房地產(chǎn)去庫存重在釋放潛能

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國已有超過130個城市出臺政策，通過公積金新政、降低稅費、鼓勵農(nóng)民進城購房等手段，主動推進房地產(chǎn)去庫存。此舉不僅關乎億萬群眾的安居夢想，更關涉房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、經(jīng)濟健康運行，自然引起廣泛關注。

對安居的重視和渴求，既是中國人的現(xiàn)實需求，也是文化傳統(tǒng)。從上個世紀90年代末住房制度改革開始，中國的房地產(chǎn)走過了近20年的市場化道路，市場的力量得以充分體現(xiàn)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展及其帶動效應，為城鎮(zhèn)化步伐的加快和經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長提供了充足的動力;另一方面，群眾的住房需求通過市場得到充分滿足，住房條件得到前所未有的改善。與此同時，市場的發(fā)展也帶來了種種問題，最為突出的是部分超大城市房價過高、一些地區(qū)房地產(chǎn)庫存過多。這是目前各地出臺各項政策的背景。

去年底，中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”，為改革指明方向、注入信心。衡量房地產(chǎn)庫存的過剩與否，關鍵要看潛在的購買群體。對城市戶籍人口來說，目前的房地產(chǎn)庫存可能的確有些多，但是，如果算上工作和生活在城市的兩億多非戶籍人口，目前的房地產(chǎn)庫存并不算多�？梢哉f，我國房地產(chǎn)市場的供需矛盾是結構性的，而戶籍制度、住房制度和產(chǎn)業(yè)重組，則是解決問題的途徑所在，需要各地因地制宜。

戶籍制度改革，是釋放“去庫存”潛能的關鍵之一。一方面是城市里房地產(chǎn)庫存積壓，一方面是大量進城農(nóng)民工住房條件較差，推進戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。前不久召開的國務院常務會議要求，放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。解決了戶籍問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口容易形成在就業(yè)地買房或者長期租房的預期，把“隱藏”的需求釋放出來。

化解房地產(chǎn)庫存，也是繼續(xù)深化住房制度改革的過程。市場的功效雖大，卻不是解決住房問題的萬能藥。健全的住房制度需要有完善的保障體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)庫存可以為增強保障水平提供支持。目前，已經(jīng)有不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策措施化解房地產(chǎn)庫存。比如，省今年計劃建設的4.6萬套保障房中，有3.3萬套準備從存量商品房中回購;、、等省區(qū)已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，等等。

隨著我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時代的逐漸遠去，整個行業(yè)面臨著結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重組。作為房地產(chǎn)庫存的賣方，房地產(chǎn)企業(yè)自然不應作壁上觀，過時的營銷策略應及時調(diào)整，偏高的市場定價需適當降低。就整個行業(yè)來說，需加快兼并重組的力度，拋棄零敲碎打的“野蠻生長”，迎來產(chǎn)業(yè)集中后的“精耕細作”。相關的政府職能部門，也要為行業(yè)整合創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。

中國的房地產(chǎn)市場有著鮮明的地域特點，房價過高和庫存過多都不是全局性問題，解決問題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺的降低購房首付、契稅和營業(yè)稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫存既沒有萬能藥，也沒有速效藥，各地結合實際探索出的經(jīng)驗，才最有效。