摘要：房企瘋狂高價(jià)拿地導(dǎo)致地價(jià)暴漲、“地王”頻現(xiàn)，每一輪地王的頻繁出現(xiàn)，似乎都預(yù)示著更嚴(yán)調(diào)控的來臨。
地王頻出，樓面地價(jià)單價(jià)最高的紀(jì)錄不斷被刷新！
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，房企瘋狂高價(jià)拿地導(dǎo)致地價(jià)暴漲、“地王”頻現(xiàn)，是非常危險(xiǎn)的信號(hào)，地價(jià)不斷上升與“地王”的出現(xiàn)，容易形成新一輪房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
每一輪地王的頻繁出現(xiàn)，似乎都預(yù)示著更嚴(yán)調(diào)控的來臨。
本報(bào)記者獲悉，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察，會(huì)存在調(diào)整的可能性，不排除再加碼的可能性。
和此前情況不同的是，“升級(jí)可能更多的注重宏觀、外圍的手段，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，而非是在類似的調(diào)控加碼，”一位熟悉情況人士如是說。
值得一提的是，5月24日，國(guó)家發(fā)改委公布關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人在24日舉行的媒體通氣會(huì)上表示，房產(chǎn)稅經(jīng)過多年調(diào)查研究，現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。
“封盤”
今年4月份以來，北京實(shí)行最嚴(yán)厲的限價(jià)政策，對(duì)開發(fā)商申請(qǐng)期房和現(xiàn)房的銷售價(jià)格上漲的，一律不批銷售證。
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年年底到現(xiàn)在，大興生物醫(yī)藥版塊的保利春天里、金融街·融匯 、中國(guó)水電·云立方、龍湖時(shí)代天街、明發(fā)廣場(chǎng)等七八個(gè)項(xiàng)目無一開盤。
中國(guó)水電·水立方的一位銷售人士在電話中告訴本報(bào)記者，“一切都起源于北京近期限價(jià)制度，價(jià)格批的過高，就不給過，我們按照要求，打回去對(duì)比，最后一次報(bào)了16800元|平方米的價(jià)格，也沒給過�！�
“但若按目前市場(chǎng)的形勢(shì)走，如果沒有限價(jià)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)肯定得過2萬，”北京民發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理王磊稱，該版塊積聚多個(gè)品牌開發(fā)商，又受南城計(jì)劃利好，并臨近北京第二機(jī)場(chǎng)，備受市場(chǎng)關(guān)注。
雖然多個(gè)項(xiàng)目沒按原計(jì)劃開盤，不過，據(jù)王磊了解，該區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目的蓄客情況都非常可觀。
實(shí)際上，據(jù)本報(bào)記者了解，除了大興區(qū)以外，昌平、順義、通州等不少項(xiàng)目的開盤時(shí)間均有延期，更有消息稱，北京市住建委“壓”了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證。
如果說在房?jī)r(jià)連漲的背景下，很多開發(fā)商看不到在北京暫停限價(jià)的可能性，開始選擇妥協(xié)入市，那么近期北京市土地市場(chǎng)的一波熱潮，更是給了他們繼續(xù)扛著的信心。
先是泰禾集團(tuán)以1.9萬元/平方米樓面價(jià)拿下的通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出了區(qū)域新高，隨后，保利、首開聯(lián)合體以單價(jià)2.2萬元|平方米的價(jià)格成功拿下大興舊宮鎮(zhèn)的一塊住宅用地，刷新了大興區(qū)域的普通商品住宅的樓面單價(jià)紀(jì)錄。
與此同時(shí)，北京的土地市場(chǎng)上也不乏動(dòng)輒過百的溢價(jià)率。
據(jù)本報(bào)記者了解，在高溢價(jià)率地塊甚至地王地塊的刺激下，已經(jīng)有開發(fā)商開始不畏“限價(jià)”開始封盤。
“開發(fā)商看好后市，預(yù)售證未被審批也將成為囤房的借口，”王磊認(rèn)為，能夠預(yù)料到的是，市場(chǎng)上的房產(chǎn)將變得越來越稀缺，市場(chǎng)供需矛盾也將會(huì)更大。
