中房網(wǎng)訊 3月16日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2021中國房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)高峰論壇”在上海舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500"、"TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測評成果揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展13年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、教育部長江學(xué)者特聘教授  姚洋

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、教育部長江學(xué)者特聘教授姚洋表示，我們的城市化目前仍然滯后于我們的收入水平，所以未來十幾年城市化還有發(fā)展的空間，城市化仍然是中國經(jīng)濟(jì)增長的下一個增長點(diǎn)。一方面，城市化本身有很多的推動，比如技術(shù)進(jìn)步等等；另一方面，城市化對我們的消費(fèi)也有推動作用，我們搞雙循環(huán)，推動國內(nèi)的消費(fèi)，城市化就是一個重要的方面。一個農(nóng)村居民讓他轉(zhuǎn)移到城里，給一定的收入水平，他的消費(fèi)就會提高。目前，農(nóng)村居民收入普遍沒有城市高，因?yàn)檗r(nóng)村居民的收入水平低，給一定的相應(yīng)收入水平，農(nóng)村的消費(fèi)水平會提高。但農(nóng)村居民還是會面對非常多的未來的風(fēng)險，未來的不安定因素，所以他有更多的儲蓄，還是要建房子，所以城市化會提高消費(fèi)水平。

以下為文字實(shí)錄：

感謝中房研協(xié)的邀請，非常高興有機(jī)會參加今天的發(fā)布會，大家在座的都是行業(yè)的翹楚，對房地產(chǎn)這個行業(yè)了解非常多，下一位任澤平先生他自己就是恒大，他講的肯定比我講的更加專業(yè)，我作為一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家，跟大家分享一下大致談一下十四五期間我們制定的新的城市化的戰(zhàn)略。

像剛剛主持人所說的，我們國家城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，這是決定我們國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最重要的一個外部環(huán)境。我把新的國家的戰(zhàn)略城市化2.0解釋一下，為什么叫它城市化2.0。之前我還是想稍微回顧一下我們城市化，對中國經(jīng)濟(jì)增長所做的貢獻(xiàn)。

如果按照經(jīng)濟(jì)來計(jì)算，我們的農(nóng)業(yè)是占到我們?nèi)�部GDP的8%，仍然在下降，現(xiàn)在在座的上�？峙轮挥�2%3%，但是農(nóng)村人口占全國人口的40%，按照就業(yè)來算，這是國家統(tǒng)計(jì)局給的數(shù)據(jù)，農(nóng)業(yè)就業(yè)占全部的勞動力只有28%，我們城市化應(yīng)該達(dá)到72%，實(shí)際只有60%，這是國內(nèi)和自己比，如果看一下日本，看一下韓國，他們在達(dá)到我們現(xiàn)在收入水平的時候，他們的城市化是在70%以上。這樣無論怎么比較，我們的城市化仍然是滯后于我們的收入水平，相對我們的收入水平來說，仍然是滯后的。所以未來十幾年城市化還有發(fā)展的空間。

我們老談中國經(jīng)濟(jì)增長的下一個增長點(diǎn)在哪里，我覺得城市化仍然是經(jīng)濟(jì)增長的推動力，城市化本身當(dāng)然有很多的推動，比如技術(shù)進(jìn)步等等這樣的作用，其實(shí)我們不論這些，簡單看把一個人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這個本身會增加產(chǎn)出，好比我們以前搞大學(xué)生村官，現(xiàn)在沒有多少，因?yàn)樵谵r(nóng)村里，搞農(nóng)業(yè)，根本不需要這種大學(xué)教育，一個大學(xué)畢業(yè)生放在農(nóng)村，幾乎沒有多少產(chǎn)出，你把他拉回城市來，他的產(chǎn)出至少是一個正常的產(chǎn)出。反過來農(nóng)村居民教育水平一樣，技能一樣，到了城市里面他的產(chǎn)出就會提高，這是我們經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的效率，這個效益多大，從80年到15年的情況，平均下來城市化率對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是10%，這個完全是一個便宜不需要任何成長的增長。

