萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理 楊澤軒

楊澤軒：我代表萬(wàn)達(dá)來(lái)跟大家用這短短的30分鐘時(shí)間分享一下商業(yè)地產(chǎn)連鎖開(kāi)發(fā)模式的解讀。我們?nèi)f達(dá)重點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品是城市綜合體，我今天重點(diǎn)結(jié)合城市綜合體來(lái)說(shuō)連鎖開(kāi)發(fā)模式。

因?yàn)檠芯康年P(guān)系，所以我今天的觀點(diǎn)不代表萬(wàn)達(dá)，代表我們?nèi)f達(dá)及我們研究的很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的案例，共同來(lái)跟大家分享。

我今天分享三塊內(nèi)容。第一塊，城市化和消費(fèi)是動(dòng)力，我們解決城市綜合體發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素。第二塊，城市綜合體大家都在努力做，但是如果要是把它做好，做強(qiáng)，核心的發(fā)展方式是連鎖。談到連鎖，到底連鎖大家要跟著做，要把握哪些核心關(guān)鍵點(diǎn)。第三塊，分享這一塊的內(nèi)容。

第一塊，城市化和消費(fèi)是動(dòng)力。城市綜合體有五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，這也是很多政府和很多機(jī)構(gòu)非常愿意投身從事綜合體的原因。我們分別看一下這五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。1、可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2、滿足創(chuàng)造消費(fèi)需求，有效拉動(dòng)刺激消費(fèi)，這也是我們黨和國(guó)家目前主力推動(dòng)的一個(gè)內(nèi)容。3、城市綜合體會(huì)具有地標(biāo)性的建筑，會(huì)完善區(qū)域的功能。4、由于比較大，功能很綜合，所以會(huì)會(huì)聚很多的知名企業(yè)，創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位。5、城市綜合體多數(shù)都配有商業(yè)，所以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額的稅收，是我們政府最喜歡看到的，這也是發(fā)展我們城市綜合體的企業(yè)愿意給社會(huì)作出的貢獻(xiàn)。

既然有這么多的好處，很多城市和政府都在力推企業(yè)去做城市綜合體。但是做城市綜合體有它背后的驅(qū)動(dòng)因素，不是所有的城市都適合做城市綜合體，這是我特別想強(qiáng)調(diào)的。它的核心的三大驅(qū)動(dòng)因素：比較基礎(chǔ)的城市化水平;第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;經(jīng)濟(jì)和國(guó)民消費(fèi)的增長(zhǎng)。這三大驅(qū)動(dòng)因素具備了之后，才能核心的驅(qū)動(dòng)一些城市綜合體的發(fā)展。

比如說(shuō)我們有一些三線城市，去到那個(gè)城市，不具產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，就是簡(jiǎn)單的貿(mào)易往來(lái)，但是也做了城市綜合體，地段很好，城市中心也做了，但是兩年以后我再去看，那個(gè)地方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)寫字樓和酒店的功能，變成了住宅。為什么呢?那個(gè)城市沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐。

所以，這三個(gè)方面是很重要的三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，接下來(lái)我們分別看一看中國(guó)在方面有沒(méi)有空間可以發(fā)展。

首先，城市化。中國(guó)的城市化發(fā)展在近些年高速成長(zhǎng)，大家能夠看到這是一個(gè)很陡的增長(zhǎng)區(qū)間，到現(xiàn)在為止，我們城市化增長(zhǎng)只有46%，距離國(guó)際上比較高的城市化水平70%，我們?nèi)匀挥斜容^大的差距。這是我們國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行做的一個(gè)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2018年，大約會(huì)到60%左右，這中間有10%多個(gè)點(diǎn)的發(fā)展空間，這個(gè)中間會(huì)產(chǎn)生無(wú)數(shù)的驅(qū)動(dòng)城市化增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

第二，第三產(chǎn)業(yè)。2010年達(dá)到了43%，十一五期間年均增長(zhǎng)達(dá)到了11.9%，這個(gè)高速增長(zhǎng)使得中國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)、快速上升了60%以上。預(yù)計(jì)到2030年會(huì)達(dá)到62%，近20%的第三產(chǎn)業(yè)占比的轉(zhuǎn)換過(guò)程，也會(huì)產(chǎn)生大量的城市綜合體的機(jī)會(huì)。

