當房企進入一個新的城市，開辟一個新的市場，亟待對一個城市的房地產(chǎn)市場進行分析，從總體上洞察城市房地產(chǎn)市場的變化，把握城市房地產(chǎn)市場的脈搏，對城市房地產(chǎn)未來發(fā)展進行預測，從而判斷是否可以進入該城市。

◆中國城市與區(qū)域治理研究院 中央財經(jīng)大學 宋名悅、蔣雅婷

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇進駐城市、開拓市場時，應如何精準考量城市在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢程度？哪些指標有助于實現(xiàn)洞察與預測？

當房企進入一個新的城市，開辟一個新的市場，亟待對一個城市的房地產(chǎn)市場進行分析，從總體上洞察城市房地產(chǎn)市場的變化，把握城市房地產(chǎn)市場的脈搏，對城市房地產(chǎn)未來發(fā)展進行預測，從而判斷是否可以進入該城市。而我們在此設定下，回觀現(xiàn)實城市發(fā)展與居住傾向的現(xiàn)實狀況：伴隨著城市化的逐步發(fā)展，城市進入到存量發(fā)展階段，并在這過程中呈現(xiàn)出不同的發(fā)展狀況。

經(jīng)濟發(fā)展與城市現(xiàn)代化發(fā)展的同時，空氣質(zhì)量下降、交通擁堵、人滿為患等負面影響開始在大城市出現(xiàn)，制約著城市發(fā)展，為城市在不同方向的優(yōu)勢發(fā)展提供了特殊的時代背景與驅(qū)動力，從而也吸引著不同居住偏好人群的選擇，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生著影響。對于房企來說，如何判斷城市優(yōu)勢聚焦點并做出正確的進駐決定至關(guān)重要。

1.城市優(yōu)勢度體系構(gòu)建

由此，我們結(jié)合平衡計分卡概念構(gòu)建起城市優(yōu)勢度評測框架。美國學術(shù)界的哈佛大學教授Robert S. Kaplan以及實務界的David P. Norton 提出平衡計分卡概念。平衡計分卡作為企業(yè)長期績效評估的基礎(chǔ)，核心思想可以概括為：以企業(yè)的使命、遠景為導向，結(jié)合企業(yè)組織的戰(zhàn)略目標并以之為基礎(chǔ)，通過財務、顧客、內(nèi)部流程、學習與成長四個維度構(gòu)建起考核指標體系，將平衡計分卡融入企業(yè)戰(zhàn)略地圖，在組織戰(zhàn)略層面進行具象化考量。

平衡計分卡多維度的思想與城市優(yōu)勢度評價體系不謀而合：不僅將經(jīng)濟指標作為衡量城市發(fā)展水平的唯一指標，而采取多角度視角，對一個城市的建設和發(fā)展程度與潛力做出更加全面的、客觀的評價；同時，城市發(fā)展建設的各個方面也是相互制約、相互聯(lián)系的，如發(fā)展經(jīng)濟極易以犧牲當下市民更好的環(huán)境作為代價，但同時經(jīng)濟的發(fā)展對城市生態(tài)環(huán)境的維護與改進有正向的促進作用，并且與城市的發(fā)展?jié)摿�、城市運營情況等多重因素密切相關(guān)。

2.平衡計分卡的內(nèi)涵鏈接

在財政與稅收方面，以城市經(jīng)濟實力作為代理變量。企業(yè)的財務以追求利益最大化為目標，且以往將平衡計分卡運用于政府績效評價的研究中，財務與稅收層面通常被分為財政支出數(shù)量與政府政策措施兩個方面。綜合考慮，對于平衡計分卡在新型城市建設評價的應用中，財務與稅收則需要綜合考慮產(chǎn)業(yè)與其經(jīng)濟發(fā)展，因此本研究將傳統(tǒng)的財務與稅收方面調(diào)整為城市經(jīng)濟實力，從經(jīng)濟規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融實力以及金融開放四個方面對城市經(jīng)濟實力進行評價，而經(jīng)濟發(fā)展帶來的城市居民福利的相關(guān)指標則具體放于顧客層面進行評測。

