他是上午演講中最后一位登臺(tái)的嘉賓，主持人陳偉鴻在介紹時(shí)，是從他的綽號(hào)開(kāi)始說(shuō)起的，“耿直BOY”“中國(guó)好老鄉(xiāng)”“白衣騎士”“接盤俠”。

他說(shuō)，真正的勇士敢于直面多樣的人生。順馳時(shí)代，他挑戰(zhàn)一哥萬(wàn)科；融創(chuàng)時(shí)代，他帶隊(duì)伍沖進(jìn)行業(yè)前五；最近“接盤俠”用超40億元的代價(jià)接盤李嘉誠(chéng)旗下大連項(xiàng)目，讓人們?cè)僖淮我?jiàn)識(shí)到他與大腕掰手腕的能耐。

這一連串的介紹后，臺(tái)下聽(tīng)眾早已猜出他就是融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌。

在熱烈的掌聲下，“眾人眼里的節(jié)奏大師”孫宏斌站在了臺(tái)上，已經(jīng)較少發(fā)表觀點(diǎn)的他在11月5日這天，在由中國(guó)民生銀行主辦的“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)·2019”上，以演講題目“新形勢(shì)下融創(chuàng)中國(guó)的判斷和選擇”為主題，談到了宏觀調(diào)控，談到了企業(yè)發(fā)展，同時(shí)給政府、企業(yè)、銀行提了建議，他認(rèn)為這次調(diào)控不是短期的，企業(yè)不要有僥幸心理；同時(shí)他表示，調(diào)控降低了地方政府、市場(chǎng)、企業(yè)的預(yù)期，風(fēng)險(xiǎn)也低了，對(duì)于企業(yè)是件好事。

“地方政府現(xiàn)在慢慢也把期望值降下來(lái)了”

他一如既往地“實(shí)話實(shí)說(shuō)”。

他說(shuō)，目前，讓經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)還是不依賴房地產(chǎn)是一個(gè)已經(jīng)上升到政治高度的國(guó)家戰(zhàn)略。為什么？原因是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)太多了，這些行業(yè)約占GDP的30%；土地收入再加上稅收，約占整個(gè)財(cái)政收入的40%。房地產(chǎn)行業(yè)貸款，約占GDP的28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的接近50%。所以這個(gè)行業(yè)太重要了，占有的資源也太多。

“因此，改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)國(guó)家政治高度和長(zhǎng)期戰(zhàn)略選擇了，我們要理解這次調(diào)控。很多人認(rèn)為現(xiàn)在的壓力很大，什么時(shí)候能夠放松調(diào)控？我說(shuō)不太可能�！睂O宏斌表示，2016年10月，政府開(kāi)始“限價(jià)”，很多人覺(jué)得2017年“兩會(huì)”后就能放開(kāi)，結(jié)果沒(méi)有放開(kāi)；認(rèn)為“十九大”后會(huì)放開(kāi)，沒(méi)有放開(kāi)；2018年“兩會(huì)”后會(huì)放開(kāi)，也沒(méi)有放開(kāi)，一直等到今天，已經(jīng)第四個(gè)年頭了還是沒(méi)有放開(kāi)。為什么？主要是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)太重要了，我們要理解新形勢(shì)，這個(gè)新形勢(shì)就是兩句話，一句是錢不能去房地產(chǎn)，第二句是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具。所以企業(yè)不能有僥幸心理，調(diào)控基本上會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

另外，他也認(rèn)為這次的監(jiān)管調(diào)控有幾個(gè)要點(diǎn)：第一是限價(jià)，限價(jià)是一城一策，限價(jià)和一城一策既防漲也要防跌。第二，融資端的總量控制和合規(guī)性監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)影響非常大。第三，原來(lái)融資端是九龍治水，涉及境外債、境內(nèi)債，以及發(fā)改委、外管局等，現(xiàn)在有了一個(gè)“龍網(wǎng)”，已有相關(guān)部門監(jiān)控融資端�！斑@幾個(gè)措施我相信是長(zhǎng)期的，這樣做的目的是以‘穩(wěn)’為目標(biāo)；但‘一城一策’是防跌的，限價(jià)是防漲的，所以市場(chǎng)不能漲也不能跌。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我相信漲的壓力會(huì)特別大；短期來(lái)說(shuō)，跌的壓力會(huì)特別大�！�

未來(lái)房地產(chǎn)的規(guī)模有多大？

他表示，這個(gè)行業(yè)的規(guī)模我估計(jì)還會(huì)保持很多年，今年市場(chǎng)銷售規(guī)模大概會(huì)在16萬(wàn)億元，且還會(huì)保持很多年。一個(gè)是城市化需求；另一個(gè)是改善型需求。

同時(shí)，他認(rèn)為行業(yè)還會(huì)有一些變化，一是即到銷售規(guī)模達(dá)到15萬(wàn)億元量級(jí)時(shí)，會(huì)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，這并不是指二手房市場(chǎng)的存量、增量，而是一手房市場(chǎng)的存量，這個(gè)時(shí)候就會(huì)很難做了。

二是，這一輪去庫(kù)存基本上把一二三線城市的庫(kù)存去沒(méi)了，現(xiàn)在出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)倒掛，房?jī)r(jià)也給限制住了。最大的問(wèn)題就是把風(fēng)險(xiǎn)擠壓到了低線城市，四五線城市、五六線城市；低線城市房?jī)r(jià)翻了一番，供應(yīng)量增加很多，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？沒(méi)有。但要看結(jié)構(gòu)的話風(fēng)險(xiǎn)大了去了，這是結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，也包括一二線城市。

三是，今后在負(fù)債總量管理的情況下，想增加負(fù)債是幾乎不可能的，這種管理下，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿在下降，因?yàn)橄迌r(jià)，將整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定住了；建設(shè)總量被控制后，杠桿率降下來(lái)了。而且現(xiàn)在好就好在調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值調(diào)下來(lái)了，原來(lái)房?jī)r(jià)跌了，政府的地價(jià)不降，隨便出來(lái)的地價(jià)起價(jià)算一下賬都是虧錢的。所以地方政府現(xiàn)在慢慢也把期望值降下來(lái)了�！跋挢�(fù)債總額把杠桿率降下來(lái)后，這個(gè)行業(yè)我覺(jué)得會(huì)更好一點(diǎn)�！�

“銀行要支持頭部企業(yè)”

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他認(rèn)為一定不能把這次調(diào)控當(dāng)成短期的，它一定是長(zhǎng)期的，是國(guó)家戰(zhàn)略�！艾F(xiàn)在，習(xí)總書記理論體系的支柱是以人民為中心，那么以人民為中心房?jī)r(jià)就不能大漲�！�

企業(yè)也要提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。首先，要去庫(kù)存，庫(kù)存有問(wèn)題說(shuō)不上是綜合競(jìng)爭(zhēng)力�！坝袔�(kù)存很麻煩，掙點(diǎn)錢很難虧錢卻特別容易。所以如果庫(kù)存有問(wèn)題，土地儲(chǔ)備布局不對(duì)且貴了，那基本上就別說(shuō)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力了，只能說(shuō)能不能活著”。其次，做好企業(yè)的品牌、產(chǎn)品、服務(wù)。再次，要提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量。第四，要堅(jiān)定布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等這些都是大行業(yè)。上述產(chǎn)業(yè)我們也進(jìn)行了一定布局，這些布局主要是為了今后5年、10年以后的發(fā)展，企業(yè)發(fā)展不僅要從容穩(wěn)健，還要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長(zhǎng)。

在是次會(huì)議上，他也給銀行提了些建議，一是他認(rèn)為銀行可以限總量，但不能將按揭限得太狠，按揭如果沒(méi)有增量的話，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)很麻煩。二是也要支持并購(gòu)，原因是并購(gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的方法，不管是從額度上還是并購(gòu)貸上都要支持。三是要支持頭部企業(yè)，“前5名大概占據(jù)了18%的市場(chǎng)份額，我估計(jì)我們是在前5名里。5年后，大概市占率會(huì)達(dá)到30%。這個(gè)數(shù)據(jù)水平，是與其他行業(yè)的正常水平接近的。汽車行業(yè)的前五名占據(jù)了51%，啤酒行業(yè)占據(jù)了73%，空調(diào)行業(yè)占到了78%，手機(jī)行業(yè)前五名占到了83%。頭部房企市占率的提升，有助于提升地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定度。”