這是一方面，另外一方面，城市化對我們的消費(fèi)也有推動作用，我們搞雙循環(huán)，推動國內(nèi)的消費(fèi)，怎么推動國內(nèi)的消費(fèi)？城市化是一個重要的方面，一個農(nóng)村居民讓他轉(zhuǎn)移到城里，給一定的收入水平，他的消費(fèi)就會提高，我們看到農(nóng)村居民好像普遍沒有城市高，因?yàn)檗r(nóng)村居民的收入水平低，給一定的相應(yīng)收入水平，農(nóng)村的消費(fèi)水平會提高，農(nóng)村還是有非常多的未來的風(fēng)險，未來的不安定因素，所以他有更多的儲蓄，他還要建房子，所以城市化會提高消費(fèi)水平。

這里面做了一個很簡單的計(jì)算，大家未必當(dāng)真，但是我想到一點(diǎn)，按照我們戶籍來計(jì)算，我們的城市化率可以44%，而不是60%，如果可以解決這些進(jìn)城農(nóng)村人口的戶籍，可以讓他們穩(wěn)定在城市住下來，那么他們的消費(fèi)水平可以和城市一樣，城鄉(xiāng)消費(fèi)差距是2.57倍，非常大的差距，這樣算下來，如果讓這些已經(jīng)進(jìn)城，但是沒有城市戶口的農(nóng)村居民，享有城市的戶口，我們的消費(fèi)可以怎么14.8%。當(dāng)然還沒有算如果把家屬帶上可以增加多少。無論如何這都不是一個小數(shù)值，你可以不用相信我的14.8，但是肯定是比較大的。

我們測算過，有一個報(bào)告，我們北大國家發(fā)展研究院和美國福而金學(xué)會我們做了一個智庫，做了一個中國2049，一本書，這里有人口老齡化的挑戰(zhàn)，我們?nèi)丝趯⑾陆�，�?dān)心中國的勞動力不足，消費(fèi)不足，老年人消費(fèi)少，這就是所謂的未富先老帶來的問題，中國的未富先老在目前的狀態(tài)，有正面作用，這是城市化帶來的，因?yàn)槌鞘谢�可以增加國�?nèi)的消費(fèi)，城市化增加國內(nèi)消費(fèi)可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)老齡化帶來的消費(fèi)的下降，所以老齡化帶來的勞動力數(shù)量的下降是完全可以被自動化還有AI減少的工作崗位，替代工作崗位給彌補(bǔ)掉。

所以老齡化在這個方面的挑戰(zhàn)沒有我們想象的那么大，老齡化主要的挑戰(zhàn)在社保方面，這是另外一個很大的貢獻(xiàn)，大家如果可以讀一下習(xí)近平總書記在十九屆五中全會十四五規(guī)劃的一個解釋報(bào)告，他說得很清楚，有一點(diǎn)很有意思，以前我的印象中說到城市化官方文件一致說的是城鎮(zhèn)化，不是城市化，主要是有一個擔(dān)心，大家都跑到大城市，上海北京這樣的地方。當(dāng)年搞的城鎮(zhèn)化高度，后來對國家政策影響很大，所以用城鎮(zhèn)化代替城市化，但是也許我看到的中央文件不夠，我感覺習(xí)近平總書記，正面講話中城鎮(zhèn)化和城市化混用，提出一個新的城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，完善城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，增強(qiáng)中心城市和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經(jīng)濟(jì)人口城市承載力，這是符合規(guī)律的，以前很少這么提，但是現(xiàn)在明確提出來了，城市完善空間結(jié)構(gòu)，把城市網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)做全。

另外一方面我們城市還有1881個縣市，農(nóng)民到縣城買房子，他們選擇一些發(fā)展比較好的縣，把縣經(jīng)濟(jì)搞上去，把城鄉(xiāng)一體化搞上去，這是我們應(yīng)該注意到的一個新的思路，看來從十四五看，我們未來15年的城市化道路，我就歸結(jié)為城市化2.0，城市化是兩個方面，一個方面是人口的再集中，就是人口向中心城市集中，這是一個大的方面。另外一個方面就是農(nóng)村人口，特別中西部地區(qū)的農(nóng)村人口就地城市化，形成農(nóng)村和縣城的一體化。這是我要今天著重講的。

第一個我們?nèi)丝诘脑偌�中，我是學(xué)地理出身的，而且是經(jīng)濟(jì)地理，我在80年代讀書的時候，我們做城市地理的學(xué)者有一個重大的課題，探討所謂的城市的思路規(guī)模，我們地理計(jì)算的時候，計(jì)算城市承載力、環(huán)境承載力，自然承載力，當(dāng)時算出來最大規(guī)模300萬人口，現(xiàn)在想起來挺可笑的，300萬太少了，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，大城市有它的優(yōu)勢也有弱勢，優(yōu)勢可以集中資源，然后有集聚效應(yīng)，生產(chǎn)力高的人，集聚在一起，形成1+1大于2的效果，這是集聚效應(yīng)，規(guī)模會劇增。不好的是環(huán)境壓力加大，犯罪擁堵等等。