第三，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變。我們現(xiàn)在轉(zhuǎn)換觀念，希望消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。這個(gè)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式由我們國(guó)民收入增長(zhǎng)帶來(lái)，也會(huì)有國(guó)家一些政策支持帶來(lái)的驅(qū)動(dòng)。不管怎么樣的一個(gè)驅(qū)動(dòng)支持，總之，在過(guò)去的幾年，甚至是十幾年，中國(guó)的國(guó)民消費(fèi)增長(zhǎng)，每年都以10%以上的速度在高速成長(zhǎng)，這個(gè)成長(zhǎng)過(guò)程大家看得很清晰，這是人均GDP，這是城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入，這是人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額，這三個(gè)大家都能看到，在同趨勢(shì)，甚至是同增長(zhǎng)幅度在上浮。如果大家可以看趨勢(shì)，會(huì)看到一個(gè)比較陡峭的增長(zhǎng)趨勢(shì)。這是三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，這三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素會(huì)聯(lián)手把中國(guó)城市綜合體的發(fā)展推到發(fā)展高速路上。所以中國(guó)的城市綜合體不可避免的迎來(lái)了高速發(fā)展時(shí)代，這是第一部分我們要分享的內(nèi)容。

第二部分，做城市綜合體，政府也看到了很好的機(jī)會(huì)，很多企業(yè)不管是主動(dòng)還是被動(dòng)，也投身到城市綜合體中。但是，怎么樣做城市綜合體，作為企業(yè)而言才會(huì)有前途。我們結(jié)合自己的實(shí)踐，結(jié)合對(duì)國(guó)內(nèi)外很多著名企業(yè)的研究，我們發(fā)覺(jué)核心的發(fā)展方式是做連鎖。因?yàn)橹挥羞B鎖，才會(huì)形成復(fù)制，甚至是快速?gòu)?fù)制。而這個(gè)快速?gòu)?fù)制對(duì)于城市綜合體這種活動(dòng)產(chǎn)業(yè)才會(huì)形成資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。這是萬(wàn)達(dá)從2006年到2011年我們城市綜合體的增長(zhǎng)速度。2006年的三個(gè)項(xiàng)目到2007年的兩個(gè)項(xiàng)目，到2008年的三個(gè)項(xiàng)目，到2009年的八個(gè)項(xiàng)目，到2010、2011年的十五個(gè)項(xiàng)目。大家可以看到一個(gè)從量變到質(zhì)變的增長(zhǎng)過(guò)程。這個(gè)變化帶來(lái)的是萬(wàn)達(dá)每年手中持有的資產(chǎn)規(guī)模以每年兩百萬(wàn)到三百萬(wàn)平米的速度在增加。而這些資產(chǎn)的價(jià)值，我想在座的各位都能算出來(lái)大概每年對(duì)企業(yè)而言意味著增加了多少資產(chǎn)。

在我們自己發(fā)展的同時(shí)，我們也看到了市場(chǎng)上很多企業(yè)，無(wú)論是國(guó)外的還是國(guó)內(nèi)的央企都在做城市綜合體，包括港資也在發(fā)力做城市綜合體，很多民營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始通過(guò)連鎖方式來(lái)贏得市場(chǎng)。我們簡(jiǎn)單看兩個(gè)例子。

比如說(shuō)外資的凱德，在國(guó)內(nèi)我們已經(jīng)看到的是和的兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)了，在國(guó)內(nèi)成都、寧波、杭州都有，在今后幾年也要陸開(kāi)業(yè)�？纯聪愀鄣暮懵。�恒隆是做奢侈品的，很多企業(yè)認(rèn)為恒隆不大可能做連鎖，但是今天我們?cè)诤芏喑鞘锌吹搅撕懵　?/p>

