李嘉誠家族內地囤地

李嘉誠家族“囤地致富”調查

    有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開發(fā)，坐等土地升值，是長江實業(yè)長期保持高收益、高增長的商業(yè)戰(zhàn)術，但這也令李嘉誠家族長期受到“囤地”的詬病。

    “囤地”讓長江實業(yè)逆市飄紅？

    亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業(yè)，近日發(fā)布了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

    這與內地房企的遭遇頗為不同。由于今年內地房地產市場銷售放緩，多家房企業(yè)績持續(xù)低迷。如萬科（000002.SZ）的半年報顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%；龍湖地產（00960.HK）的半年報顯示，上半年股東應占溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內地龍頭房企的上半年凈利潤增幅均低于長江實業(yè)。

    長江實業(yè)2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發(fā)中或待開發(fā)土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業(yè)2014年半年報中回顧上半年業(yè)務時表示，上半年，內地多個物業(yè)項目的住宅單位銷售或預售進展緩慢，部分城市銷售情況遜于預期。此外，長江實業(yè)2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地只拿過一塊地。

    那么，長江實業(yè)2014年上半年多項指標逆市大漲的原因是什么？一些業(yè)內人士表示，囤地是個中玄機。

    中國房地產學會有關負責人在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，長江實業(yè)進入內地進行地產開發(fā)的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。

     湘財證券地產研究員張化東曾向《中國經濟周刊》分析認為，長江實業(yè)的土地儲備主要集中于內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時間較長，中間采取“囤地”手段，其土地儲備均價處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價值充分挖掘，從而實現項目利潤最大化。

    長江實業(yè)也曾公開承認旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由于現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報�！�

    多位業(yè)內人士指出，分期開發(fā)正是長江實業(yè)慣用的變相“囤地”手法。

    不過，對于這一說法，長江實業(yè)近期向媒體回應稱：長江實業(yè)及和記黃埔在內地之土地發(fā)展項目均依國家法規(guī)進行，并不存在囤地之情況；長江實業(yè)及和記黃埔并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發(fā)展及出售項目，以便回籠資金進行再發(fā)展。

    用1/4個世紀來開發(fā)一個項目

    長江實業(yè)2012年、2013年年報顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽天下項目為長江實業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻。

    記者了解到，早在1993年，長江實業(yè)就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發(fā)；2003年，長江實業(yè)完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

    長江實業(yè)2008年年報顯示，譽天下項目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

    而長江實業(yè)2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發(fā)，其預計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項目的開發(fā)時間是25年，相當于1/4個世紀。

    據了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

    分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區(qū)域地塊進一步提升了價值。