小城市有優(yōu)勢和劣勢，有一個最優(yōu)城市規(guī)模，但是現(xiàn)實(shí)是沒有的，這里給大家看的是美國的城市分布和中國的城市分布，這個符合齊普夫法則，他是一個語言學(xué)家，用詞頻率和他用詞頻率排序之間如果取對數(shù)就是一條直線，比如我這個詞，在所有的語言里面大家用的頻數(shù)最高，我也不知道平均用多少，然后頻次取對數(shù)，把排序也取對數(shù)，所有的詞都這樣做的話，就是一條直線，這個城市也是一樣的。左邊是美國的城市，橫軸是城市人口的對數(shù)，縱軸是排序，最下面顯然是紐約然后洛杉磯，然后芝加哥，三大城市。取對數(shù)它就是零，人口取對數(shù)就是17，這樣排下去，幾乎是一條直線。

中國的這個擬合比美國還要高，其實(shí)說明什么？說明我們大城市不夠大，相對而言，相對我們其他的城市，我們大城市還不夠大，因?yàn)槊绹�很多的城市其�?shí)很小的，這些大城市顯得非常大。如果你有什么最優(yōu)城市規(guī)模，就會看到分散的這個直線，顯然沒有走最優(yōu)城市規(guī)模，事實(shí)上全世界的人口的分布的規(guī)律是什么？大集中、小分散，美國國土面積非常大，但是人口事實(shí)上集中在少數(shù)幾個地區(qū)，東部沿海，五大湖地區(qū)，西部，再零星的佛羅里達(dá)，其實(shí)它是老年經(jīng)濟(jì)。海南島不讓大家買房子，失去了一個巨大的機(jī)會，其實(shí)海南島榜樣就是佛羅里達(dá)，但是他不想學(xué)，這是很危險的，美國這么大的國土面積，很多地方?jīng)]有人，一開車到東西部去基本荒蕪人煙，美國是一個三億的人口，不是小國。

日本國土面積這么狹小，人口仍然很集中，集中在東京，到名古屋到大阪，三個城市，坐高鐵不到三個小時，集中了日本60%以上的人口，有一個點(diǎn)新界，那個點(diǎn)好像很大，我在那里教過書，白天到那里城里看一下，根本沒有人，看病都是老年人。日本是一個國土面積很狹小的地方，人口仍然很集中，日本其他地方人口在下降，東京大阪名古屋的人口沒有看到下降，還在增加。

中國怎么樣呢？我們國家已經(jīng)有9個中心城市的稱號，圍繞這個打造一個中心城市區(qū)域，長三角珠三角武漢長沙西安咸陽鄭州開封，鄭州和開封已經(jīng)連起來了，然后京津冀地區(qū)，我們的城市人口要達(dá)到75%，至少達(dá)到70%，每年增加一個百分點(diǎn)，就是75%，60%的中國人口恐怕要集中到7個城市化區(qū)域里面，我覺得有這種可能性。我們在上海，在長三角，長三角密密麻麻的城市網(wǎng)，還有高鐵，還有城際鐵路，都跨省修，整個我們長三角地區(qū)完全同城化，禮拜五傍晚在長三角坐高鐵發(fā)現(xiàn)很多人不帶行李坐高鐵，因?yàn)榫蜆I(yè)，在這個區(qū)域里基本實(shí)現(xiàn)了同城化。

對中國經(jīng)濟(jì)的意義我覺得非常大，首先帶來新的機(jī)遇，我估計(jì)深圳在未來可能20年，就會形成和美國硅谷齊名的高科技創(chuàng)新的基地，因?yàn)樗�的�?yōu)勢太明顯了，有那么多高科技人才，還有硅谷沒有的優(yōu)勢，就是制造業(yè)基地，周邊全是制造業(yè)，這樣創(chuàng)新就會非常非常快，很容易出一個產(chǎn)品，我們在京津冀要做很大的調(diào)整，城市化區(qū)域的比重會增加，其他地方的比重會下降，這些地方人口恐怕很多不再是來自不發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，而是來自其他地區(qū)的三二線城市，我們的房地產(chǎn)行業(yè)，人口老齡化，我們的房價不可能支持，總體而言是這樣的，像日本一樣，很多地方房子被空置，但是我們國家我們?nèi)丝诔鞘谢�過程還沒有結(jié)束，城市化區(qū)域的房價要維持，甚至下降，過去幾年看到只要稍微一松動，所謂的一二線城市的房價要往上竄，還是有一些基本面的問題，那么多人還是想到一二線城市。非城市化區(qū)域，特別人口流出的，房價肯定支撐不住。對中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)要更好。