連鎖開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是模式。在模式里頭，我們總結(jié)了四大關(guān)鍵要求，這四大關(guān)鍵要求里頭，我們看到的很有意思。最下面是產(chǎn)品的訂單化，這個(gè)我們定義為是產(chǎn)品層面，什么概念呢?是形成產(chǎn)品模型的基礎(chǔ)。作為連鎖企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)想要連鎖，有兩個(gè)非常關(guān)鍵的因素需要整合。第一，企業(yè)找到適合的產(chǎn)品模型。第二，企業(yè)已經(jīng)練就了相應(yīng)的企業(yè)模式，產(chǎn)品訂單化，核心講的是產(chǎn)品模式的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)一體化、體系內(nèi)控、文化與執(zhí)行，這三個(gè)問(wèn)題更多講的是企業(yè)模式的問(wèn)題。一個(gè)企業(yè)公有產(chǎn)品模型只是具備了連鎖的基本條件，只有上面三個(gè)練到一定程度，才可能真正形成快速發(fā)展。

產(chǎn)品訂單化。萬(wàn)達(dá)的訂單在業(yè)界大家聽(tīng)的耳朵都發(fā)癢了，所以我今天不想跟大家老生常談，我想講一些不同的。萬(wàn)達(dá)的聯(lián)合發(fā)展，過(guò)去萬(wàn)達(dá)在初期我想讓大家更多聽(tīng)到一個(gè)企業(yè)在開(kāi)始的過(guò)程，萬(wàn)達(dá)也沒(méi)有那么雄厚的商家隊(duì)伍，但是到今天已經(jīng)有三屆萬(wàn)達(dá)年度的招商大會(huì)，這個(gè)招商大會(huì)每年都是上千家商家，這幾年我們選擇的是國(guó)家會(huì)議中心。每年我們要把下一年或者是下下一年要開(kāi)業(yè)的幾十個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目告訴給所有商家，講給他們聽(tīng)，跟他們分享萬(wàn)達(dá)成長(zhǎng)的經(jīng)歷，然后看他們的意向。

這個(gè)招商大會(huì)相信是一個(gè)厚積薄發(fā)的過(guò)程，聯(lián)合發(fā)展對(duì)很多企業(yè)來(lái)講不是一蹴而就的，所以在連鎖的初期，連鎖發(fā)展是一個(gè)過(guò)程。很多企業(yè)經(jīng)常問(wèn)我們說(shuō)招商大會(huì)為什么做的這么牛，我們是不是也可以做的這么牛?對(duì)不起，企業(yè)發(fā)展需要過(guò)程。

技術(shù)對(duì)接。大家聽(tīng)到比較多的是在規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工圖確認(rèn)之前，要跟主力店商家或者是主要的商家確立你的基本的建筑條件，但是今天的萬(wàn)達(dá)發(fā)展到最新的階段，已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)產(chǎn)品模型階段。很多商家跟我們合作久了之后，人員已經(jīng)可以把這類商家的需求基本上通過(guò)整合形成我們對(duì)這類租戶的一個(gè)產(chǎn)品需求的判斷，歸納出通用需求，這樣的話，我們很容易實(shí)現(xiàn)一個(gè)產(chǎn)品模型的組建。

所以，有些了解萬(wàn)達(dá)的客戶會(huì)看到過(guò)萬(wàn)達(dá)的模型，萬(wàn)達(dá)的模塊化，我們的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體就跟積木一樣，很容易實(shí)現(xiàn)模塊化。

先租后建、平均租金，大家一定都看到過(guò)了，我就不多說(shuō)了。滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)也是萬(wàn)達(dá)的一個(gè)傳統(tǒng)，我們希望這個(gè)訂單化的發(fā)展過(guò)程中，我們跟商家能一起實(shí)現(xiàn)。最開(kāi)始商家是不相信的，2006年在上海、寧波實(shí)現(xiàn)了這個(gè)過(guò)程之后，商家慢慢的相信了，包括后來(lái)在江橋，在一些大家認(rèn)為根本就不可能實(shí)現(xiàn)滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)的地方我們實(shí)現(xiàn)了滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后，商家開(kāi)始慢慢建立了信任。所以我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在業(yè)界仍然被質(zhì)疑的，國(guó)際的凱德并不是滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)，但是對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，不同的企業(yè)有不同的資源，有不同的條件，有些企業(yè)適合滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)，有些企業(yè)適合70、80%開(kāi)業(yè)，這個(gè)要按照自己企業(yè)的條件去選擇。滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)和不滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)背后都有他自己的故事，并不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題。

