張敬偉：滬深樓市調控新舉措既是降溫也是糾偏

一線城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱，激起輿論場關于京滬廣深調控樓市的傳言。而在剛剛過去的周末，、深圳陸續(xù)的調控動作，讓人感覺到輿論對市場節(jié)奏的把握和政策面的反饋還是相當同步的。

3月25日，上海市發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。首先是從嚴執(zhí)行住房限購政策，非上海本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限為滿5年;其次是從緊實行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成;最后則是嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務。

上述措施可謂嚴厲。之前多數(shù)地方政府為了去庫存而釋放的政策利好，在上�；�本不適用，同時還嚴格抑制外地人購房、提高二套房首付比例、嚴禁加杠杠購房。

上海樓市調控陡然趨嚴，是有其市場邏輯的。近一段時期的上海樓市呈現(xiàn)出熱得發(fā)燙的態(tài)勢，這既有樓市去庫存利好政策的刺激與傳導，也與上海這個城市一貫的吸引力有關。但上海樓市的熱——當然也包括京、穗、深乃至緊隨其后的杭、寧等準一線和二線城市——并非中央對樓市去庫存工作的重點。因為這些城市基本不存在庫存積壓的情況，至多是個別商業(yè)樓盤有些過剩。

從中央到一線城市的治理者，都不希望這些地方的樓市逆勢而漲，更不希望首付貸這樣的金融產(chǎn)品對樓市過度刺激。否則，這些城市的樓市投機氛圍一旦形成，不僅可能帶來不小的金融風險，甚至可能造成一線樓市真的過剩。

上海等一線城市的樓市吸引力不僅在于上海本市人，即所謂戶籍人口，甚至從全國乃至全球范圍來看，都有購房落戶的需求。這是因為中國的一線城市不僅聚集了最優(yōu)質的社會民生資源，如教育、衛(wèi)生、信息等，人們最經(jīng)常說到的，就是京滬等地著名大學在本地招生人數(shù)多，相對而言分數(shù)也較低，這意味著一旦擁有京滬戶口，人們將在學習、工作等社會生活的多個方面擁有起點的優(yōu)勢。

在一線城市購房或許無法馬上落戶，但起碼可以享受在這些城市的部分權益。因為資源要素，京滬廣深等一線城市的樓市幾乎從來就沒有冷過，樓價也是逐年提高，較差的時候也只是漲得少。正因為如此，即便是不打算在一線城市居住的外地人，也認準了這些地方樓市穩(wěn)賺不陪的投資價值，在這些城市購房一直以來都成為明智的投資選擇，而這反過來又推升了這些城市的房價。居不易但炒不停，是一線城市樓市面臨的現(xiàn)實尷尬。

值得一提的是，一線城市的治理者對于人口過度涌入和炒房過熱的局面也不堪其擾。上海此番實施最嚴格的限制政策，也凸顯這個中國最大的經(jīng)濟中心對于樓市過熱充滿憂慮，不得不用無形之手來干預樓市。

當前，全國樓市相當分化和紊亂。樓市的庫存主要仍分布在三四線城市。2月份的70個大中城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一線城市樓價漲得最快，二線城市也受到了傳導，但是三、四線城市市場依然萎靡。像上海新建住宅價格比前月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達到5.3%，同比上漲20.3%。在這樣令人咋舌的漲幅之下，上海調控樓市是符合市場邏輯的。

就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺樓市調控最新政策。相比上海，深圳樓市政策相對溫和。一是非深戶購房社保1年改3年;二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成(此前是三成)。此外，二線城市武漢也加入調控城市行列。

一線或個別二線樓市的樓價虛熱，也凸顯中國投資者缺乏更有效的創(chuàng)富途徑。紊亂的股市令人心有余悸，買房尤其是在一二線城市購房，才能讓人覺得稍感安慰。

但這并非樓市治理的重點，今年樓市工作的重點依然是三四線城市樓市的去庫存，為此一二線樓市的調控政策也應配合有效去庫存這一中心工作來展開，至少是不給整個大局添亂。