這個結(jié)果就是一個個人選擇的問題，三四線城市最后會變成藍(lán)天白云，長春，過去我去長春都霧蒙蒙的，現(xiàn)在昨天也沒有沙塵暴，山清水秀，以前說大西部不好，新疆是人口流入少，過去幾四年因?yàn)槲鞅钡貐^(qū)的雨水多了，綠洲重新恢復(fù)了，我們可能要重回盛唐，盛唐時期的西域，還有東北，變成宜居的地方，把這個選擇給個人。政府干什么，尊重人們的選擇，尊重人口流動的規(guī)律，大集中，小分散，這次十四五規(guī)劃把規(guī)律的東西認(rèn)下來了，這是一個非常大的進(jìn)步。

我們需要一個配套改革，戶籍制度改革，在我的印象當(dāng)中，我們第一次全面的戶籍制度改革是2012年2月23日國務(wù)院的政策，縣鎮(zhèn)全面放開，只要穩(wěn)定居所就可以，地級市只要工作滿三年就行，副省級城市和直轄市維持現(xiàn)狀，三中全會基本沿用了這個政策，但是絕大部分沒有實(shí)施這個政策，為什么？我的解讀是這個政策太激進(jìn)了，沒有辦法執(zhí)行，特別是那些人口大量流入的城市，不愿意執(zhí)行，我說它激進(jìn)是因?yàn)樗�忽略了一個戶口這個，是承載了很多的福利，沒有一個國家沒有戶籍制度，我們老說美國沒有戶籍制度，這是不對的，只是他不叫戶籍制度，其中一個很大的福利就是子女上大學(xué)，我當(dāng)年在美國讀書，那時候一個分校只有1500塊錢，外國人10倍，但是你作為當(dāng)?shù)氐木用裣硎艿母＠�太大了，是有福利的，針對這一點(diǎn)，我們這里的戶口是不能輕易給的，這是有一定道理的。我的解讀是我們的戶籍制度改革方案出來十年執(zhí)行不了，十八屆三中全會習(xí)總把這個方案念出來，過了一個月一個公安部副部長說戶籍制度很困難很復(fù)雜，要等一等，要研究一下。

不但要慢慢實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化，戶籍制度承載的福利實(shí)在太多了，要慢慢統(tǒng)一漸進(jìn)式各個城市的福利統(tǒng)一起來，其實(shí)現(xiàn)在最大的一項(xiàng)跟美國一樣，仍然是讀大學(xué)，當(dāng)然我們的學(xué)費(fèi)很低，我們主要是考大學(xué)，你從哪里考，我的建議是應(yīng)該恢復(fù)全國統(tǒng)一高考，能不能有一個統(tǒng)一的高考，這個高考是給那些學(xué)習(xí)和他的戶籍分離的這些孩子去考，教育部拿出一個統(tǒng)一的名額給他們，這樣把最大的一項(xiàng)福利給他拉平了。慢慢我們就把戶籍所承載的這種福利給取消掉，或者差異給取消掉。

第二方面是縣域經(jīng)濟(jì)，我們從這張圖里可以看到，自2014年以來，我們的人口流動基本上趨于平穩(wěn)，沒有再增加了，很多人開始從東南部沿海開始返鄉(xiāng)就業(yè)，返鄉(xiāng)有一些人做的好，開始創(chuàng)業(yè)，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來很多的好處，但是我們也看到農(nóng)村地區(qū)有很多的人失業(yè)，我們看到統(tǒng)計(jì)局公布的失業(yè)，一定是城市調(diào)查失業(yè)，不統(tǒng)計(jì)農(nóng)村的。