說(shuō)到產(chǎn)品訂單化，引來(lái)另外幾個(gè)問(wèn)題，比如說(shuō)凱德、華潤(rùn)、萬(wàn)科等都形成了自己的產(chǎn)品線，雖然萬(wàn)科剛剛宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但是也有自己的產(chǎn)品線。既有純社區(qū)購(gòu)物中心，也有城市綜合體，也有區(qū)域購(gòu)物中心。

當(dāng)企業(yè)發(fā)展到另外一個(gè)階段之后，你的產(chǎn)品的模型會(huì)發(fā)生演變，會(huì)由一個(gè)產(chǎn)品模型變成兩個(gè)、三個(gè)、四個(gè)，適應(yīng)不同的市場(chǎng)，所以會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品線模型，產(chǎn)品訂單可以延續(xù)。

萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了一個(gè)摸索的過(guò)程，從最初的2002、2003年到今天為止，我們經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，在不斷的錘煉，這個(gè)過(guò)程中大家也都看到了很多網(wǎng)上的各種資料，也都知道了萬(wàn)達(dá)的各種經(jīng)歷。是需要產(chǎn)品的磨煉過(guò)程，這個(gè)磨煉過(guò)程需要開(kāi)始你實(shí)驗(yàn)完模型之后，放到市場(chǎng)去檢驗(yàn)，然后實(shí)驗(yàn)成熟了，再考慮復(fù)制，在復(fù)制的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有不同的市場(chǎng)，不同的顧客，再去做個(gè)性化的處理，最后形成你的產(chǎn)品線。大概產(chǎn)品訂單化我們是這么理解的。

有一些同行跟進(jìn)市場(chǎng)，選擇產(chǎn)品模型很重要，產(chǎn)品模型決定了你的訂單化實(shí)驗(yàn)的程度，當(dāng)然基礎(chǔ)是準(zhǔn)備建立連鎖發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)一體化。這個(gè)對(duì)連鎖企業(yè)，我個(gè)人認(rèn)為是相當(dāng)重要的。我想拿萬(wàn)達(dá)來(lái)舉例，大家看到這上面有紅色的選址開(kāi)發(fā)，如果我們把商業(yè)地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈不要那么復(fù)雜的去區(qū)分，簡(jiǎn)單的區(qū)分五個(gè)階段，我沒(méi)有把資本擱進(jìn)來(lái)，只擱了五塊，這四個(gè)方面都是萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在比較強(qiáng)的。正是這四個(gè)強(qiáng)的方面，造成了大家從兩到三個(gè)項(xiàng)目一年，到后來(lái)的八個(gè)項(xiàng)目，十六個(gè)項(xiàng)目。

我給大家提一個(gè)建議，如果你們要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要考慮選址的問(wèn)題，而不是拿了地之后再想怎么做，那時(shí)候很多都已經(jīng)生米煮成熟飯了。我見(jiàn)過(guò)很多企業(yè)拿的地基本上都是老板的希望跟那塊地的屬性根本就搭不到一塊兒。當(dāng)然選址開(kāi)發(fā)是有一些標(biāo)準(zhǔn)的，這個(gè)我就不說(shuō)了。這四個(gè)方面都是萬(wàn)達(dá)比較擅長(zhǎng)的，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始。

規(guī)劃設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院，這個(gè)研究院有一百多人，就做一件事，我們?nèi)f達(dá)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，住宅部分他們不管。正是有了這一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，使得萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以很專業(yè)的、快速的推進(jìn)。當(dāng)然，我們的施工圖還是請(qǐng)外面的機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助做，但是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)基本上都是我們?cè)谥鲗?dǎo)的。這一點(diǎn)能有效的縮短你的開(kāi)發(fā)時(shí)間，也能幫你節(jié)省成本，甚至還能幫你多賺錢。