在顧客方面，以城市服務實力作為代理變量。與企業(yè)追求顧客的滿意相似，一座城市也希望生活在其中的人民能夠獲得最大滿意度，因此我們將這一維度調(diào)整為城市服務實力，來衡量其為城市服務對象——民眾以及其他與城市運營相關(guān)的主體（如城市內(nèi)的企業(yè)、組織，以及與城市有合作的相關(guān)城市與國家等）的服務水平，側(cè)面評價城市顧客的滿意度與期望的實現(xiàn)程度。

在內(nèi)部運營方面，以城市運行效率作為代理變量。企業(yè)內(nèi)部運營追求的是效率最大化，而在城市層面，城市運營效率則影響著整個城市內(nèi)外部的整體發(fā)展質(zhì)量與速度，影響著城市服務對象的評價，對于新型城市建設的發(fā)展發(fā)揮著作用。在此基礎(chǔ)上，城市運行效率在房價水平、地價水平、盈利空間、增長空間等各個方面對房企進入發(fā)揮著影響，因此我們將這一維度調(diào)整為城市運營效率能力。

在學習與成長方面，以城市創(chuàng)新潛力作為代理變量。企業(yè)對于這一點的理解主要是針對于員工的學習與成長與企業(yè)的創(chuàng)新能力層面，指向了企業(yè)的學習能力與未來發(fā)展?jié)摿�，而將平衡計分卡放于城市層面時，城市服務對象的多樣性以及城市自身運營及服務的復雜性，因此本研究將這一維度調(diào)整為新型城市創(chuàng)新能力，從人力資源、物質(zhì)條件、科技意識以及創(chuàng)新成果四個方面找到相關(guān)影響因素，為評估新型城市成長情況提供評價基礎(chǔ)。

當然，各項指標又包含了若干分項指標。例如城市經(jīng)濟實力指標包含經(jīng)濟規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融投資、經(jīng)濟開放度；城市服務實力指標包括生活發(fā)展、文化發(fā)展、資源環(huán)境等；城市運營效率指標包括房價地價水平、盈利空間、市場規(guī)模、增長空間等；城市創(chuàng)新潛力指標包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)、創(chuàng)新環(huán)境、創(chuàng)新投入、創(chuàng)新產(chǎn)出等。

3.大城市群重點中心城市優(yōu)勢度應用

在建立評測體系后，我們可以嘗試將優(yōu)勢度評測體系應用于城市群重點中心城市房企進入判斷基礎(chǔ)。結(jié)合中國城市與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、重點城市“十四五”規(guī)劃和發(fā)展部署，基于平衡計分卡，對四大城市群重點中心城市優(yōu)勢度進行分析和打分，對中國重點強二線城市經(jīng)濟社會運行情況加以解析，并對房企提出策略建議。

2021年是“十四五”開局之年，“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，“發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發(fā)展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局。以中心城市和城市群等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域為重點，增強經(jīng)濟和人口承載能力，帶動全國經(jīng)濟效率整體提升”。城市群和都市圈成為推動新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要抓手，城市群和都市圈的發(fā)展前景和趨勢也成為房企選擇城市布局的重要依據(jù)。

在眾多城市群中，環(huán)渤海城市群、長三角城市群、珠三角城市群、中西部城市群成為中國城市和經(jīng)濟發(fā)展的核心力量，這四大城市群所包含的城市無論是在經(jīng)濟實力、服務實力、運營效率還是創(chuàng)新能力等方面都有著各自的優(yōu)勢，同時也是房企布局的重點。

由此，選取中國四大城市群中心城市作為應用對象。包括以北京、天津、大連、青島、濟南為主的環(huán)渤海城市群，以南京、無錫、上海、合肥、杭州、寧波為主的長三角城市群，以廣州、佛山、深圳、廈門為主的珠三角城市群，以西安、成都、重慶、武漢為主的中西部城市群。