值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)為61517套，而在去年的5月份，這一數(shù)字為10萬套出頭；再往前的2011年12月7日，則高達(dá)130049套。
“簡(jiǎn)單從供應(yīng)端或者庫(kù)存來斷定北京供需矛盾突出，并不科學(xué)，實(shí)際上，和前幾年相比，北京前4月的供應(yīng)并無明顯變化，”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，只是當(dāng)前的購(gòu)房者預(yù)期改變，積極入市，即需求放大，才顯得供需矛盾突出。
張大偉認(rèn)為，對(duì)于北京等一線城市而言，簡(jiǎn)單的增加供應(yīng)已很難實(shí)現(xiàn)，只能通過加碼調(diào)控，在購(gòu)房者預(yù)期上做減法，“每一輪地價(jià)走高之后，只需一夜的時(shí)間，周邊二手樓盤報(bào)價(jià)便會(huì)登上一個(gè)新的高度，高溢價(jià)率地塊的頻繁出現(xiàn)，只能增添購(gòu)房者積極入市信心�！�
過去的一周，全國(guó)一二線城市土地市場(chǎng)普現(xiàn)升溫，幾個(gè)大中城市的地方政府更狂攬百億元土地出讓金，而出讓地塊的溢價(jià)率和成交價(jià)格也是屢創(chuàng)新高。
例如，5月23日，越秀城建以樓面價(jià)3.46萬/平方米拿下廣州海珠南洲路地塊，成為廣州單價(jià)新地王；5月21日，萊蒙國(guó)際集團(tuán)以15.51億元競(jìng)得杭州編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2013]32號(hào)的奧體單元地塊，折合樓面地價(jià)13505元/平方米，創(chuàng)區(qū)域新高。上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊又被綠地集團(tuán)以總價(jià)5.24億元奪得，成交樓板價(jià)9590元/平方米，溢價(jià)92.65%。與此同時(shí)，就在5月10日這一天，重慶2013年土地市場(chǎng)上的單價(jià)、總價(jià)、溢價(jià)率等3個(gè)紀(jì)錄均被刷新。
“對(duì)于企業(yè)來說，積極拿地的原因肯定有兩個(gè)；一個(gè)是看好后市；一個(gè)是資金鏈充裕，”蘭德咨詢總裁宋延慶如是說。
從企業(yè)資金鏈來看，宋延慶表示，除了前4月，企業(yè)銷售較好，資金回籠情況不錯(cuò)之外，各種熱錢也因看好樓市，以各種辦法進(jìn)入房企。
而對(duì)于后市的判斷，宋延慶表示，除了城鎮(zhèn)化帶來的強(qiáng)大的需求之外，也有政策預(yù)期不清楚的原因。
“國(guó)五條細(xì)則中諸如20%個(gè)稅、二套房貸、房產(chǎn)稅等都有很多文章可做，”上海良玉投資公司總經(jīng)理郭玉良稱，但從最后落地的情況來看，和預(yù)期差別很大，除了北京嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅以外，其他地方都不了了之，很多地方更是沒有交代。
中國(guó)房協(xié)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一亦表示，各地落地“國(guó)五條”還存在一個(gè)細(xì)則待細(xì)的過程。
“過去的2012年，雖然也沒有更多有效的調(diào)控手段，但起碼高層過一段時(shí)間都會(huì)出來喊喊話，”郭玉良表示，但從國(guó)五條落地到現(xiàn)在，再?zèng)]有一個(gè)高層喊話，可以說，政策整體存在一個(gè)真空期。
與此同時(shí)，包括此前曾公開表態(tài)一周之內(nèi)出國(guó)五條解釋性文件的住建部等各部委，都對(duì)后續(xù)“國(guó)五條”的落地執(zhí)行并無表態(tài)。
“自國(guó)五條細(xì)則落地近兩個(gè)月，截止到目前，尚未看到任何政策加碼的信號(hào)，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不大好，”郭玉良判斷，市場(chǎng)好像以為本輪國(guó)五條就到此為止了，一些膽量較大的開發(fā)商開始豪賭政策，加快了跑馬圈地的腳步。
不降地價(jià)，只控房?jī)r(jià)
郭玉良注意到，瘋狂拿地的開發(fā)商多為民企，在本輪拿地潮中，國(guó)企表現(xiàn)的相對(duì)謹(jǐn)慎。
據(jù)其了解，面對(duì)政府近期優(yōu)質(zhì)地塊的頻頻入市，“一些民企沒等做好前期調(diào)研，算好賬，就開始找錢拿地。”
實(shí)際上，一位國(guó)企的老總告訴本報(bào)記者，一二線城市的土地資源非常稀缺，我們拿地的積極性也很大，“但在調(diào)控的敏感時(shí)代，我們受到更多的限制，不敢拿地王。”
