2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最為復(fù)雜與嚴峻的考驗。從融資到供地，再到預(yù)售資金監(jiān)管和二手房參考價等，全方位無死角的調(diào)控政策已經(jīng)深刻影響到房地產(chǎn)行業(yè)未來的走向。

回顧這即將過去的一年，截至11月底，全國各省市已經(jīng)發(fā)布調(diào)控政策超450次，70個大中城市中，59城新房價格環(huán)比下跌，63城二手房價格下跌。多重因素影響下，樓市過冷風(fēng)險凸顯，房企流動性壓力進一步加大，還有不少房企陷入漫長的“寒冬期”。

面對劇烈的行業(yè)變動，房企們采取了哪些手段與措施破局？對于即將到來的2022年，房企們有哪些新思考，做了哪些準備？年末歲初之際，中國房地產(chǎn)報記者約訪到藍綠雙城控股集團董事長曹舟南。

作為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)先行者，藍綠雙城立志要成為中國的第一家“鐵獅門”，曹舟南亦是房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)牛耳者，敢想、善做，也果敢決斷。這一年，曹舟南帶領(lǐng)藍綠雙城在業(yè)務(wù)模式、內(nèi)部管理、組織架構(gòu)與產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新上做出了一系列改變與調(diào)整，以進一步契合行業(yè)發(fā)展。

在曹舟南看來，圍繞“房住不炒”定位，未來5年“行業(yè)整頓”的主基調(diào)不會改變，但政策上會有階段性的局部調(diào)緩。市場將呈現(xiàn)存量、變量與增量共存。房企要從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”，放下“杠桿邏輯”，轉(zhuǎn)向“實業(yè)邏輯”。

他希望，金融機構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房企的真實發(fā)展質(zhì)量，客觀評價房地產(chǎn)項目的風(fēng)險收益預(yù)期，積極擴大股權(quán)投資比例，引進專業(yè)第三方機構(gòu)參與，以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險。

規(guī)則正在重構(gòu)

中國房地產(chǎn)報：2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的大分水嶺，這一年走過來，你感觸最深的有哪些事情？

曹舟南：一是行業(yè)方向堅定。在“房住不炒”的堅定導(dǎo)向和政策定力下，圍繞產(chǎn)品居住屬性提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，消退“金融載體”“投資產(chǎn)品”的附加屬性，雖階段性有緩沖性動作，但總體方向沒有調(diào)整。

二是行業(yè)規(guī)則正在重構(gòu)。國有涉房企業(yè)成為增量項目主導(dǎo)力量，城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITS等直接投資將成為新生力量，中小房企以聯(lián)合共建方式發(fā)展，民營頭部房企則重新回到求生存狀態(tài)。一大批存量項目因其不確定性成為變量項目，整體呈現(xiàn)存量、變量、增量市場共存的狀態(tài)，行業(yè)發(fā)展的模式和生態(tài)正在重構(gòu)。

三是企業(yè)發(fā)展愈發(fā)夯實。藍綠雙城首倡的“共建”發(fā)展模式獲得各界深刻認同，逐步成為行業(yè)主流模式和綜合解決方案，同時“共建”的領(lǐng)域更加聚焦，內(nèi)涵更加豐富，規(guī)則更加具象，落地更加扎實。

中國房地產(chǎn)報：面對今年以來的新變化新形勢，藍綠雙城今年有哪些新思考，采取了哪些新策略去應(yīng)對發(fā)展問題？

曹舟南：藍綠雙城創(chuàng)立三年，正處于成長期，對于今年驟增的變量市場、今后變化的增量市場業(yè)務(wù)還處于摸索階段。今年以來主要做了以下六個方面的工作：

在系統(tǒng)解決方案上，藍綠雙城確立資產(chǎn)管理人的角色，以資產(chǎn)投資人（央企、地方國企、金融機構(gòu)等）為服務(wù)對象，推出“啄木鳥計劃”，面向存量、變量、增量市場，提供診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管、管理置換、重組收購、開發(fā)運營等層層遞進的系統(tǒng)解決方案，優(yōu)先保障購房者、地方政府、資產(chǎn)投資人、參建方、供應(yīng)商等權(quán)益。

在具體定位上，藍綠雙城2021年7月確立了“以資本共建為核心的中國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理公司”定位，基于市場化規(guī)則與核心競爭力，為企業(yè)資產(chǎn)、城市資產(chǎn)提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。

在柔性架構(gòu)上，公司組織機構(gòu)形成“投資發(fā)展中心”和“大生產(chǎn)中心”兩大體系，其中“大生產(chǎn)中心”涵括設(shè)計、成本、營造、營銷、服務(wù)等，強化“前臺簽約落地”和“后臺生產(chǎn)銷售”的緊密銜接，特別是“以營銷為龍頭”，以市場定投放，以營銷定生產(chǎn)，提高市場反應(yīng)速度和綜合能效。

