在經(jīng)歷了數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，在當(dāng)下這個(gè)特殊時(shí)刻，我們應(yīng)該從長(zhǎng)考慮如何以市場(chǎng)和公共保障并舉的思路來(lái)推進(jìn)中國(guó)城市化和住房制度改革。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)，與其最后被動(dòng)放松甚至再度刺激房地產(chǎn)行業(yè)，還不如在堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則下，以供給側(cè)改革的思路，市場(chǎng)和公共保障并舉，讓房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸并實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。短期內(nèi)，央行和其他金融監(jiān)管部門要高度關(guān)注因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)下行所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，不能讓恐慌過(guò)度蔓延。若恐慌在金融系統(tǒng)過(guò)度加劇，會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)不必要的成本，也會(huì)使得一些原來(lái)規(guī)劃好的長(zhǎng)期戰(zhàn)略被擱淺。因此，出臺(tái)政策鼓勵(lì)銀行維持開發(fā)貸和按揭貸款的合理增長(zhǎng)和避免無(wú)序抽貸斷貸是當(dāng)務(wù)之急。支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有和民營(yíng)房企在債券市場(chǎng)上持續(xù)融資，適當(dāng)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)買入優(yōu)質(zhì)房企債券仍不失為在短期內(nèi)的務(wù)實(shí)做法。另一方面，一部分家庭若因?yàn)橐咔榉磸?fù)和經(jīng)濟(jì)下行等原因，在按揭貸款的還貸付息方面可能會(huì)面對(duì)更大的困難，央行和金融監(jiān)管部門也應(yīng)及時(shí)介入紓困。但要從更長(zhǎng)遠(yuǎn)角度去保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)中國(guó)城市住房的有效供給和需求，做到“住有所居”，我認(rèn)為以下幾點(diǎn)值得考慮：

一是城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應(yīng)該和就業(yè)、戶籍人口或者參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤�？紤]到城市的規(guī)模效應(yīng)，掛鉤的模式可適當(dāng)向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應(yīng)。中國(guó)人口在進(jìn)一步向大城市集中，這是客觀的不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。未來(lái)中國(guó)的城市住宅需求的區(qū)域分化必然加大，哪里有穩(wěn)定的工作機(jī)會(huì)，哪里就有更多的住房需求，而非像過(guò)去那樣全國(guó)遍地開花。因此這樣的政策能夠保證大城市的住宅和配套設(shè)施用地跟得上人口遷移的需求，符合中國(guó)城市化的方向。這個(gè)政策也能促進(jìn)城市之間在爭(zhēng)奪人口和土地資源方面的有序良性競(jìng)爭(zhēng)。

二是除了土地指標(biāo)之外，中央政府的轉(zhuǎn)移支付也應(yīng)該適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此來(lái)鼓勵(lì)城市開放戶籍，尤其是向沒有受過(guò)高等教育的農(nóng)民工家庭開放戶籍。這些轉(zhuǎn)移支付可進(jìn)而用來(lái)幫助農(nóng)民工落戶，尤其是用來(lái)購(gòu)置其農(nóng)村宅基地使用權(quán)。為實(shí)現(xiàn)共同富裕，中央政府除了通過(guò)直接補(bǔ)貼來(lái)鼓勵(lì)大城市吸納農(nóng)民工之外，還可設(shè)立專項(xiàng)基金來(lái)鼓勵(lì)這些城市興辦農(nóng)民工子弟學(xué)校。在我看來(lái)，避免出現(xiàn)大量留守兒童，讓農(nóng)民工子弟跟隨父母居住，在父母就業(yè)地上學(xué)是最有效的共同富裕政策之一。

