摘要：上周北京共有6盤(pán)入市，分別為東亞印象臺(tái)湖、首開(kāi)熙悅睿府映饎、東亞朗悅居、中國(guó)鐵建原香漫谷、中國(guó)鐵建北京山語(yǔ)城、中鐵建國(guó)際花園。其中，東亞印象臺(tái)湖200套房源當(dāng)天售罄；中國(guó)鐵建原香漫谷、東亞朗悅居、首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香當(dāng)天去化率80%。
前有自住型商品房，后有京津冀一體化，上周（4.7-4.14）北京樓市在兩重“分流”的環(huán)境下，迎來(lái)6個(gè)剛需項(xiàng)目“扎堆”開(kāi)盤(pán)，僅有1個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)下“日光盤(pán)”成績(jī)。受到剛需觀望、投資客轉(zhuǎn)移的疊加作用，此前備受追捧的熱門(mén)區(qū)域及樓盤(pán)，受到了購(gòu)房者的“冷落”。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，上周北京共有6盤(pán)入市，分別為東亞印象臺(tái)湖、首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香、東亞朗悅居 (論壇)、中國(guó)鐵建原香漫谷 (論壇)、中國(guó)鐵建北京山語(yǔ)城 (論壇)、中國(guó)鐵建國(guó)際花園 (論壇)。
其中，東亞印象臺(tái)湖200套房源當(dāng)天售罄；中國(guó)鐵建原香漫谷、東亞朗悅居、首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香當(dāng)天去化率80%。
剛需盤(pán)積極入市冷熱不均
作為積極“平價(jià)入市”的代表項(xiàng)目，東亞·印象臺(tái)湖 (論壇)以23000元/平方米的價(jià)格再次開(kāi)盤(pán)，吸引了近500名購(gòu)房者參與選房，當(dāng)天推出的200套房源也在3個(gè)小時(shí)內(nèi)銷(xiāo)售一空，成功創(chuàng)造了日光成績(jī)，銷(xiāo)售金額突破3億。
然而，相較于平價(jià)入市“日光”現(xiàn)象的發(fā)生，房山區(qū)域入市的3個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目則略顯受“冷落”。本周末房山迎來(lái)3項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，包括中國(guó)鐵建原香漫谷、東亞朗悅居，以及首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香。其中，中國(guó)鐵建原香漫谷在4月12日開(kāi)盤(pán)，吸引了448人參與搖號(hào)，當(dāng)天推出的236套房源售出近200套；東亞朗悅居吸引了944人參與搖號(hào)，380套房源售出300余套；首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香60套房源售出40余套，三項(xiàng)目去化率均約80%。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前剛需項(xiàng)目已有意加快供應(yīng)，甚至提前開(kāi)盤(pán)，避免與自住型商品房的直面競(jìng)爭(zhēng)。而采取“平價(jià)入市”和“小量快跑”策略的項(xiàng)目，等于是提高了項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，因此更受市場(chǎng)關(guān)注。另一方面，面對(duì)“受限”的市場(chǎng)環(huán)境，以及對(duì)后期市場(chǎng)供應(yīng)增加、競(jìng)爭(zhēng)加劇的擔(dān)憂，房企可選之路非常有限，所以，此時(shí)要“跑贏”必須要有策略。
平價(jià)跑量之后房企 “押寶”中高端項(xiàng)目
據(jù)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，由于自住房等大量入市，今年4月北京普通商品房將迎來(lái)供應(yīng)高峰，將有累計(jì)38個(gè)項(xiàng)目入市，供需比將明顯優(yōu)化。這也是2013年以來(lái)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量最多的一個(gè)月。
但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期不確定，截止到目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，38個(gè)項(xiàng)目中只有四成項(xiàng)目有基本預(yù)期價(jià)格，而且這四成項(xiàng)目中與前期價(jià)格基本持平的占到一半。
新盤(pán)入市的價(jià)格預(yù)期普遍趨于平穩(wěn)，但是產(chǎn)品方面普遍都有所提升。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造，顯然與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)系，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商仍舊期待后期產(chǎn)品有更高的溢價(jià)空間。
而北京樓市在未來(lái)的兩個(gè)月，也將迎來(lái)龍湖艷瀾新宸、中冶德賢公館 (論壇)、京投銀泰·琨御府等多個(gè)改善型或者高檔樓盤(pán)入市。
不難發(fā)現(xiàn)，在接下來(lái)入市的純新盤(pán)中，改善型樓盤(pán)數(shù)量占據(jù)了絕大多數(shù)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這與近一年土地價(jià)格持續(xù)走高有著直接關(guān)系。土地高成本下，開(kāi)發(fā)商只能寄望于開(kāi)發(fā)高檔盤(pán)，以追求高溢價(jià)。而且，為了規(guī)避大量入市的自住房的沖擊，房企必須走差異化路線。
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