第二個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)施工。有人說(shuō)萬(wàn)達(dá)沒(méi)有自己的建設(shè)企業(yè)，沒(méi)錯(cuò)，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有。但是萬(wàn)達(dá)兩個(gè)核心的做法，使得這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈也嵌入到萬(wàn)達(dá)的核心產(chǎn)業(yè)鏈里面。

我們跟中建集團(tuán)戰(zhàn)略合作，我形成了事實(shí)上的深度合作伙伴關(guān)系，使得跟我內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈一樣，通過(guò)大家的深入合作，使得他能更深切的了解我們，也能配合我們。

萬(wàn)達(dá)自己的內(nèi)部項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)非常的強(qiáng)，大家可能已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)了很多萬(wàn)達(dá)的故事，都是萬(wàn)達(dá)建設(shè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造出來(lái)的奇跡，萬(wàn)達(dá)的建設(shè)施工隊(duì)伍，我們認(rèn)為也是業(yè)界非常值得驕傲的一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)鏈，可以稱得上核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三個(gè)環(huán)節(jié)是招商運(yùn)營(yíng)。我們?nèi)f達(dá)的商業(yè)管理公司是全國(guó)性的最大的商業(yè)管理公司，我們?cè)谌珖?guó)管理的已經(jīng)開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的上百個(gè)項(xiàng)目，也集聚了行業(yè)內(nèi)很多人才，這兩個(gè)專業(yè)能力，一個(gè)是招商，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)，也快速的專業(yè)的保證了萬(wàn)達(dá)的商業(yè)能實(shí)現(xiàn)快速招商，以及開(kāi)業(yè)之后的所謂開(kāi)一個(gè)火一個(gè)。這樣商家才能跟著你走，所以招商運(yùn)營(yíng)也是萬(wàn)達(dá)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

另外一塊是我們?nèi)f達(dá)自己的酒店建設(shè)公司，這個(gè)酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)我們?nèi)f達(dá)全國(guó)高星級(jí)酒店的建設(shè)管理，當(dāng)然我們也請(qǐng)進(jìn)了國(guó)外的高級(jí)管理公司給我們進(jìn)行管理。但是這兩個(gè)核心的企業(yè)支持了萬(wàn)達(dá)城市綜合體以后，最主要的兩個(gè)核心的主力店，第一個(gè)我的高星級(jí)酒店，就是我城市綜合體的主力店之一。在我的城市綜合體購(gòu)物中心里，我又有幾個(gè)自營(yíng)的主力店。自營(yíng)這一塊，我有百貨、院線、KTV作為我的核心主力店跟著我走。這一塊也能快速的支持到萬(wàn)達(dá)的迅速開(kāi)業(yè)。

很多人質(zhì)疑說(shuō)萬(wàn)達(dá)為什么要做這么快的同時(shí)，也在問(wèn)萬(wàn)達(dá)為什么能做這么快?所有的能做這么快都跟這個(gè)鏈條自己在自己手里有關(guān)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果你請(qǐng)一個(gè)國(guó)外知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，他告訴你他設(shè)計(jì)一個(gè)圖出來(lái)需要三個(gè)月甚至是半年，而如果你自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)院可能是一個(gè)月，甚至是更短。時(shí)間就是金錢，對(duì)我們各位，尤其是民營(yíng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，你的資金來(lái)源決定了時(shí)間對(duì)我們來(lái)講很重要。

產(chǎn)業(yè)鏈的一體化，對(duì)連鎖企業(yè)，我認(rèn)為除了訂單地產(chǎn)而言，第二個(gè)最重要的能力。一開(kāi)始都要建產(chǎn)業(yè)鏈，核心的目的也是為了使得連鎖能得以支撐。

體系與內(nèi)控，做連鎖企業(yè)說(shuō)簡(jiǎn)單是產(chǎn)品簡(jiǎn)單，但是一旦你的數(shù)量上了規(guī)模，就面臨另外一個(gè)問(wèn)題。你的體系化管理如果跟不上，就會(huì)出問(wèn)題。所以第二個(gè)關(guān)鍵的企業(yè)模式要求，這五個(gè)方面，管控要形成體系化，而不是頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，體系化思考。