三是在明確增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)的前提下，以及在明確給出逐步征收房產(chǎn)稅的預(yù)期之下，可考慮逐步分階段合理放松這些城市的商品房限價(jià)，讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)商品房的供需�？刂品�?jī)r(jià)的最終有效辦法是增加供給而非直接限價(jià)。限價(jià)政策在特定階段有其合理之處，但總的來(lái)說(shuō)扭曲了市場(chǎng)供需，降低了住房建設(shè)質(zhì)量，讓有些地方的一二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)巨大價(jià)差，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)消耗大量資源去尋租。一個(gè)更為合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，讓市場(chǎng)充分反映商品房的價(jià)格和相關(guān)的土地價(jià)格，但地方政府必須從商品房土地轉(zhuǎn)讓的收益中提取一定比例的資金投入保障房建設(shè)。這樣既能讓市場(chǎng)機(jī)制很好地發(fā)揮作用，又能給地方政府提供一筆保障房基金，有助于實(shí)現(xiàn)共同富裕。在放松限價(jià)的基礎(chǔ)之上，限購(gòu)限售政策也可在一定區(qū)間內(nèi)逐步小幅放松，尤其是設(shè)計(jì)相關(guān)政策鼓勵(lì)現(xiàn)有城市居民向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生出售二手房。政府在按揭貸款方面仍可保持較謹(jǐn)慎的政策，從而防止房地產(chǎn)泡沫，防止信貸資源過(guò)度流向房產(chǎn)交易。

四是在住房購(gòu)置政策上，適度向落戶農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生傾斜。監(jiān)管機(jī)構(gòu)可為特定人群降低首付比例，降低各類相關(guān)稅費(fèi)，鼓勵(lì)銀行給予特別貸款額度，政府可以階段性貼息。鼓勵(lì)特定人群購(gòu)置二手住房，給予在相關(guān)稅費(fèi)政策上較大的優(yōu)惠。對(duì)某些個(gè)人住房貸款超過(guò)集中度的銀行，若向這些人群發(fā)放房貸，可適度延長(zhǎng)執(zhí)行“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度”的緩沖期。

五是切實(shí)做好保障房的規(guī)劃和建設(shè)。中央政府做好保障房建設(shè)用地和部分資金的分配。保障房建設(shè)的用地指標(biāo)盡量向人口流入較多的中心城市和城市群傾斜。同商品房住宅用地指標(biāo)一樣，保障房用地指標(biāo)和新增就業(yè)、戶籍和常住人口等指標(biāo)掛鉤。保障房建設(shè)用地也可和商品房用地緊密捆綁，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。2015年開始央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）向各地方政府尤其是低線城市的政府發(fā)放了總額達(dá) 3.6 萬(wàn)億元的貨幣化棚改貸款，目前這筆貸款余額已經(jīng)下降到 2.8 萬(wàn)億元。為避免因償還PSL而造成的央行縮表，今后幾年中央政府可發(fā)行用于保障房建設(shè)的特別國(guó)債，根據(jù)城市實(shí)際建成區(qū)戶籍人口、個(gè)人所得稅或社保繳納人口的增加來(lái)分配資金，適度向人口流入的大城市傾斜，以此來(lái)撬動(dòng)戶籍制度改革、保障房投資和城市基建投資。中央政府可以用這筆資金，以一定比例去配套地方政府的保障房建設(shè)投資，從而提高地方政府建設(shè)保障房的積極性。保障房方面，有些國(guó)家有寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。新加坡在保障房方面應(yīng)該是全球做得最好的國(guó)家之一，盡管國(guó)情不同，但有很多值得我國(guó)借鑒的地方。

六是在自愿的基礎(chǔ)之上，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，尤其是宅基地改革。賦予農(nóng)民在宅基地方面的高度自主權(quán)，農(nóng)民工若在城市落戶，可仍保留在農(nóng)村的宅基地產(chǎn)權(quán)，但也有一定的權(quán)利處置自己在家鄉(xiāng)的宅基地，尤其是用宅基地復(fù)耕，并向所落戶城市轉(zhuǎn)讓因?yàn)閺?fù)耕而獲得的用地指標(biāo)。這種做法可以大幅提升宅基地的價(jià)值，給符合在城市落戶標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民工在落戶時(shí)提供一份原始的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)在不減少全國(guó)耕地的前提下，為城市擴(kuò)張?zhí)峁┩恋亍Ｕ�基地指�?biāo)的交易最好能做到全國(guó)范圍，這樣有助于資源在全國(guó)范圍內(nèi)合理配置。

