廣州二手房豪宅個稅20%降臨

    東風(fēng)廣場70平方米學(xué)位房開價300萬元，最終因買家一次性付款才減4萬元。

    二手房豪宅個稅20%降臨，升值可觀或上手報低價的房產(chǎn)將背重稅

    番禺、海珠、越秀、白云等區(qū)在8月中旬已開始執(zhí)行二手房20%個稅的政策，凡提供上手發(fā)票扣減營業(yè)稅的，個稅必須按照買賣差價征收20%。據(jù)房產(chǎn)部門人士表示，這次20%個稅是針對非普通住宅，是需要同時具備“建筑面積144平方米以上”和“套內(nèi)面積120平方米以上”這兩個條件，若有其一不符，都按普通住宅的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納。而普通住宅的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和以前一樣，并無調(diào)整。對于一些臨界點(diǎn)附近的144平方米來說，實(shí)用率成為一個關(guān)鍵因素，實(shí)用率在83%以上，才會滿足套內(nèi)面積120平方米的要求，故此對于一些業(yè)主或者買家來說，買房時希望實(shí)用率高一些，到買賣房屋時可能希望實(shí)用率低一些，以逃過重稅。

    記者近日走訪番禺、海珠、越秀、天河等區(qū)的中介門店，各區(qū)資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，由于今年豪宅成交大幅萎縮，業(yè)主需要一定時間來消化新的稅收政策，暫時沒有出現(xiàn)豪宅業(yè)主降價出售房源的情況。而各區(qū)也有一些想買大戶型的買家上門來咨詢?nèi)绾我?guī)避重稅。地產(chǎn)人士表示，目前唯一規(guī)避20%重稅的做法是業(yè)主在交易時不交上手發(fā)票，寧愿交全額5.6%營業(yè)稅，都不愿交巨額二手房買賣差價20%個稅。而報低價的弊端在征收買賣差價20%個稅時就充分顯現(xiàn)，如星河灣四期星座200~300平方米的大戶型，2012年價格已到2萬元/m2，但通常買家都選擇剛過稅局報稅線來報，當(dāng)時一般報1.7萬~1.8萬元/m2，如今成交價在2.2萬元/m2，如果當(dāng)時如實(shí)申報，價差只有2000元/m2，當(dāng)時省稅費(fèi)而報低價，價差則放大為5000元/m2，其實(shí)增值幅度只有2000元/m2。

    地產(chǎn)人士表示，目前雖然暫時還有“賴死”不交上手發(fā)票來規(guī)避20%個稅，但商品房預(yù)售制度實(shí)施以來，房管部門對各個房屋的檔案都非常完備，只要調(diào)檔，過往交易的契稅完稅證都有存底，換句話說，即使業(yè)主“賴死”不交上手發(fā)票，政府都可通過調(diào)檔來查詢到上手的發(fā)票價，不知道這條路未來是否會被封殺？有地產(chǎn)人士分析，由于個稅征收和房產(chǎn)調(diào)檔涉及一定的人力物力，且分屬不同政府部門辦理，除非所有檔案資料已被掃描且由各政府相關(guān)部門分享查看，否則由政府主動調(diào)檔來發(fā)現(xiàn)上手發(fā)票價的做法在短期內(nèi)不會實(shí)行。不過也有某地產(chǎn)人士說，契稅完稅證可按稅率推算當(dāng)時交易價，而一二手房契稅完稅證本身在地稅部門就有電腦記錄，不需經(jīng)過房管部門調(diào)檔查閱，20%個稅已是懸在豪宅頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，有可能隨時掉下來。

    越秀區(qū)：

    豪宅業(yè)主企硬 買家心急咨詢

    中原地產(chǎn)水蔭路分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明表示，目前越秀區(qū)豪宅業(yè)主的心態(tài)較強(qiáng)硬，雖然出現(xiàn)20%個稅的重稅，放盤價仍沒有多少調(diào)整。如東風(fēng)廣場70平方米的學(xué)位房，業(yè)主開價300萬元，最終以296萬元成交，降價4萬元是業(yè)主看在買家一次性付款才減4萬元。他在這次交易才發(fā)現(xiàn)業(yè)主累積的升值是如此可觀。業(yè)主是香港買家，1999年購入東風(fēng)廣場1期，當(dāng)時一手價在1萬元/m2，總價70萬元。這次成交價為296萬元，由于業(yè)主在廣州只有一套住房，通過開家庭擁有房屋套數(shù)的證明查證，這套住房屬于證滿5年且是唯一住房，因此可免交1%的個稅。據(jù)了解，在越秀區(qū)即使是普通住宅，如果證滿5年非唯一住房，若提交了契稅完稅證或者上手發(fā)票而“暴露”上次交易價格，有可能被征收買賣差價20%的個稅。

