2021年房企走過異常艱難的一年，融資被堵、銷售下滑、土拍市場(chǎng)遇冷，不少千億級(jí)房企陷入大面積債務(wù)違約危機(jī)。

“今年感觸最深的就是房企融資環(huán)境全面偏緊，很多民營(yíng)房企開始選擇離開房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

好消息是，2021年年末政策見底信號(hào)逐漸明朗化，“穩(wěn)定”成為2022年樓市調(diào)控重要關(guān)鍵詞。

在連平看來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到的“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”正是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中重要地位的肯定，房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)時(shí)刻已經(jīng)過去，預(yù)計(jì)接下來會(huì)出臺(tái)一些緩解房企債務(wù)壓力的相關(guān)政策，給予房企一個(gè)比較寬松的融資環(huán)境。

“預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行將由下行逐漸走向平穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望在三季度末至四季度初觸底回升。”連平說。

房企融資過緊的一年

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年，您最深的感觸有哪些事情？它給我們這個(gè)行業(yè)帶來了哪些新的思考？

連平：感觸最深的是房企融資環(huán)境全面偏緊，很多民營(yíng)房企開始選擇離開房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

從歷年調(diào)控看，通常政策層面對(duì)房企資金管控的方式相對(duì)溫和，有松有緊。如2015年房企銀行信貸及開發(fā)投資增速放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年僅增長(zhǎng)1%，但個(gè)人按揭貸款增速卻保持較高水平，達(dá)到22%；再如2018年，剔除土地購(gòu)置的純房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.2%，但表外融資和預(yù)收款保持10%左右增長(zhǎng)，使得當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍能達(dá)到9.5%。

今年以來，在融資“三道紅線”及房貸集中度管理下，伴隨著金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，房企資金管理面臨很大挑戰(zhàn)，資金來源幾乎全口徑收緊。2021年10月期間，部分商業(yè)銀行通知購(gòu)房者年內(nèi)房貸投放已結(jié)束，需等到來年才能有放款額度，這在以往是不多見的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在今年整體市場(chǎng)調(diào)控中，您認(rèn)為做對(duì)了什么？哪些方面做得不足？

連平：到今年年底，局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快問題得到了控制，房企資產(chǎn)負(fù)債狀況有所改善，整體住房金融風(fēng)險(xiǎn)可控，應(yīng)該說是值得肯定的。如果要說有哪些方面需要注意的話，主要有兩點(diǎn)：

一是房企短期融資環(huán)境過度緊張，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速存在下降過快風(fēng)險(xiǎn)。過去一年內(nèi)，無論表內(nèi)還是表外融資都非常艱難。截至2021年10月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)8.2%，處于歷史極低水平，當(dāng)年新增國(guó)內(nèi)貸款增速同比下滑10%。信用債、信托融資余額持續(xù)減少，股權(quán)融資能力基本喪失，房企自籌資金壓力很大，部分房企出現(xiàn)違約事件，很多民營(yíng)房企對(duì)未來行業(yè)發(fā)展持悲觀態(tài)度，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大，這對(duì)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

二是重點(diǎn)二線、三線城市土地市場(chǎng)冷卻過快，土地供給和成交在短時(shí)間內(nèi)下滑明顯，這意味著未來一段時(shí)間相關(guān)城市住房供給會(huì)趨向緊張，從而帶來新的房?jī)r(jià)上漲壓力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，第三輪集中供地在各地推進(jìn)，但從市場(chǎng)反饋來看效果并不理想，多地出現(xiàn)流拍情況，對(duì)于這一情況的深層次原因您如何看？

連平：當(dāng)下，鑒于融資環(huán)境偏緊和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，土地市場(chǎng)處于比較冷清階段。這在過去10年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中也曾出現(xiàn)過，不過當(dāng)前局面與過往也有些不同的地方。

與2012、2015年類似的是，房企階段性進(jìn)入較快“降杠桿”時(shí)期，受制于資金面偏緊影響，參與土拍市場(chǎng)的積極性不強(qiáng)，加之年初出臺(tái)的“供地兩集中”制度，對(duì)房企進(jìn)入一級(jí)土拍市場(chǎng)門檻提出了更高要求，客觀上很多民營(yíng)房企已經(jīng)沒有辦法進(jìn)入該市場(chǎng)了。

與過往不同的是，目前無論是表內(nèi)還是表外融資，房地產(chǎn)企業(yè)都處于偏緊狀態(tài)。即便是財(cái)務(wù)狀況相對(duì)理想的部分大型房企，在平衡了財(cái)務(wù)成本和利潤(rùn)率等指標(biāo)后，也是有心無力。因此，很多地方政府對(duì)第三輪集中供地要求有所放松，但似乎并未能從根本上改變流拍情形的發(fā)生，主要問題還是房企融資很難和對(duì)未來預(yù)期轉(zhuǎn)弱。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近，政策層面不斷釋放積極信號(hào)。如11月底成都推出新政，將協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度。此前，央行、銀保監(jiān)會(huì)表示，金融機(jī)構(gòu)要配合維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。對(duì)于年底金融政策方面利好釋放，您怎么看？

