東莞匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成本經(jīng)理 劉艷玫

我國(guó)建筑行業(yè)如雨后春筍般在中國(guó)大地快速成長(zhǎng)，做好建筑的成本控制是越來(lái)越多企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，東莞匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成本經(jīng)理劉艷玫女士認(rèn)為建立目標(biāo)成本管理體系，從事前、事中、事后控制，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理，才能更好的控制成本。

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，成本的各項(xiàng)管控環(huán)節(jié)中哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)影響比重最大，您認(rèn)為最有效的管控方法是什么？

劉艷玫：設(shè)計(jì)階段具備項(xiàng)目成本的最大可控性和最大決定權(quán)，是成本控制的關(guān)鍵，最有效的管控方法為推行限額設(shè)計(jì)。

記者：對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？

劉艷玫：1、明確集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)（區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司）的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)；

2、將目標(biāo)成本分解至部門及崗位，建立責(zé)任成本體系；

3、將責(zé)任成本體系和企業(yè)的績(jī)效管理體系有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任成本體系的考核指標(biāo)應(yīng)該成為績(jī)效考核體系財(cái)務(wù)成本類指標(biāo)的核心內(nèi)容。

記者：在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如何處理好目標(biāo)成本管控和工程施工進(jìn)度、質(zhì)量之間的關(guān)系？

劉艷玫：1、編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃中需將成本管控工作納入到整個(gè)計(jì)劃，為目標(biāo)成本管控預(yù)留充足的時(shí)間；

2、 目標(biāo)成本管控做好事前控制，如切實(shí)落實(shí)限額設(shè)計(jì)，在開(kāi)工前即管控好絕大部分成本；

3、把關(guān)圖紙質(zhì)量，以免在施工過(guò)程中過(guò)多的變更從而影響進(jìn)度。

記者：動(dòng)態(tài)成本如何有效管控？

劉艷玫：1、以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。

2、抓住三條主線： “動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。

3、建立成本分析預(yù)警機(jī)制：在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。

4、充分借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。

記者：如何科學(xué)的制訂目定標(biāo)成本各項(xiàng)指標(biāo)，在什么階段制定更合理？

劉艷玫：投資估算用于買地可行性分析判斷，規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行成本測(cè)算以尋找最佳的盈利模型，價(jià)值選擇、價(jià)值分配從而指導(dǎo)產(chǎn)品定位、方案選擇。方案確定版目標(biāo)成本用以制定限額指標(biāo)從而指導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，逐階段成本目標(biāo)的細(xì)化均需控制在投資估算的成本總額范圍內(nèi)，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)的獲取。

記者：壟斷行業(yè)的成本如何合理有效控制？

劉艷玫：按以往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，壟斷行業(yè)基本無(wú)法有效控制。

記者：如何讓造價(jià)咨詢服務(wù)公司更好的為地產(chǎn)商發(fā)揮服務(wù)作用？您對(duì)造價(jià)咨詢公司完全替代甲方的造價(jià)管理人員工作，您認(rèn)同這種管理模式嗎？為什么？

劉艷玫：與咨詢公司保持良好的溝通，在委托咨詢工作時(shí)需明確甲方要求，不認(rèn)同造價(jià)咨詢公司完全替代甲方的造價(jià)管理人員工作的管理模式，因造價(jià)咨詢公司并不能完全站在開(kāi)發(fā)公司的角度上去進(jìn)行成本管控。

記者：如何更好的發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫(kù)在實(shí)際工作中的作用？

劉艷玫：項(xiàng)目在竣工結(jié)算后需進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，在此過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目成本各數(shù)據(jù)（一般分產(chǎn)品、分專業(yè)等）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立可為日后進(jìn)行快而準(zhǔn)的投資估算提供數(shù)據(jù)，為日后制定成本控制目標(biāo)提供參考依據(jù)，在管理方面可進(jìn)行各項(xiàng)目橫向?qū)Ρ�，了解各地區(qū)的成本差異，項(xiàng)目間的管理差異，從而提高項(xiàng)目的管理水平。

記者：如何科學(xué)建立成本管控體系？

劉艷玫：建立目標(biāo)成本管理體系：目標(biāo)成本管理就是通過(guò)制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算、計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

制定并完善：（1）目標(biāo)成本管理體系；（2）動(dòng)態(tài)成本管理體系；（3）責(zé)任成本管理體系；（4）成本后評(píng)估。

記者：您在成本管理體系方面有哪些獨(dú)到的見(jiàn)解和方法？

劉艷玫：分別從事前、事中、事后控制，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理。

關(guān)鍵：

（1）需將目標(biāo)成本分解至部門及崗位建立成本責(zé)任體系；

（2）公司要有健全的制度支持目標(biāo)成本的落實(shí)；

（3）重視貫徹全員成本控制意識(shí)。

記者：如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)提高整體成本管理水平？如何在公司實(shí)現(xiàn)全民成本管控理念的意識(shí)？