    鐘志明表示，這次主要針對豪宅征收20%的個稅，對于早期入市持有至今的豪宅業(yè)主來說，稅負(fù)的確非常重。如錦城花園159平方米的單位，完全符合144平方米以上且套內(nèi)面積120平方米以上的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時業(yè)主一手購入的價格為8000~9000元/m2，發(fā)票價在130萬元左右，證滿5年，若該住房為非唯一住房，轉(zhuǎn)讓市價可達(dá)600萬~700萬元，差價高達(dá)400多萬元，按20%征收個稅，稅費(fèi)有可能在80萬~100萬元之間。

    鐘志明表示，日前接到一個準(zhǔn)買家咨詢?nèi)绾慰梢?guī)避重稅。目前仍可不交上手發(fā)票來規(guī)避重稅，如證滿5年的錦城花園159平方米單位，不交上手發(fā)票需全額按本次交易價征收5.6%的營業(yè)稅以及1%的個稅，按600萬元計算，營業(yè)稅和個人所得稅總額為39.6萬元，比交上手發(fā)票需交80多萬元的個稅要少得多。

    海珠區(qū)：

    豪宅成交萎縮 未有新納稅個案

    滿堂紅濱江東分店店長許國強(qiáng)告訴記者，今年濱江東豪宅成交萎縮，近期未出現(xiàn)按新納稅方式繳稅的交易個案。他認(rèn)為，如果可以按沒有發(fā)票來征收全額5.5%營業(yè)稅和1%的個稅，累積可觀升值的豪宅業(yè)主必定是會選擇不交上手發(fā)票來做。他回憶道，2008年他曾經(jīng)代理金海灣一宗交易，業(yè)主是2005年入市，當(dāng)時一手價格是1萬元/m2，262平方米復(fù)式單位的一手發(fā)票價是262萬元，2008年雖然是金融海嘯年，當(dāng)時轉(zhuǎn)讓價已是850萬元。許國強(qiáng)表示，當(dāng)時還可“兩條腿”走路，未滿5年的豪宅可提供上手發(fā)票來按買賣差價交營業(yè)稅，而個稅則按核定稅率征收，稅率為1%，就是因業(yè)主提交了2005年的購入發(fā)票，他才知道當(dāng)時的價格是如此低，漲幅是如此大。

    番禺區(qū)：證滿5年豪宅反而不吃香

    滿堂紅星河灣分店店長袁凱濤告訴記者，番禺區(qū)與市區(qū)同時開始按20%個稅征收豪宅交易稅，由于近期成交個案缺乏，且沒有剛好卡在新稅制實(shí)施之初辦理的舊交易個案，故此他也不清楚二手房20%個稅會怎么辦。在他記憶當(dāng)中，稅局對一、二手房的契稅完稅證有完備的記錄，即使業(yè)主不交二手房稅費(fèi)發(fā)票，稅局也應(yīng)該查得出來。袁凱濤表示，星河灣1~3期大戶型不多，3期開始有一些200平方米左右的大戶型，4期起基本是200~300平方米的大戶型，后來還出現(xiàn)雙證甚至4個房產(chǎn)證的超大戶型。

    以前二手房交易基本上都報低價，如今按買賣差價征收20%個稅，報低價的弊端終于顯現(xiàn)。袁凱濤表示，如星河灣四期星座200~300平方米的大戶型，2012年價格已到2萬元/m2，通常買家都選擇剛過稅局報稅線來報，當(dāng)時一般報1.7萬~1.8萬元/m2，如今成交價在2.2萬元/m2，如果當(dāng)時如實(shí)申報，價差只有2000元/m2，當(dāng)時為省稅費(fèi)而報低價，價差則放大為5000元/m2，其實(shí)增值幅度只有2000元/m2。

    天河區(qū)：免個稅物業(yè)價差不明顯

    合富置業(yè)東方之珠分行主管鄧彩霞表示，目前，天河北業(yè)主心態(tài)并未明顯受新政影響而有所轉(zhuǎn)變，而業(yè)主名下唯一房產(chǎn)，其放盤價與其他非業(yè)主名下唯一房產(chǎn)的物業(yè)差不多，主要是目前二手交投活躍度不高，放高價并不利于業(yè)主快速出售套現(xiàn)。不過，從目前天河北二手市場放盤看，待售物業(yè)放盤價格普遍與市場價差不多，較少看到大幅低于市場價的筍盤出現(xiàn)。即使看房客不多，但業(yè)主并不心急調(diào)價，由于天河北租房市場相當(dāng)活躍，因此業(yè)主普遍都持有“賣不出就放租”的心態(tài)，即使有新的政策出臺，亦并不急于調(diào)價以適應(yīng)市場的新變化。

     業(yè)主：又搞“假離婚”規(guī)避重稅？

    根據(jù)二手房轉(zhuǎn)讓的個稅規(guī)定，證滿5年且為唯一住房可以免征個稅。因此有人就提出，業(yè)主假離婚，豪宅放在一個人的名下，只要滿足證滿5年且為唯一住房，就可以免征個稅。地產(chǎn)人士表示，離婚析產(chǎn)雖然是一個途徑，但這涉及道德問題，中介肯定不會提出來，若是買家提出讓業(yè)主辦假離婚，這單交易十之八九就談不成。