組織集權(quán)化。由于連鎖本身要求的，如果我組織不夠集權(quán)，我的連鎖就很難實(shí)現(xiàn)，所以在總部以我們?nèi)f達(dá)為例，我們是強(qiáng)總部，總部是相對(duì)比較集權(quán)的，我自己起一個(gè)比較通俗的話叫大腦袋機(jī)制，腦袋要大。因?yàn)闆Q策下來(lái)的東西全系統(tǒng)都要復(fù)制，所以總部要強(qiáng)，保證你的決策非常正確。

成本集控化。錢一定要管好，總部的資金平臺(tái)、總部的成本總控、總部的集中采購(gòu)都要壓下來(lái)。流程的標(biāo)準(zhǔn)化，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化是基于操作過(guò)程中不斷的改進(jìn)，這個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)化我給大家舉一個(gè)例子，萬(wàn)達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)到了什么程度了呢?我們一個(gè)售樓處的整個(gè)建筑的規(guī)劃，樓層所有的各個(gè)方面，包括里面的配飾所有的東西都是標(biāo)準(zhǔn)化的。都形成了標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，包括營(yíng)銷。流程的標(biāo)準(zhǔn)化也很重要。

風(fēng)險(xiǎn)的低位化。城市綜合體動(dòng)輒投資都是十幾個(gè)億，甚至是幾十個(gè)億，如果風(fēng)險(xiǎn)控制不好，一個(gè)項(xiàng)目就容易把企業(yè)拖垮。所以風(fēng)險(xiǎn)的控制是城市綜合體連鎖發(fā)展過(guò)程中尤其要核心管控的。這里頭有一些管控的方面，比如說(shuō)從地價(jià)上去管控，比如說(shuō)從資金平衡上去管控，比如說(shuō)成本控制線，比如說(shuō)銷售控制的節(jié)奏，比如說(shuō)后臺(tái)的管控系統(tǒng)，我們?nèi)f達(dá)現(xiàn)在每年投大量的資金在我們的信息化平臺(tái)建設(shè)上，當(dāng)你做連鎖的時(shí)候，我想武秘書長(zhǎng)很清楚，零售企業(yè)最重要的信息平臺(tái)必須要保證。所以萬(wàn)達(dá)有可能目前是行業(yè)內(nèi)投入在信息平臺(tái)最大的企業(yè)。未來(lái)我們每家店鋪都會(huì)有客流計(jì)數(shù)器，這個(gè)信息系統(tǒng)是非常強(qiáng)大的。有必要，我們要建立監(jiān)管機(jī)制。

文化與執(zhí)行。恰面的體系、內(nèi)控、產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)都是比較硬的，但是文化與執(zhí)行是企業(yè)的軟性的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我們這里拿我們企業(yè)的親身經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，連鎖發(fā)展需要執(zhí)行力，如果沒(méi)有執(zhí)行力，你的連鎖就很難實(shí)現(xiàn)協(xié)同。執(zhí)行力的效果保證要靠專業(yè)化，光靠蠻干是不夠的。過(guò)往萬(wàn)達(dá)的速度不僅僅有執(zhí)行力，不僅僅有人的勤奮，還有我們的專業(yè)化。

執(zhí)行力的內(nèi)在動(dòng)力要靠企業(yè)文化，你要讓員工有家不回，在這兒給你盯著場(chǎng)子盯三個(gè)月，這不是靠錢，也不是靠政策，而是靠一個(gè)好的企業(yè)文化，靠一個(gè)內(nèi)在動(dòng)力。所以，說(shuō)到執(zhí)行力，說(shuō)到連鎖，核心的我想強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)，這個(gè)恰恰是我們很多企業(yè)要著力打造的一個(gè)東西，不太容易。

以上四個(gè)方面，我簡(jiǎn)單跟大家分享了一下城市綜合體連鎖發(fā)展的核心要點(diǎn)，也借著今天這個(gè)機(jī)會(huì)，祝愿我們廣闊美好的城市綜合體的發(fā)展空間能讓在座的各位都受益匪淺，也期望我們的城市綜合體讓我們的城市更美好，謝謝大家!