劉艷玫：（1）工作目標(biāo)明確，明確分工，責(zé)任到人；（2）加強(qiáng)工作計(jì)劃管理；（3）加強(qiáng)員工信息交流和相互學(xué)習(xí)平臺(tái)，提高員工的綜合素質(zhì)與技能；（4）編制各項(xiàng)工作的工作指引，規(guī)范作業(yè)表單，以提高工作效率。

在公司實(shí)現(xiàn)全民成本管控理念的意識(shí)：（1）將目標(biāo)成本分解至部門及崗位，建立成本責(zé)任體系；（2）公司要有健全的制度支持目標(biāo)成本的落實(shí)；（3）公司加強(qiáng)成本管理知識(shí)的宣講、培訓(xùn)等。

記者：成本體系的信息化管理，您認(rèn)為適用于什么樣的企業(yè)？在什么樣的條件下應(yīng)用信息化管理軟件作為管理工具更適用？

劉艷玫：現(xiàn)今社會(huì)，成本體系的信息化管理適用于任何的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，信息化管理有利于信息的傳遞、成本數(shù)據(jù)的積累，可大大提供工作效率，以提供企業(yè)的在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。

記者：如何順利實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃？影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素有哪些？

劉艷玫：編制招標(biāo)采購(gòu)工作計(jì)劃，將招標(biāo)采購(gòu)所需的前置條件明確，并責(zé)任到部門及個(gè)人，對(duì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核。

影響招標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素：（1）招標(biāo)采購(gòu)前置條件（如圖紙、招標(biāo)范圍、材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求等等）的滯后或不完善；（2）公司招標(biāo)管理流程、制度不完善。

記者：您如何看待供應(yīng)商資源庫(kù)的建立在招標(biāo)采購(gòu)工作中發(fā)揮的作用？您認(rèn)為優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何更好的建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫(kù)？

劉艷玫：供應(yīng)商資源庫(kù)的建立使供應(yīng)商資源的配置更加優(yōu)質(zhì)、高效，利于對(duì)供應(yīng)商的管理，加快對(duì)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的培養(yǎng)，及時(shí)清理、淘汰劣質(zhì)供應(yīng)商，提升供應(yīng)商隊(duì)伍的質(zhì)量，為公司的“降本增效”提供有力的保障。

優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商應(yīng)具備：公司實(shí)力（包括資金、人員配置等）能滿足公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求；施工質(zhì)量保障體系、進(jìn)度保障體系需符合公司項(xiàng)目的要求；合作意向強(qiáng)烈。做好供應(yīng)商的資格預(yù)審，對(duì)已合作過(guò)的供應(yīng)商需進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)完善供應(yīng)商信息。

記者：招標(biāo)采購(gòu)在成本管控過(guò)程中的重要關(guān)健點(diǎn)有哪些？

劉艷玫：在項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)之前，需將目標(biāo)成本分解為未來(lái)可執(zhí)行的合同（即進(jìn)行合約規(guī)劃，明確每個(gè)合同的目標(biāo)成本）。施工階段的成本控制最主要是需經(jīng)招標(biāo)采購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)，明確招標(biāo)范圍、采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對(duì)應(yīng)供應(yīng)商的選擇，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)標(biāo)，從而達(dá)到成本目標(biāo)的控制。

記者：您怎么看待資格預(yù)審時(shí)供應(yīng)商推薦這個(gè)環(huán)節(jié)中的供應(yīng)商來(lái)源渠道？

劉艷玫：可全員推薦，但需經(jīng)公司責(zé)任部門按公司管理規(guī)定進(jìn)行資格審查方可進(jìn)入供應(yīng)商庫(kù)。

記者：您認(rèn)為在招標(biāo)工作中，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購(gòu)價(jià)格透明化是否更有利于成本管控和合作單位的順利合作？

劉艷玫：在一定程度上是。

記者：您認(rèn)為作為職業(yè)成本經(jīng)理人，最需要具備的是什么？

劉艷玫：（1）具備專業(yè)的知識(shí)和綜合技能；（2）人品正直，原則性強(qiáng)；（3）具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；（4）要有學(xué)習(xí)提升自己的意識(shí)。

記者：在當(dāng)前的形勢(shì)下，您認(rèn)為成本管控的最大困難是什么？

劉艷玫：（1） 三邊工程：邊圖審，邊設(shè)計(jì)，邊施工；

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃中沒(méi)有為成本管控預(yù)備充足的時(shí)間；

（3）公司管理制度流程不支持成本管控或支持力度不夠。

(責(zé)任編輯：建筑小白)