4.大城市群重點中心城市創(chuàng)新潛力優(yōu)勢度分析

綜合前文我國四大城市群重點城市以及其他重點強二線城市的優(yōu)勢度、經(jīng)濟社會運行情況分析，將這些城市劃分為優(yōu)先進入級、進入級、保守進入級以及觀望級四個等級。北上廣深仍為“優(yōu)先進入級”城市；成都、武漢、重慶、杭州、西安、南京為“進入級”城市；佛山、長沙、蘇州、青島、無錫為“保守進入級”城市�？紤]成都、武漢、重慶等“進入級”和“保守進入級”，雖然部分經(jīng)濟社會指標與“優(yōu)先進入級”城市有一定差距，但在城市建設、房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民購買力、城市開放性等方面優(yōu)于其他二線城市，市場潛力較高。寧波、天津、廈門、合肥、濟南、大連、鄭州為“觀望級”城市（詳見城市梯級進入圖，如下圖示）。

房企在城市戰(zhàn)略性進入初期，首選北上廣深“優(yōu)先進入級”城市，這些城市在未來一段時間內(nèi)具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢，有利于企業(yè)初期獲取利潤、積累經(jīng)驗。之后在企業(yè)拓展期，可以考慮成都、武漢、重慶等“進入級”和“保守進入級”，這些城市雖然在部分經(jīng)濟社會發(fā)展指標上與“優(yōu)先進入級”城市有一定差距，但在城市建設、房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民購買力、城市開放性等方面優(yōu)于其他二線城市，市場潛力價值較高。因此可以作為企業(yè)梯度、組團擴張的選擇。而像寧波、天津、廈門等城市則可以先持觀望態(tài)度，待其未來進一步發(fā)展后再考慮是否進入。

得出相應結(jié)果后，我們可以以城市創(chuàng)新潛力視角為例，細致化展開大城市群重點中心城市創(chuàng)新潛力優(yōu)勢度分析。首先，根據(jù)2020年城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)總量指數(shù)得分（如下表），我們可以看出深圳、廣州、杭州等5城市，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力強（創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)≥98 ）；南京、武漢、寧波等6城市，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力較強；濟南、廈門、無錫等4城市，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力中等。

      在創(chuàng)新環(huán)境方面，北京、深圳、上海等4城市，智囊儲備高，創(chuàng)新基礎(chǔ)好（R&D人員數(shù)量≥200000人）；杭州、重慶、成都等8城市，智囊儲備相對較高，創(chuàng)新基礎(chǔ)較好；青島、武漢、無錫等7城市，智囊儲備相對一般，創(chuàng)新基礎(chǔ)中等。而上海每名R&D人員R&D經(jīng)費支出規(guī)模大，創(chuàng)新動力強；北京、武漢、深圳等10城市相應次之；合肥、廣州、大連等8城市，每名R&D人員R&D經(jīng)費支出規(guī)模中等，創(chuàng)新動力中等。

      在創(chuàng)新投入上，北京1城市，經(jīng)費支出高（R&D內(nèi)部經(jīng)費支出占GDP比重≥6），創(chuàng)新投入力度大；深圳、西安、上海等16城市，專利創(chuàng)新成效具有一定提升空間；重慶、南京等2城市R&D內(nèi)部經(jīng)費支出占GDP比重中等（1-2），專利創(chuàng)新成效中等。北京、上海2城市，R&D內(nèi)部經(jīng)費支出高，分別為2233.59億元和1524.55億元。

      在創(chuàng)新產(chǎn)出上，上海、深圳2城市創(chuàng)新產(chǎn)出成效大（≥20萬件），規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入規(guī)模大。深圳、寧波、南京3城市，有R&D活動的企業(yè)占比高，分別為0.48.0.46和0.43。深圳、北京2城市專利申請數(shù)量大（≥20萬件）:，專利創(chuàng)新成效高。青島、佛山2城市專利申請授權(quán)比高，專利申請授權(quán)比較高，分別為0.87和0.73。