現(xiàn)在扶貧攻堅(jiān)任務(wù)已經(jīng)完成了，下一步搞鄉(xiāng)村振興，這個任務(wù)非常重，習(xí)近平總書記昨天開會又談到這個事，組織鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村振興的核心是什么？我個人覺得是高質(zhì)量的非農(nóng)就業(yè)，至少是在15年前農(nóng)村居民的收入平均而言一半以上來自非農(nóng)，現(xiàn)在百分之七八十，糧食主產(chǎn)區(qū)高一點(diǎn)，絕大部分是非農(nóng)，能不能提供穩(wěn)定的高質(zhì)量的非農(nóng)收入是農(nóng)村地區(qū)能不能得到振興的關(guān)鍵。

這個是縣域經(jīng)濟(jì)我個人覺得還是大有可為，我知道大家搞房地產(chǎn)還是不太愿意去觸碰縣城的這部分，但是我看到的縣域經(jīng)濟(jì)還是有很大的潛力。我這里給大家看的例子是我老家，江西省新干縣，是一個中等偏下的水平，達(dá)不到全國的平均水平，不大，35萬人口。在過去10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)好，為什么好呢？它靠兩個產(chǎn)業(yè)，一個是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人帶起來的，一個是箱包，我們小區(qū)生產(chǎn)的中低檔的箱包占到全國市場份額大概是80%，非常大，做這個箱包很辛苦，老板在一個包上可能賺10幾塊錢，但是給當(dāng)?shù)乩习傩諑�來非常大的機(jī)會，在這樣的工廠里工作，都是計(jì)件的，比較容易一個月拿到四五千塊錢，對于這樣的農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)相當(dāng)可觀，干得好可以拿一萬多。這個縣城一眼望去，其實(shí)也沒有我們想象的那么大，搭建一個縣城，公共服務(wù)也慢慢起來了。

農(nóng)村地區(qū)最終它會變成一個宜居之所，以前我們搞農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主要是村村冒煙，搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，現(xiàn)在這個時代過去了，宜居就是就地的城市化，產(chǎn)業(yè)向縣城集中，縣城還是有一些優(yōu)勢的，農(nóng)村居民有一些在城里買了房子，特別有一些為了二代考慮，為了子女上學(xué)在縣城里一定要買一套房子，贊助上學(xué)的指標(biāo)，他自己在農(nóng)村仍然要建大的房子，現(xiàn)在交通方便了，我們那個小縣最遠(yuǎn)的地方15分鐘騎摩托可以到縣城，因?yàn)槭杖胨�平提高了，有一些人家買的轎車，農(nóng)村面貌大變，而且單體房屋現(xiàn)在越建標(biāo)準(zhǔn)越高，以前農(nóng)民不集中，自來水都沒有干完成，現(xiàn)在一家一戶都可以完成，自來水用水泵打到屋里，加一個熱水器可以洗澡了，這個對農(nóng)村來說是一個生活質(zhì)量的飛躍。還有抽水馬桶，過去底下挖一個坑把地下水污染了，現(xiàn)在有化糞池，現(xiàn)在都是一些技術(shù)問題，收入水平提高了就可以做了。當(dāng)然有一些地方日期要撤村并鎮(zhèn)，提高公共服務(wù)的質(zhì)量。

最終也許我們可以形成一個以縣城為中心的一種新型的農(nóng)村的面貌，可能一個縣一半以上的人口居住在縣城，還有一半人居住在村子里，村子變得很宜居。

還有一個問題關(guān)于宅基地的問題，還有其他的集體用地，這個問題其實(shí)從十八屆三中全會提出的，改革方案有這個，一而再再而三被否定，農(nóng)村土地建設(shè)用地入市，提了很多很多年，我們終于可能要看到結(jié)果，就是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見，我覺得這個最重要的還是要承認(rèn)農(nóng)村居民一家一戶的土地所有權(quán)，哪怕是房基地，應(yīng)該是屬于他的，因?yàn)榇笠?guī)模開發(fā)不太可能，一個村子就這么點(diǎn)地，讓房地產(chǎn)公司開發(fā)，你們都覺得劃不來，如果把土地所有權(quán)給農(nóng)村居民自己，他可能會給城里搞共建，城里人建房子的標(biāo)準(zhǔn)高一些，他付錢，城里人享受山清水秀的生活，當(dāng)然我們也要看最終出來的政策是一個什么樣的政策。

當(dāng)然還有一些房地產(chǎn)公司做大面積的開發(fā)，以房地產(chǎn)來養(yǎng)農(nóng)業(yè)，這個也是一條路。這就是我要和大家分享的，最后是我們國發(fā)院的幾個LOGO，謝謝大家。