盛世神州基金董事長、博士 張民耕

樓市房地產(chǎn)“金融化”的趨勢(shì)愈加明顯，金融化已成為房企面臨的不可違逆的大勢(shì)。事實(shí)證明，當(dāng)中國樓市的“黃金十年”成為過眼煙云，以及隨著房產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)“金融化”的趨勢(shì)愈加明顯。房地產(chǎn)+金融將是行業(yè)下一輪洗牌的關(guān)鍵點(diǎn)。為此，7月7日下午新華房產(chǎn)“品牌房企私董會(huì)”邀請(qǐng)品牌房企大佬齊聚一堂，探討2016年房地產(chǎn)企業(yè)在金融化的大潮中如何突圍與破局。

房地產(chǎn)+金融是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向

盛世神州基金董事長、博士張民耕作為在地產(chǎn)行業(yè)深耕幾十年后，率先跨界轉(zhuǎn)型的房產(chǎn)資深人士，對(duì)房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)發(fā)表看法，他認(rèn)為房地產(chǎn)+金融是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向。房地產(chǎn)行業(yè)的血脈里天生流著金融的血液，隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，金融市場的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)基金將極大促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融化是一個(gè)收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的抉擇，價(jià)值判斷、價(jià)值挖掘和風(fēng)險(xiǎn)管控都需要謹(jǐn)慎與專業(yè)。

對(duì)于轉(zhuǎn)型的途徑，張博士認(rèn)為盤活存量、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開啟新融資新渠道已經(jīng)成為了地產(chǎn)開發(fā)商的重要任務(wù)，企業(yè)版塊升級(jí)、集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的發(fā)展道路勢(shì)在必行，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化、商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化的前進(jìn)與探索也隨之成為了萬眾矚目的焦點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場目前競爭激烈，未來的發(fā)展趨勢(shì)必然走向規(guī)�；�、集約化。會(huì)上他首先分析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，他認(rèn)為：目前全國百強(qiáng)企業(yè)銷售比已經(jīng)達(dá)到了40%多的份額。剩下的九萬房地產(chǎn)企業(yè)才占到50%多，實(shí)際上每家非常小，有很多企業(yè)鑒于流動(dòng)性困難向銀行貸款，貸款之后又不想投資房地產(chǎn)了，所以對(duì)于小房企來說確實(shí)面臨困難。

而對(duì)于大型房企來說，轉(zhuǎn)型合作，房地產(chǎn)金融化這也是一個(gè)非常常見的現(xiàn)象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。當(dāng)然也有一些房企參與銀行的開設(shè)，甚至也有金融機(jī)構(gòu)去參與房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)向金融化轉(zhuǎn)型發(fā)展是個(gè)大趨勢(shì)。

“準(zhǔn)不良資產(chǎn)”將是未來房地產(chǎn)基金大有作為的地方

當(dāng)前，隨著供給側(cè)改革的深化，不良資產(chǎn)仍將持續(xù)加速反彈。“準(zhǔn)不良資產(chǎn)處置”的創(chuàng)新將更好地從源頭上解決不良資產(chǎn)處置難題，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目投資決策流程，篩選出具有良好投資價(jià)值的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，在轉(zhuǎn)化成不良資產(chǎn)之前，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?dòng)態(tài)風(fēng)控體系，確保從合約制定、過程監(jiān)管到項(xiàng)目退出的投資全過程安全可控，這樣最有利于房地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者提供安全可靠的收益。

“房地產(chǎn)無國界”中國房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)大步邁入世界舞臺(tái)

數(shù)據(jù)顯示，2015年中國跨國房地產(chǎn)投資達(dá)176億美元，位列全球第二，同比增長41%。與此同時(shí)，中國海外投資擴(kuò)展到更多的全球門戶城市。其中，倫敦、紐約、悉尼、巴黎等城市的不動(dòng)產(chǎn)吸引投資增幅顯著。

張博士指出：僅就房地產(chǎn)板塊，現(xiàn)在與2009年海外地產(chǎn)投資剛興起時(shí)候相比，已經(jīng)有著近百倍的增長，當(dāng)前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)步入國際化浪潮。 萬科、恒大、碧桂園，全國前20強(qiáng)、30強(qiáng)都在海外地產(chǎn)板塊進(jìn)行布局謀篇，我覺得真正的市場經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該落到一句話，“房地產(chǎn)無國界”。為什么國外的像黑石、鐵獅門都做到中國來了，中國為什么不做過去。

另外，就中國的經(jīng)濟(jì)總量來說，排名世界第二。但是在全球的房地產(chǎn)市場上，占的份額簡直太小了，除了國內(nèi)的份額，別人拿不到。在國際的房地產(chǎn)市場上，占的份額太小了。為什么我們不能很自豪的去占一個(gè)大的份額。

談到張博士多年來從事海外地產(chǎn)開發(fā)的體會(huì)，他認(rèn)為海外地產(chǎn)投資真是一個(gè)藍(lán)海，機(jī)會(huì)很好、上升趨勢(shì)明顯。第一，海外房地產(chǎn)市場份額極其大，第二，市場的金融手段、金融資源非常好。舉例來說，海外環(huán)境和市場現(xiàn)在機(jī)會(huì)比較好，美國市場上升的機(jī)會(huì)很大。歐洲，尤其最近英國脫歐，有許多資產(chǎn)的價(jià)格就下降了，可能是機(jī)會(huì)型資產(chǎn)。就是這樣雙輪驅(qū)動(dòng)使得房地產(chǎn)基金達(dá)到“規(guī)模大，市場大，利潤高”的優(yōu)勢(shì)。

所以房地產(chǎn)慢慢進(jìn)入到現(xiàn)在這個(gè)階段，確實(shí)已經(jīng)脫離了完全開發(fā)建設(shè)的階段。開發(fā)建設(shè)成為它的一個(gè)物質(zhì)載體，真正的實(shí)體就是房地產(chǎn)金融。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論在國內(nèi)還是國外，對(duì)于房地產(chǎn)金融資源掌握的多少，操作的熟練程度怎么樣，決定了它的發(fā)展程度。