房地產(chǎn)去庫(kù)存重在釋放潛能

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有超過130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過公積金新政、降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等手段，主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。此舉不僅關(guān)乎億萬群眾的安居夢(mèng)想，更關(guān)涉房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，自然引起廣泛關(guān)注。

對(duì)安居的重視和渴求，既是中國(guó)人的現(xiàn)實(shí)需求，也是文化傳統(tǒng)。從上個(gè)世紀(jì)90年代末住房制度改革開始，中國(guó)的房地產(chǎn)走過了近20年的市場(chǎng)化道路，市場(chǎng)的力量得以充分體現(xiàn)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展及其帶動(dòng)效應(yīng)，為城鎮(zhèn)化步伐的加快和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了充足的動(dòng)力;另一方面，群眾的住房需求通過市場(chǎng)得到充分滿足，住房條件得到前所未有的改善。與此同時(shí)，市場(chǎng)的發(fā)展也帶來了種種問題，最為突出的是部分超大城市房?jī)r(jià)過高、一些地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存過多。這是目前各地出臺(tái)各項(xiàng)政策的背景。

去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫(kù)存”，為改革指明方向、注入信心。衡量房地產(chǎn)庫(kù)存的過剩與否，關(guān)鍵要看潛在的購(gòu)買群體。對(duì)城市戶籍人口來說，目前的房地產(chǎn)庫(kù)存可能的確有些多，但是，如果算上工作和生活在城市的兩億多非戶籍人口，目前的房地產(chǎn)庫(kù)存并不算多�？梢哉f，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾是結(jié)構(gòu)性的，而戶籍制度、住房制度和產(chǎn)業(yè)重組，則是解決問題的途徑所在，需要各地因地制宜。

戶籍制度改革，是釋放“去庫(kù)存”潛能的關(guān)鍵之一。一方面是城市里房地產(chǎn)庫(kù)存積壓，一方面是大量進(jìn)城農(nóng)民工住房條件較差，推進(jìn)戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。前不久召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。解決了戶籍問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口容易形成在就業(yè)地買房或者長(zhǎng)期租房的預(yù)期，把“隱藏”的需求釋放出來。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存，也是繼續(xù)深化住房制度改革的過程。市場(chǎng)的功效雖大，卻不是解決住房問題的萬能藥。健全的住房制度需要有完善的保障體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)庫(kù)存可以為增強(qiáng)保障水平提供支持。目前，已經(jīng)有不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策措施化解房地產(chǎn)庫(kù)存。比如，省今年計(jì)劃建設(shè)的4.6萬套保障房中，有3.3萬套準(zhǔn)備從存量商品房中回購(gòu);、、等省區(qū)已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，等等。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)代的逐漸遠(yuǎn)去，整個(gè)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重組。作為房地產(chǎn)庫(kù)存的賣方，房地產(chǎn)企業(yè)自然不應(yīng)作壁上觀，過時(shí)的營(yíng)銷策略應(yīng)及時(shí)調(diào)整，偏高的市場(chǎng)定價(jià)需適當(dāng)降低。就整個(gè)行業(yè)來說，需加快兼并重組的力度，拋棄零敲碎打的“野蠻生長(zhǎng)”，迎來產(chǎn)業(yè)集中后的“精耕細(xì)作”。相關(guān)的政府職能部門，也要為行業(yè)整合創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著鮮明的地域特點(diǎn)，房?jī)r(jià)過高和庫(kù)存過多都不是全局性問題，解決問題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺(tái)的降低購(gòu)房首付、契稅和營(yíng)業(yè)稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫(kù)存既沒有萬能藥，也沒有速效藥，各地結(jié)合實(shí)際探索出的經(jīng)驗(yàn)，才最有效。