制度優(yōu)化才是樓市去庫存的“接盤俠”

加杠桿不是房地產(chǎn)去庫存的“接盤俠”，制度優(yōu)化才是房地產(chǎn)去庫存的“接盤俠”。如此，房地產(chǎn)去庫存才能以不傷及經(jīng)濟(jì)和百姓利益的方式推進(jìn)。

7日，北上廣深房貸利率全線下調(diào)，8.5折已成主流。與此同時，各家銀行盲目跟風(fēng)大打利率價格戰(zhàn)。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)警惕高杠桿帶來的風(fēng)險，房貸也應(yīng)采取分城施策的措施。全國兩會團(tuán)日前在討論時，重慶市長黃奇帆也提到，“用加杠桿方式去庫存，跟中央精神背道而馳，會給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險”。

什么是潛在的巨大風(fēng)險?房地產(chǎn)去庫存的主要壓力集中于三四線城市，如果一線城市和個別二線城市房價上漲過快，就可能形成抽血效應(yīng)，導(dǎo)致去庫存無法實現(xiàn)預(yù)期目的。此外，目前正值貨幣政策趨向中性靈活、行業(yè)減負(fù)、金融創(chuàng)新方興未艾的政策變動期，在房貸放寬而監(jiān)管沒有跟上的情況下，以加杠桿的方式去庫存，有可能形成疊加效應(yīng)，從而給金融體系造成系統(tǒng)性風(fēng)險。

實際上，這不是房地產(chǎn)市場第一次面臨類似風(fēng)險。房地產(chǎn)之所以要去庫存，正是由于在上一輪經(jīng)濟(jì)周期中頻繁加杠桿的結(jié)果。在杠桿撬動下，社會購房預(yù)期和投資預(yù)期都被強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)，大量資金涌向房地產(chǎn)市場，制造了泡沫。在新經(jīng)濟(jì)周期到來后，房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)下游行業(yè)的產(chǎn)能被“凍結(jié)”。假如繼續(xù)以加杠桿的方式為房地產(chǎn)市場去庫存，即使短期內(nèi)有助于完成去庫存目標(biāo)，長期來看，強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)周期將付出高昂代價，對此不可不察。

這一輪房地產(chǎn)去庫存，不僅事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)，還與供給側(cè)改革、新型城鎮(zhèn)化等更宏大的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展任務(wù)密切相關(guān)。很大程度上，房地產(chǎn)去庫存只是推進(jìn)這些經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的切入點。因此，更需要強(qiáng)調(diào)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險識別，防止出現(xiàn)異化。

這就要求，房地產(chǎn)去庫存必須從其生成的“病根”上尋找解決辦法。一方面，必須承認(rèn)，一些制度性因素是房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫存的重要因素。這其中，包括地方對土地財政的嚴(yán)重依賴，房地產(chǎn)稅費的疊床架屋，央地財稅體系和支出責(zé)任的不盡合理等等。只有從優(yōu)化相關(guān)制度入手，房地產(chǎn)去庫存才能不用以制造泡沫為代價。另一方面，盡管房地產(chǎn)調(diào)控的事權(quán)已基本下放到地方，但在金融政策的運(yùn)用、一線城市的調(diào)控上，應(yīng)當(dāng)采取相對的集中調(diào)控措施，防止房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生反效果。此外，對于房地產(chǎn)中介加杠桿、房地產(chǎn)金融理財、眾籌購房等，應(yīng)盡快規(guī)范定性。

一句話，加杠桿不是房地產(chǎn)去庫存的“接盤俠”，制度優(yōu)化才是房地產(chǎn)去庫存的“接盤俠”。如此，房地產(chǎn)去庫存才能以不傷及經(jīng)濟(jì)和百姓利益的方式推進(jìn)。