有關(guān)這個(gè)問(wèn)題，我們認(rèn)為習(xí)近平總書記在2019 年 12 月《求是》上的文章也有精辟的論述：“要完善土地、戶籍、轉(zhuǎn)移支付等配套政策，提高城市群承載能力，促進(jìn)遷移人口穩(wěn)定落戶”；“全面放寬城市落戶條件，完善配套政策，打破阻礙勞動(dòng)力流動(dòng)的不合理壁壘，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置”；“發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件好的地區(qū)要承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，發(fā)揮價(jià)值創(chuàng)造作用”。在土地方面，要加快改革土地管理制度，建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。在國(guó)土空間規(guī)劃、農(nóng)村土地確權(quán)頒證基本完成的前提下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府統(tǒng)籌負(fù)責(zé)。要使優(yōu)勢(shì)地區(qū)有更大發(fā)展空間”。我們認(rèn)為這些政策若能得到真正推行，房地產(chǎn)行業(yè)有著很大的發(fā)展空間，中國(guó)整體資本回報(bào)率能得以提升，金融風(fēng)險(xiǎn)能得到控制，潛在經(jīng)濟(jì)增速能減緩下行趨勢(shì)，維持較高增長(zhǎng)水平。之前國(guó)務(wù)院試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，應(yīng)該是朝此方向又邁進(jìn)了一步。

在經(jīng)歷了數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，在當(dāng)下這個(gè)特殊時(shí)刻，我們應(yīng)該從長(zhǎng)考慮如何以市場(chǎng)和公共保障并舉的思路來(lái)推進(jìn)中國(guó)城市化和住房制度改革。我們認(rèn)為這中間農(nóng)村宅基地的改革和以中心城市為主導(dǎo)的城市化戰(zhàn)略是未來(lái)房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵一環(huán)。有人擔(dān)心宅基地改革（進(jìn)一步來(lái)講農(nóng)戶耕地改革）會(huì)導(dǎo)致大規(guī)模的耕地兼并從而導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定，并以歷史上的教訓(xùn)警示大家。我覺得我們固然要對(duì)過(guò)于集中的土地所有權(quán)保持警惕，但世界已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，古代農(nóng)耕社會(huì)農(nóng)業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，土地幾乎就是生產(chǎn)資料的全部；今天的中國(guó)已經(jīng)是工業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)只占GDP的 7%，而且比重還在不斷下降。又有人警告一旦農(nóng)民移居城市后失去土地，若遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)失業(yè)，就會(huì)失去生活保障。我覺得這是沒有道理的。首先，現(xiàn)有體制下，新一代的農(nóng)民工已經(jīng)大都無(wú)任何農(nóng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。指望他們?cè)诮?jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)回鄉(xiāng)并快速掌握農(nóng)業(yè)技術(shù)是不切實(shí)際的。第二，中國(guó)的社保體系，尤其是城市社保體系畢竟在過(guò)去十年間取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。如果政策的設(shè)計(jì)是讓一部分較為富�；蚓邆漭^高收入能力的農(nóng)民工以宅基地復(fù)耕為條件，從政府獲取一定的補(bǔ)償支付，加上他們自己的積蓄購(gòu)房來(lái)獲得城市戶籍，那么我們又何必?fù)?dān)心這些真正進(jìn)城農(nóng)民工的社保呢？實(shí)際上，現(xiàn)在最大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)就是那些既缺乏農(nóng)業(yè)耕種經(jīng)驗(yàn)又沒有城市戶籍的新一代農(nóng)民工，最大的浪費(fèi)就是外出農(nóng)民工在家鄉(xiāng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城而非在其實(shí)際工作居住地置業(yè)。解決他們社保問(wèn)題的出路恰恰在于用他們的農(nóng)村土地權(quán)利來(lái)置換城市戶籍和房產(chǎn)。成功的農(nóng)村土改必將釋放巨大的潛能，從而維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)較高的增長(zhǎng)水平并促進(jìn)社會(huì)和諧。