觀點(diǎn)曾冬梅 2023-02-28 10:09:44 來源：中房報

樓市突然就熱了起來。2月26日，位于廣州市南沙區(qū)的曜玥灣項(xiàng)目發(fā)布一張海報，表示自3月1日起，價格將全面上調(diào)3%。

近兩周，廣州已經(jīng)有不少在售項(xiàng)目宣稱要漲價，幅度在2%至5%。成交量也回升了，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2月份的前25天，廣州是四大一線城市中成交量漲幅最大的，成交面積環(huán)比上漲了79%，同比漲16%。

“個個都說自己賣的爆炸，個個都說自己馬上要漲價�！笨硕�瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對中國房地產(chǎn)報記者表示，漲價是部分項(xiàng)目趁著市場人氣回升、逼客轉(zhuǎn)化的營銷噱頭，僅憑2月份的銷售回暖，還無法判定這個“小陽春”的成色。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶也關(guān)注到了市場氛圍的變化。他在2月24日的一場公開活動上表示，房地產(chǎn)市場還沒到真正回暖的階段，行業(yè)的困境還沒有完全擺脫，“我們不主張企業(yè)盲目漲價。”對房企而言，“要穩(wěn)定樓價，不要好了傷疤忘了疼。”

看房的人多了 多個項(xiàng)目“喊漲”

賣新房的銷售人員又回到了久違的忙碌工作節(jié)奏。2月19日上午10點(diǎn)，黃埔新城的銷售人員在朋友圈曬出了現(xiàn)場照片，偌大的營銷中心已經(jīng)人滿為患、熱鬧非凡，樣板房里也是人擠人，幾無落腳之地。2月26日晚，葛洲壩的灣區(qū)金融城項(xiàng)目仍在不斷更新銷控數(shù)據(jù)，從13時30分到20時，已有10來套單位被認(rèn)購，售樓部鋪滿了一地的禮炮彩紙。

開發(fā)商的朋友圈里一片歡騰，營造出量價齊漲的熱銷氣氛。繼2月20日宣布單周賣出1.5億元后，西關(guān)雅筑表示自2月28日起漲價5%�；浐Ｔ聘鄢且苍缭绶懦隽艘獫q價的消息，透露自2月16日起價格上調(diào)，據(jù)開發(fā)商介紹，有不少客戶趕在漲價前認(rèn)購，2月14日單日就取得了2.5億元的銷售額。

“現(xiàn)在市場不錯，我們項(xiàng)目也比較好賣，新一期是打算漲價了�！�2月27日，廣州某在售項(xiàng)目的銷售人員表示。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，廣州已有十多個樓盤放出漲價的風(fēng)聲。

從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，廣州新房市場無論是來訪量還是成交，都有了明顯的提升。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月以來，廣州新房的網(wǎng)簽量持續(xù)環(huán)比上升，項(xiàng)目案場單盤成交在2月第3周達(dá)到11套，環(huán)比上升3%，同比上升123%，2月前19天累計(jì)單盤平均成交24套，相比1月同期上升230%，客戶購房咨詢的絕對量為2022年以來高位。

在廣州業(yè)內(nèi)專家鄧浩志看來，近期廣州樓市成交量的放大與此前積壓的需求集中釋放有關(guān)。他表示，2022年，廣州有4個月的時間受到疫情管控政策影響，樓市處于半停頓狀態(tài)，這些需求在春節(jié)后陸續(xù)釋放，很多樓盤最近成交的其實(shí)都是看房看了很久的“舊客”。這批客戶有兩種類型，一種是想買，但因?yàn)榉饪卦�因買不了，另一種是有購買欲望，但擔(dān)心價格下跌、樓盤爛尾等不確定性因素，猶豫不決。從數(shù)量上來看，“舊客”的規(guī)模不小。過去十多年，廣州新房月均成交接近1萬套。而2021年下半年以來，廣州新房的月均成交大概只有6500套左右，每月少了3000多套的需求，而且累積了十多個月。

鄧浩志認(rèn)為，作為廣州新房市場啟動的第一批購買力，這些積壓需求的持續(xù)釋放，會對后市產(chǎn)生較強(qiáng)的支持。

市場信心不足 房企應(yīng)穩(wěn)定樓價

作為行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人，王韶掌握著更充分的市場數(shù)據(jù)和信息。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)向好，政策面力度、廣度均超歷史水平，但信心不足的問題依然突出，恢復(fù)市場信心在這個時刻非常重要。

他表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場確實(shí)稍有回暖，但這種回暖只是相對近年來的歷史低位而言，只是體現(xiàn)在局部地區(qū)、個別優(yōu)秀企業(yè)、部分性價比高的項(xiàng)目，總體而言，行業(yè)的困境還沒有完全擺脫�！霸谶�沒到真正回暖的這個階段，我們不主張企業(yè)盲目漲價�！比藲夂统山涣孔钪匾�，沒有成交量就無法引發(fā)質(zhì)變。“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要做的，是推動政策實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性；對房企來說，是要穩(wěn)定樓價，不要好了傷疤忘了疼�！�

從2022年的成交及庫存情況來看，他的提醒不是沒有道理。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，2022年，廣東全省商品房銷售面積1.06億平方米、銷售金額1.59萬億元，同比下降24.4%和28.9%；其中商品住宅銷售面積8568.7萬平方米、銷售金額1.34萬億元，同比下降27.5%和31%。與過去20年的銷售量相比，2022年廣東全省商品房和商品住宅銷售面積均為2015年以來同期的最低水平。

截至2022年末，廣東全省商品房待售面積1.64億平方米，同比增長22.3%。其中，商品住宅7314.68萬平方米，非住宅商品房9063.45萬平方米，同比分別增長26.4%和19.2%，均為歷史最高水平。

肖文曉也認(rèn)為，部分項(xiàng)目的漲價風(fēng)聲不能代表市場整體情況。他表示，近期一些項(xiàng)目的到訪量和認(rèn)購數(shù)據(jù)確實(shí)有明顯提升，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還沒反映出來，回暖的持續(xù)性仍需3月份的數(shù)據(jù)支撐。

有項(xiàng)目選擇漲價，也有項(xiàng)目選擇趁機(jī)走量。2月22日，廣州本地國企珠江實(shí)業(yè)宣布將推出500套一口價單位，旗下各樓盤相關(guān)福利政策持續(xù)到3月31日。

廣州某房企對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年開年之后，廣州樓市的趨勢向好，明顯看出訪客量、成交量比2022年底好多了。但企業(yè)的壓力依然不小，“想要恢復(fù)到2019年之前的水平，還有很長的路要走，消費(fèi)者的信心和意愿還沒有恢復(fù)到最好的時候。所以還需要采取一些優(yōu)惠措施，吸引顧客�！�

“‘小陽春’是來了，市場在逐漸恢復(fù)，整體去化率有提升，但火爆的只是個別項(xiàng)目。所以我們不敢調(diào)價，策略是先走量�！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說。