省農(nóng)發(fā)集團總經(jīng)理助理、農(nóng)發(fā)瀾海公司董事長 傅德榮

問：隨著住宅市場調(diào)控的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱度不斷上升。您如何研判中國未來十年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢?

答：未來十年將是中國經(jīng)濟社會快速急劇轉(zhuǎn)型的重要時期，也是我國推進“三化”同步戰(zhàn)略、實現(xiàn)基本現(xiàn)代化目標的關鍵階段。放在這個宏大的時代背景來思考，才能對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢做出合理的前瞻性判斷。我認為中國經(jīng)濟社會將在以下四個方面產(chǎn)生巨變：

一是老齡化社會來臨。老年人口的快速增加，對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴峻。老齡化社會特征是今后發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要重點考慮的因素之一。

二是經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)融合發(fā)展態(tài)勢。機械化、信息化手段的普及以及生產(chǎn)規(guī)�；�，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工業(yè)化成為必然;未來現(xiàn)代制造業(yè)的產(chǎn)能布局將進一步擺脫上游資源和終端市場的物理距離限制，更注重人才、技術、品牌資源的獲取便利性，形成產(chǎn)業(yè)虛擬核心價值集聚的態(tài)勢，與服務業(yè)的界限被模糊;未來服務業(yè)將空前發(fā)展，行業(yè)領域不斷拓展和細化，并將逐步侵蝕第一、第二產(chǎn)業(yè)的邊界。這對未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個重要的啟示和導向。

三是新型城鎮(zhèn)化的快速推進。我國明確提出了“新型城鎮(zhèn)化”概念并付諸實施。我用四句話來定義新型城鎮(zhèn)化的“新”，即：突破城市的邊界，擴大資源的共享，強調(diào)生態(tài)的保護，延續(xù)文化的傳承。新的城鎮(zhèn)化，就是讓社會福利資源在城鄉(xiāng)一體化基礎上更大范圍地為公民所享;新的城鎮(zhèn)化，就是注重“人的城鎮(zhèn)化”，打造具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、可靠社會保障機制、延續(xù)性文化傳承和久遠生命力的社會群落。如果一提城鎮(zhèn)化便簡單地將其理解為依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)擴大城市地盤，將誤導商業(yè)地產(chǎn)走傳統(tǒng)城市化的老路。

四是生活方式和消費方式的變化。隨著中國現(xiàn)代化水平快速提高，人們對物質(zhì)和精神生活方式產(chǎn)生更為個性化的追求，特別是由于環(huán)境破壞對生活環(huán)境帶來傷害，綠色生態(tài)、安全環(huán)保、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、文化修學等將成為主流的生活消費方式。未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須研究人們生活和消費方式的變化。

有別于過去10年處于黃金期的住宅產(chǎn)業(yè)，未來10年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會更加注重差異化的定位和運營，所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。產(chǎn)業(yè)導向和消費導向，是未來我國商業(yè)地產(chǎn)的兩大主要風向標。

問：越來越多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)領域，但是，我們不應該忘記粗放式發(fā)展帶來的后遺癥，如果不科學規(guī)劃、理性定位，商業(yè)地產(chǎn)過熱開發(fā)導致的過剩有可能無法避免。您認為中國的商業(yè)地產(chǎn)應該選擇怎樣的發(fā)展道路?

答：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個必然邏輯是，按照產(chǎn)業(yè)導向和消費導向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品及模式的創(chuàng)新，引領中國商業(yè)地產(chǎn)主動適應經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型。結(jié)合規(guī)劃建設“杭州灣江南生態(tài)城”過程中的一些思考，我們提出了幾個可供選擇的發(fā)展方向：

一是產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合型的地產(chǎn)。多種產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的地產(chǎn)，更適合新城鎮(zhèn)居民的當?shù)鼐蜆I(yè)、就地發(fā)展、跨產(chǎn)業(yè)邊界交流，在資源相對均衡化的前提下，保障城鎮(zhèn)居民具備和大城市居民同等的發(fā)展權(quán)利和機遇。即使是在大城市內(nèi)部，這類地產(chǎn)項目的發(fā)展，也有利于改變工業(yè)時代城市從業(yè)者“鐘擺式”的早晚高峰流動，緩解傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局下的諸多弊端，創(chuàng)造更高效、更宜居的城市生活空間。

二是生態(tài)養(yǎng)生型地產(chǎn)�，F(xiàn)代人需要一個實現(xiàn)回歸田園夢想的地方，需要一種前進一步是現(xiàn)代化都市、后退一步是田園山水的生態(tài)物業(yè)。新型城鎮(zhèn)化勢必引發(fā)一輪郊區(qū)化浪潮，如果一處地產(chǎn)項目能在完善的現(xiàn)代醫(yī)療、教育、商務、娛樂保障體系下實現(xiàn)田園牧歌式的生態(tài)人居需求，那肯定能在商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國混戰(zhàn)中異軍突起。

三是養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著老齡化社會的快速到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有潛力發(fā)展成為中國現(xiàn)代服務業(yè)領域的龍頭型支柱產(chǎn)業(yè)，關鍵是開發(fā)商要創(chuàng)新運營模式，擺脫純粹賣房的盈利思路，建立完善的養(yǎng)老服務保障體系，以養(yǎng)老地產(chǎn)項目為平臺，完整地提供專業(yè)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老服務。

四是文化體驗型的地產(chǎn)。未來的文化體驗型地產(chǎn)，應該是當前城市綜合體休閑業(yè)態(tài)的升級版，借助特有的文化資源優(yōu)勢開發(fā)稀缺的文化地產(chǎn)項目，比如依托城市綜合體較為稀缺的田園風光提供農(nóng)耕文化的體驗，借助高端藝術品的集聚資源打造文化會展和收藏交流的商業(yè)平臺等等，提升文化體驗型地產(chǎn)項目的附加值，增強品牌識別度。

人物名片：

傅德榮，出生于1966年6月15日，浙江省磐安縣人。現(xiàn)擔任浙江省農(nóng)村發(fā)展集團有限公司總經(jīng)理助理、浙江農(nóng)發(fā)瀾海實業(yè)有限公司董事長、中國旅游研究院都市旅游研究基地杭州灣研究中心首席專家，以及人文雜志《觀照》編委會主任。