據(jù)其透露，本來報(bào)名參加了上海某準(zhǔn)地王地塊的競(jìng)拍，臨到拍賣時(shí)，收到領(lǐng)導(dǎo)短信，要求退出，“主要是擔(dān)心被問責(zé)�！�
實(shí)際上，本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)的紅5月，并非是房企爭(zhēng)相競(jìng)買的結(jié)果，還有地方政府在牛市急切的賣地心態(tài)。
郭玉良分析，從目前北京、上海等一二級(jí)政府推地的情況來看，不僅是加快推地，而且是位置和容積率都不錯(cuò)的好地，更是刺激了企業(yè)拿地的積極性。
以北京為例，本報(bào)記者獲悉，北京國(guó)土局及市土地儲(chǔ)備中心到海淀、昌平、豐臺(tái)等各區(qū)縣調(diào)研經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)工作，要求各區(qū)縣加快供地。
北京國(guó)土局副局長(zhǎng)張維在海淀區(qū)、昌平區(qū)調(diào)研時(shí)均要求，加快推進(jìn)各擬供應(yīng)項(xiàng)目辦理手續(xù)，對(duì)擬供應(yīng)項(xiàng)目需提前著手，科學(xué)合理地展開成本審核工作等。
“對(duì)于供需矛盾明顯的一二線城市來說，增加供應(yīng)必不可少，”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，但在增加供應(yīng)的同時(shí)，也要嚴(yán)防高價(jià)地頻出給樓市帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
但從北京等地的賣地生態(tài)上來看，郭玉良認(rèn)為政府控房?jī)r(jià)的決心肯定會(huì)被市場(chǎng)質(zhì)疑。
從交易方式上來看，鄒曉云表示，相比年初北京為了避免高溢價(jià)率地塊，多采取招標(biāo)的方式出讓，近期北京成交的多個(gè)地王地塊多是拍賣的方式，賣價(jià)肯定較高。
調(diào)控如何應(yīng)對(duì)？
每一次地王頻出的背后，就蘊(yùn)含著調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)，此次似乎也并不例外。
一位主打穩(wěn)健的民企開發(fā)商告訴本報(bào)記者，“我們不敢在土地市場(chǎng)上過于激進(jìn)，核心就是看不清本輪調(diào)控的走向，一旦政策變向，一個(gè)項(xiàng)目上壓個(gè)幾十億，對(duì)于企業(yè)來說，就是死路一條。
在上述民企開發(fā)商看來，一旦市場(chǎng)的風(fēng)向變換，很多房企或就將走上綠城的舊路，而且不一定有綠城再重新活過來的能力。
本報(bào)記者亦采訪了解，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察，會(huì)存在調(diào)整的可能性，不排除再加碼的可能性。
一位接近政府的消息人士表示，已經(jīng)有部分高層意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，亟需調(diào)整。
再者是，從目前的已落地兩個(gè)月的調(diào)控情況來看，效果并不明顯，而且執(zhí)行成本較高“后續(xù)的樓市調(diào)控，或?qū)⒏幼⒅胤慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)型的手段�！�
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人在24日舉行的媒體通氣會(huì)上表示，房產(chǎn)稅經(jīng)過多年調(diào)查研究現(xiàn)在正在考慮擇機(jī)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。
上述接近政府的消息人士表示，此前很多人擔(dān)心的購(gòu)房信息聯(lián)網(wǎng)或者是產(chǎn)權(quán)不清晰的問題亦可以從房產(chǎn)稅的操作路徑上解決，比如房產(chǎn)稅的開征從新增量上開始。
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的鋪開對(duì)于解決地方賣地沖動(dòng)意義重大。
張大偉亦介紹，從之前已經(jīng)開始的上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案來看，都是先從增量開始的，如此試點(diǎn)的難度也會(huì)小很多。為了扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一旦落地，將不再僅是一兩個(gè)城市試點(diǎn)，而是將在重點(diǎn)城市的大規(guī)模鋪開。
