省農(nóng)發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理助理、農(nóng)發(fā)瀾海公司董事長(zhǎng) 傅德榮

問：隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱度不斷上升。您如何研判中國(guó)未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?

答：未來(lái)十年將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速急劇轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，也是我國(guó)推進(jìn)“三化”同步戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化目標(biāo)的關(guān)鍵階段。放在這個(gè)宏大的時(shí)代背景來(lái)思考，才能對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)做出合理的前瞻性判斷。我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)將在以下四個(gè)方面產(chǎn)生巨變：

一是老齡化社會(huì)來(lái)臨。老年人口的快速增加，對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。老齡化社會(huì)特征是今后發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要重點(diǎn)考慮的因素之一。

二是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)融合發(fā)展態(tài)勢(shì)。機(jī)械化、信息化手段的普及以及生產(chǎn)規(guī)�；�，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工業(yè)化成為必然;未來(lái)現(xiàn)代制造業(yè)的產(chǎn)能布局將進(jìn)一步擺脫上游資源和終端市場(chǎng)的物理距離限制，更注重人才、技術(shù)、品牌資源的獲取便利性，形成產(chǎn)業(yè)虛擬核心價(jià)值集聚的態(tài)勢(shì)，與服務(wù)業(yè)的界限被模糊;未來(lái)服務(wù)業(yè)將空前發(fā)展，行業(yè)領(lǐng)域不斷拓展和細(xì)化，并將逐步侵蝕第一、第二產(chǎn)業(yè)的邊界。這對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)重要的啟示和導(dǎo)向。

三是新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)。我國(guó)明確提出了“新型城鎮(zhèn)化”概念并付諸實(shí)施。我用四句話來(lái)定義新型城鎮(zhèn)化的“新”，即：突破城市的邊界，擴(kuò)大資源的共享，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的保護(hù)，延續(xù)文化的傳承。新的城鎮(zhèn)化，就是讓社會(huì)福利資源在城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)上更大范圍地為公民所享;新的城鎮(zhèn)化，就是注重“人的城鎮(zhèn)化”，打造具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、可靠社會(huì)保障機(jī)制、延續(xù)性文化傳承和久遠(yuǎn)生命力的社會(huì)群落。如果一提城鎮(zhèn)化便簡(jiǎn)單地將其理解為依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)擴(kuò)大城市地盤，將誤導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走傳統(tǒng)城市化的老路。

四是生活方式和消費(fèi)方式的變化。隨著中國(guó)現(xiàn)代化水平快速提高，人們對(duì)物質(zhì)和精神生活方式產(chǎn)生更為個(gè)性化的追求，特別是由于環(huán)境破壞對(duì)生活環(huán)境帶來(lái)傷害，綠色生態(tài)、安全環(huán)保、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、文化修學(xué)等將成為主流的生活消費(fèi)方式。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須研究人們生活和消費(fèi)方式的變化。

有別于過去10年處于黃金期的住宅產(chǎn)業(yè)，未來(lái)10年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)更加注重差異化的定位和運(yùn)營(yíng)，所有參與者都賺錢的時(shí)代將一去不復(fù)返。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向，是未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的兩大主要風(fēng)向標(biāo)。

問：越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但是，我們不應(yīng)該忘記粗放式發(fā)展帶來(lái)的后遺癥，如果不科學(xué)規(guī)劃、理性定位，商業(yè)地產(chǎn)過熱開發(fā)導(dǎo)致的過剩有可能無(wú)法避免。您認(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展道路?

答：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然邏輯是，按照產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和消費(fèi)導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品及模式的創(chuàng)新，引領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型。結(jié)合規(guī)劃建設(shè)“杭州灣江南生態(tài)城”過程中的一些思考，我們提出了幾個(gè)可供選擇的發(fā)展方向：

一是產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合型的地產(chǎn)。多種產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的地產(chǎn)，更適合新城鎮(zhèn)居民的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、就地發(fā)展、跨產(chǎn)業(yè)邊界交流，在資源相對(duì)均衡化的前提下，保障城鎮(zhèn)居民具備和大城市居民同等的發(fā)展權(quán)利和機(jī)遇。即使是在大城市內(nèi)部，這類地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，也有利于改變工業(yè)時(shí)代城市從業(yè)者“鐘擺式”的早晚高峰流動(dòng)，緩解傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局下的諸多弊端，創(chuàng)造更高效、更宜居的城市生活空間。

二是生態(tài)養(yǎng)生型地產(chǎn)�，F(xiàn)代人需要一個(gè)實(shí)現(xiàn)回歸田園夢(mèng)想的地方，需要一種前進(jìn)一步是現(xiàn)代化都市、后退一步是田園山水的生態(tài)物業(yè)。新型城鎮(zhèn)化勢(shì)必引發(fā)一輪郊區(qū)化浪潮，如果一處地產(chǎn)項(xiàng)目能在完善的現(xiàn)代醫(yī)療、教育、商務(wù)、娛樂保障體系下實(shí)現(xiàn)田園牧歌式的生態(tài)人居需求，那肯定能在商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國(guó)混戰(zhàn)中異軍突起。

三是養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著老齡化社會(huì)的快速到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有潛力發(fā)展成為中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的龍頭型支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是開發(fā)商要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，擺脫純粹賣房的盈利思路，建立完善的養(yǎng)老服務(wù)保障體系，以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為平臺(tái)，完整地提供專業(yè)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老服務(wù)。

四是文化體驗(yàn)型的地產(chǎn)。未來(lái)的文化體驗(yàn)型地產(chǎn)，應(yīng)該是當(dāng)前城市綜合體休閑業(yè)態(tài)的升級(jí)版，借助特有的文化資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)稀缺的文化地產(chǎn)項(xiàng)目，比如依托城市綜合體較為稀缺的田園風(fēng)光提供農(nóng)耕文化的體驗(yàn)，借助高端藝術(shù)品的集聚資源打造文化會(huì)展和收藏交流的商業(yè)平臺(tái)等等，提升文化體驗(yàn)型地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，增強(qiáng)品牌識(shí)別度。

人物名片：

傅德榮，出生于1966年6月15日，浙江省磐安縣人�，F(xiàn)擔(dān)任浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理、浙江農(nóng)發(fā)瀾海實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、中國(guó)旅游研究院都市旅游研究基地杭州灣研究中心首席專家，以及人文雜志《觀照》編委會(huì)主任。