在限額設(shè)計上，按照“高品質(zhì)”“高性價比”的原則，實施“限額設(shè)計”，結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新低密住區(qū)、高層住區(qū)、青創(chuàng)公寓、綜合社區(qū)、總部園區(qū)、綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型社區(qū)等八大產(chǎn)品譜系，其中已形成全成本5000元/㎡高層住區(qū)和全成本8000元/㎡低密住區(qū)標準，并在新項目批量推行，在當前市場環(huán)境下重新爭取市場主動權(quán)。

在共建師隊伍上，組建“共建師”隊伍，覆蓋金融、財務(wù)、法務(wù)、設(shè)計、營造、營銷、服務(wù)等專業(yè)，首批“共建師”超過100人，承接診斷咨詢、專業(yè)監(jiān)管以及管理置換、重組收購等業(yè)務(wù)需要。

在模塊化組合上，適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，形成對應(yīng)“物理產(chǎn)品”“服務(wù)產(chǎn)品”“科技產(chǎn)品”的產(chǎn)品模塊化和規(guī)劃、設(shè)計、成本、營造、營銷、服務(wù)的專業(yè)模塊化，更好地匹配市場需求、投資人需求。

未來行業(yè)整頓態(tài)勢不會變

中國房地產(chǎn)報：隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)所需要的各種要素價格上升，企業(yè)的利潤越來越少，管理紅利被視為所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過大擴張之后面對的必答題，你們是怎么做的？

曹舟南：一方面是投資功能讓渡，逐步使投資與開發(fā)相分離。投資端和開發(fā)端各自發(fā)揮自身核心競爭力，把主要投資功能讓渡于以國有為主體，央企、地方國企、金融機構(gòu)以投資人身份入場，開發(fā)服務(wù)商以資產(chǎn)管理人的角色，依托開發(fā)能力、產(chǎn)品營造能力、服務(wù)能力、經(jīng)營能力，作專業(yè)縱深發(fā)展，為投資人提供資產(chǎn)管理綜合解決方案。或者與投資人形成雙GP的結(jié)構(gòu)，建立真正的“資本共建”模式。

另一方面是區(qū)域協(xié)同發(fā)展，與深耕各區(qū)域的中小房企以更優(yōu)的規(guī)則作聚合，推動實現(xiàn)“區(qū)域投資協(xié)同、區(qū)域市場協(xié)同、區(qū)域?qū)�業(yè)協(xié)同”，特別是營造、營銷、服務(wù)、持有物業(yè)經(jīng)營等專業(yè)協(xié)同，優(yōu)勢互補，打通產(chǎn)業(yè)資源、資金資源等，以“同行共建”的方式構(gòu)建新的事業(yè)生態(tài)。

中國房地產(chǎn)報：對明年房地產(chǎn)市場您有怎樣的判斷預(yù)測？

曹舟南：有四點判斷：一是“行業(yè)整頓”的主基調(diào)在未來5年周期內(nèi)不會調(diào)整，同時基于預(yù)控金融系統(tǒng)風(fēng)險和地方財政壓力，階段性會有局部調(diào)緩；二是新增土地近40%用于公租房、保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)；三是投資主體基本以國有為主導(dǎo)，城市發(fā)展基金、房地產(chǎn)發(fā)展基金、REITs等直接投資將成為新興力量，同時存在債務(wù)、管理等問題的存量項目繼續(xù)形成變量市場，存量、變量與增量市場共存；四是房價以箱體整理為主。

中國房地產(chǎn)報：對于未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，您有何建議？

曹舟南：在政策和導(dǎo)向方面有四點建議：

一是堅決貫徹“房住不炒”定位和回歸居住屬性，從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務(wù)”，從“杠桿邏輯”轉(zhuǎn)向“實業(yè)邏輯”，圍繞客戶各項居住需求，更加重視與央企、地方國企、金融機構(gòu)以及城市管理者、產(chǎn)業(yè)方、供應(yīng)商的共建合作關(guān)系，尊重應(yīng)有的開發(fā)秩序和開發(fā)周期，回歸到住房功能研發(fā)、科技創(chuàng)新、品質(zhì)營造與服務(wù)提升。

二是金融機構(gòu)及投資人應(yīng)更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的真實發(fā)展質(zhì)量，客觀評價房地產(chǎn)項目的風(fēng)險收益預(yù)期；在加強債權(quán)投資風(fēng)控與監(jiān)管的同時，擴大股權(quán)投資比例；積極引進專業(yè)第三方機構(gòu)參與投前、投后全流程的共同評估與管理，以專業(yè)協(xié)同的方式防范與化解風(fēng)險。

三是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管深化到專業(yè)監(jiān)管、經(jīng)營性監(jiān)管，切實發(fā)揮項目“董監(jiān)高”和資產(chǎn)管理人的監(jiān)管作用，保證資金安全、有序開發(fā)、有質(zhì)量交付。

四是整體盤點存量項目，重新修正全景預(yù)期及開發(fā)節(jié)奏；果斷推進存量問題項目的管理置換和聯(lián)合重組；重新制定新增項目投資標準，共建投資聯(lián)盟。