四大城市群房地產(chǎn)企業(yè)城市進入策略

環(huán)渤海城市群的進入策略

在環(huán)渤海城市群，北京屬于“優(yōu)先進入級”，青島屬于“保守進入級”，大連、濟南、天津則屬于“觀望級”。區(qū)域一體化發(fā)展政策影響下，環(huán)渤海城市群域內(nèi)城市發(fā)展均衡性正在提升，但城市發(fā)展差距并未縮小。由于北京在城市功能定位、資源配置和管理政策等方面的特殊性，其本身在創(chuàng)新、經(jīng)濟、服務、運營等方面具有卓越的優(yōu)勢，使得在未來相當長時間內(nèi)，北京在創(chuàng)新、經(jīng)濟、服務、運營等方面在區(qū)域內(nèi)仍處于無可匹敵狀態(tài)。相對而言，青島、天津在域內(nèi)城市實力處于第二梯隊且能級接近，顯示出近年來天津作為直轄市地位的下滑。因此，企業(yè)可以以北京為重點布局根據(jù)地，深耕北京市場。待企業(yè)發(fā)展成熟后，采取由近及遠的擴張路徑，充分利用城市群內(nèi)部的聯(lián)系，逐步擴張至青島等，推廣北京可復制的成熟產(chǎn)品線。

珠三角城市群的進入策略

在珠三角城市群，廣州、深圳屬于“優(yōu)先進入級”，佛山屬于“保守進入級”，廈門則屬于“觀望級”。與環(huán)渤海城市群相比，珠三角城市群的能級差別較小而城市特征突出，例如深圳市在創(chuàng)新實力和經(jīng)濟實力方面處于領(lǐng)先地位，創(chuàng)新實力則一枝獨秀。廣州在服務實力方面更勝一籌。相較而言，特大型城市的運營實力反而低于區(qū)域內(nèi)的次中心城市，地價房價成本較高，生活舒適度降低，這也是近年來大城市的通病。如何優(yōu)化資源配置、增強城市可持續(xù)吸引力是一項重要命題。因此，企業(yè)可以先以廣州、深圳等為根據(jù)地進行開發(fā)，逐步提高企業(yè)自身影響力及優(yōu)勢打造，再以廣州、深圳為中心逐步培養(yǎng)珠三角地區(qū)的市場，可以采取由中心向外輻射的擴張路徑。由于珠三角自身地理稟賦較好，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)較高，因此珠三角區(qū)域市場的打造可以為后期企業(yè)全國性的布局提供技術(shù)人才輸出、管理技術(shù)輸出的平臺。

長三角城市群的進入策略

在長三角城市群，上海屬于“優(yōu)先進入級”，杭州、南京屬于“進入級”，無錫、蘇州屬于“保守進入級”，寧波、合肥則屬于“觀望級”。長三角城市群中心-次中心城市結(jié)構(gòu)更加清晰，上海在四大能力方面均處于絕對領(lǐng)先狀態(tài)，單中心格局凸顯。次級中心城市中，南京、杭州位于第二梯隊。寧波僅在地價房價基礎(chǔ)方面略具有優(yōu)勢。服務力是區(qū)域內(nèi)城市的功能短板。因此，企業(yè)可以先重點布局上海，循序漸進，采取由東向西擴張路徑，逐步打開杭州、南京的市場，形成較為穩(wěn)定的實力組團，在基于此向周圍其他城市或者全國范圍內(nèi)進行擴張。

中西部城市群的進入策略

在中西部城市群，成都、重慶、武漢、西安均屬于“進入級”。中西部城市的優(yōu)勢和劣勢分異狀況明顯。雖然經(jīng)濟、創(chuàng)新實力處于下風，但站在居民生活視角，公共服務供需矛盾較小，房地價水平相對適宜，城市公共服務水平處于區(qū)域領(lǐng)先，生活愜意。未來可能成為吸引新增城市化人口的重要區(qū)域，可以作為房企布局的重點選擇。由此，企業(yè)可以以這四個城市為據(jù)地，采取由點及面、擴散發(fā)展的擴張路徑，逐步擴張至周圍城市如鄭州、長沙，擴大企業(yè)在中西部的市場影響力。