連平：2021年年底金融政策轉(zhuǎn)為偏向呵護(hù)的姿態(tài)為主，主要是改善市場(chǎng)融資環(huán)境，強(qiáng)化住房金融合理預(yù)期管理，政策取向更為靈活，從而有利于平衡風(fēng)險(xiǎn)。

近年來住房金融政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)回落，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速可能在短期內(nèi)面臨較大下行壓力，居民購(gòu)房需求受到明顯抑制，行業(yè)彌漫著某種程度的恐慌情緒。年底金融政策的松動(dòng)，一方面意在平抑短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過度擔(dān)憂情緒，緩釋市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)，避免局部風(fēng)險(xiǎn)帶來系統(tǒng)性擴(kuò)散和沖擊；另一方面也是著眼長(zhǎng)期，保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。

2022年樓市由全面下行逐步趨穩(wěn)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為應(yīng)如何促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展？重點(diǎn)要做好幾方面工作？

連平：“十四五”時(shí)期，做好人口、土地和金融等資源的優(yōu)化配置，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展至關(guān)重要。

一是要進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理壁壘；二是有條件地適度提高大城市人口限制；三是盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地；四是鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場(chǎng)；五是嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問題；六是增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體住房困難；七是提供合理穩(wěn)定的金融支持，落實(shí)好“因城施策”差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行；八是建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)明年或未來發(fā)展有什么預(yù)測(cè)？

連平：展望2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境將逐步有所改善，市場(chǎng)運(yùn)行將由下行逐漸走向平穩(wěn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將趨向收斂，市場(chǎng)預(yù)期將漸趨好轉(zhuǎn)。

一是商品房銷售放緩。由于部分地區(qū)住房預(yù)售制度政策有所收緊，對(duì)房企銷售回款提出了更高要求，預(yù)收款增速料有所放緩，預(yù)計(jì)2022年預(yù)收款增速將從9%降至6.6%。

二是土地市場(chǎng)料呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)。在供地“兩集中”和“三線四檔”條件下，部分中小民營(yíng)房企紛紛撤離土拍市場(chǎng)，土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，地價(jià)則因?yàn)橥恋爻山徊蛔愫屯恋刎?cái)政壓力而出現(xiàn)上漲。預(yù)計(jì)2022年全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降逾3成，土地成交價(jià)格同比大幅上漲，土地購(gòu)置費(fèi)同比微增0.1%，是自2005年以來最低水平。

三是房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩。在堅(jiān)持“房住不炒”和房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度可能繼續(xù)走低后企穩(wěn)。結(jié)合2012年、2015年及2018年類似周期情況看，預(yù)計(jì)伴隨著商品房銷售增速放緩、土地購(gòu)置較為低迷，以及融資環(huán)境邊際小幅改善，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資約15.59萬億元，同比增長(zhǎng)4.5%，兩年平均增速降至5%。

四是房?jī)r(jià)可能呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)。在高基數(shù)和二線、三線城市購(gòu)房需求放緩影響下，房?jī)r(jià)漲幅在2022年大部分時(shí)間將處于負(fù)值區(qū)間；預(yù)計(jì)在三季度末到四季度初觸底回升，全年新房同比下降1.5%左右，二手房房?jī)r(jià)與2021年基本持平。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：針對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，有什么發(fā)展建議？

連平：有三點(diǎn)金融支持建議：一是建議提供合理穩(wěn)定的信貸支持。為保障市場(chǎng)供給能力，有效控制大城市房?jī)r(jià)上漲壓力，銀行信貸應(yīng)避免大起大落，保持按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。金融機(jī)構(gòu)理應(yīng)滿足資質(zhì)優(yōu)良房企的合理融資需求，滿足居民剛性和改善型購(gòu)房需求，在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上，提供合理的金融支持。

二是建議增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)適齡租房年輕人約在1.5億-2億，假設(shè)每年能夠解決1000萬年輕人的租房問題，每人每年提供1萬元信貸支持，即每年需要新增1000億元租賃住房信貸支持，以保障年輕人在大城市的住房基本需求。

三是建議適度增加重點(diǎn)二線城市土地供給及與之配套的金融支持。為解決大城市住房問題，2021年一線城市土地供給和成交相應(yīng)增加，但重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)則較為冷清，部分城市土地供應(yīng)同比下降30%-40%，這可能在未來引發(fā)現(xiàn)房庫(kù)存不足問題，進(jìn)而對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生隱患。