張敬偉：滬深樓市調(diào)控新舉措既是降溫也是糾偏

一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，激起輿論場(chǎng)關(guān)于京滬廣深調(diào)控樓市的傳言。而在剛剛過(guò)去的周末，、深圳陸續(xù)的調(diào)控動(dòng)作，讓人感覺(jué)到輿論對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的把握和政策面的反饋還是相當(dāng)同步的。

3月25日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。首先是從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，非上海本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限為滿5年;其次是從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成;最后則是嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

上述措施可謂嚴(yán)厲。之前多數(shù)地方政府為了去庫(kù)存而釋放的政策利好，在上�；�本不適用，同時(shí)還嚴(yán)格抑制外地人購(gòu)房、提高二套房首付比例、嚴(yán)禁加杠杠購(gòu)房。

上海樓市調(diào)控陡然趨嚴(yán)，是有其市場(chǎng)邏輯的。近一段時(shí)期的上海樓市呈現(xiàn)出熱得發(fā)燙的態(tài)勢(shì)，這既有樓市去庫(kù)存利好政策的刺激與傳導(dǎo)，也與上海這個(gè)城市一貫的吸引力有關(guān)。但上海樓市的熱——當(dāng)然也包括京、穗、深乃至緊隨其后的杭、寧等準(zhǔn)一線和二線城市——并非中央對(duì)樓市去庫(kù)存工作的重點(diǎn)。因?yàn)檫@些城市基本不存在庫(kù)存積壓的情況，至多是個(gè)別商業(yè)樓盤(pán)有些過(guò)剩。

從中央到一線城市的治理者，都不希望這些地方的樓市逆勢(shì)而漲，更不希望首付貸這樣的金融產(chǎn)品對(duì)樓市過(guò)度刺激。否則，這些城市的樓市投機(jī)氛圍一旦形成，不僅可能帶來(lái)不小的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能造成一線樓市真的過(guò)剩。

上海等一線城市的樓市吸引力不僅在于上海本市人，即所謂戶籍人口，甚至從全國(guó)乃至全球范圍來(lái)看，都有購(gòu)房落戶的需求。這是因?yàn)橹袊?guó)的一線城市不僅聚集了最優(yōu)質(zhì)的社會(huì)民生資源，如教育、衛(wèi)生、信息等，人們最經(jīng)常說(shuō)到的，就是京滬等地著名大學(xué)在本地招生人數(shù)多，相對(duì)而言分?jǐn)?shù)也較低，這意味著一旦擁有京滬戶口，人們將在學(xué)習(xí)、工作等社會(huì)生活的多個(gè)方面擁有起點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)。

在一線城市購(gòu)房或許無(wú)法馬上落戶，但起碼可以享受在這些城市的部分權(quán)益。因?yàn)橘Y源要素，京滬廣深等一線城市的樓市幾乎從來(lái)就沒(méi)有冷過(guò)，樓價(jià)也是逐年提高，較差的時(shí)候也只是漲得少。正因?yàn)槿绱�，即便是不打算在一線城市居住的外地人，也認(rèn)準(zhǔn)了這些地方樓市穩(wěn)賺不陪的投資價(jià)值，在這些城市購(gòu)房一直以來(lái)都成為明智的投資選擇，而這反過(guò)來(lái)又推升了這些城市的房?jī)r(jià)。居不易但炒不停，是一線城市樓市面臨的現(xiàn)實(shí)尷尬。

值得一提的是，一線城市的治理者對(duì)于人口過(guò)度涌入和炒房過(guò)熱的局面也不堪其擾。上海此番實(shí)施最嚴(yán)格的限制政策，也凸顯這個(gè)中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心對(duì)于樓市過(guò)熱充滿憂慮，不得不用無(wú)形之手來(lái)干預(yù)樓市。

當(dāng)前，全國(guó)樓市相當(dāng)分化和紊亂。樓市的庫(kù)存主要仍分布在三四線城市。2月份的70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一線城市樓價(jià)漲得最快，二線城市也受到了傳導(dǎo)，但是三、四線城市市場(chǎng)依然萎靡。像上海新建住宅價(jià)格比前月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%，同比上漲20.3%。在這樣令人咋舌的漲幅之下，上海調(diào)控樓市是符合市場(chǎng)邏輯的。

就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺(tái)樓市調(diào)控最新政策。相比上海，深圳樓市政策相對(duì)溫和。一是非深戶購(gòu)房社保1年改3年;二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成(此前是三成)。此外，二線城市武漢也加入調(diào)控城市行列。

一線或個(gè)別二線樓市的樓價(jià)虛熱，也凸顯中國(guó)投資者缺乏更有效的創(chuàng)富途徑。紊亂的股市令人心有余悸，買(mǎi)房尤其是在一二線城市購(gòu)房，才能讓人覺(jué)得稍感安慰。

但這并非樓市治理的重點(diǎn)，今年樓市工作的重點(diǎn)依然是三四線城市樓市的去庫(kù)存，為此一二線樓市的調(diào)控政策也應(yīng)配合有效去庫(kù)存這一中心工作來(lái)展開(kāi)，至少是不給整個(gè)大局添亂。