全面調(diào)查，弄清物業(yè)維修資金的總體規(guī)模、每年增長幅度、使用情況等基本數(shù)據(jù)。其次是從簡單的“監(jiān)管責任”向“保值增值責任”邁進。在尊重業(yè)主選擇的基礎(chǔ)上，銀行、保險等金融部門聯(lián)手，開發(fā)能夠確保物業(yè)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品，變簡單的“睡眠資金”“存款資金”為“增值資金”。第三是加快物業(yè)維修資金保存現(xiàn)狀的信息披露程度。允許業(yè)主委員會對物業(yè)維修資金的狀況進行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。
房屋維修金國外怎么用
美國加利福尼亞大學舊金山校區(qū)客座教授杰里夫表示，在美國，公共維修資金的管理是完全市場化的操作。業(yè)主繳納的住宅專項維修資金都是由基金公司來負責管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。
日本早稻田大學副教授池田一郎表示，日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式，維修金就包含在房價中，由開發(fā)商全程負責房屋維修，業(yè)主所購買的房屋是由開發(fā)商承擔所有的修繕費用的。這就要求開發(fā)商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題，如果開始偷工減料，越往后開支越大，這樣的制度設(shè)計在要求開發(fā)商承擔巨大后期責任的過程中，“倒逼”前期責任，形成了良好的制度效應(yīng)。
